Siết phân lô bán nền, nhà đầu tư như “ngồi trên đống lửa” vì ôm đất lô to

Nhà đầu tư “ngồi trên đống cửa” khi ôm đất lô to

Suốt gần 1 năm qua, dù đã chấp nhận cắt lãi tới 90% cộng thêm chi gần 30 triệu đồng cho môi giới và các văn phòng môi giới, nhưng anh Lê Thắng (Hà Nội) vẫn chưa thể bán ra mảnh đất vườn lô to, diện tích gần 700 m2 (trong đó có 200 m2 thổ cư) ở Sóc Sơn, giá bình quân 9 triệu đồng/m2.

Anh Thắng chia sẻ, anh mua lô đất này từ cuối năm 2021, giữa lúc đỉnh sốt, mức giá 9 triệu đồng/m2 thời điểm đó được đánh giá là rất “hời”. Đến đầu năm 2022, từng có người trả lên tới 12 triệu đồng/m2 với mục đích phân lô nhỏ hơn để bán nhưng anh đã từ chối.

Tuy nhiên, sau đó thị trường đất nền bất ngờ lao dốc mạnh, thanh khoản đóng băng, tình hình kinh tế rơi vào khó khăn nên anh Thắng muốn bán chốt lời để thu hồi dòng tiền nhưng đến nay vẫn chưa thể tìm được người mua, dù anh đã giảm lãi, thậm chí cắt toàn bộ lãi.

“Mấy tháng qua, tôi tiếp hàng chục lượt khách đến hỏi mua, nhưng thực tế chỉ là thăm dò hoặc trả mức giá khiến tôi ngã ngửa. Giá mua vào hơn 6 tỷ đồng, nay khách “ép giá” còn chưa đầy 5 tỷ đồng thì có muốn cũng không thể bán được. Tôi đang kỳ vọng thị trường sau Tết Nguyên đán sẽ khá khẩm hơn”, nhà đầu tư này tâm sự.

Nhiều nhà đầu tư đất nền lô to đang đứng ngồi không yên. (Ảnh minh họa)

Trong tình trạng tương tự, anh Tiến Đại (Hà Nội) cũng như đang “ngồi trên đống lửa” khi khoản vốn hơn 5 tỷ đồng “chôn” trong 2 lô đất nền ở cửa ngõ TP. Bắc Giang, đoạn rẽ vào Quốc lộ 31 (tỉnh Bắc Giang) đã gần 2 năm qua.

“Tôi bị cuốn vào cơn sốt đất cách đây 2 năm, không kịp “vào bờ’ nên giờ mắc kẹt. Sau thời gian dài chôn vốn, tôi từng rao cắt lỗ 20% nhưng không bán được. Cò bảo giảm thêm 10% nữa, nhưng tôi đang phân vân, nhưng chắc cũng phải chấp nhận thôi”, anh Đạt cho hay.

Có thể thấy, bất chấp tín hiệu tích cực đang dần xuất hiện trên thị trường đất nền, nhiều nhà đầu tư đang rục rịch trở lại các điểm nóng, nhưng tâm lý thận trọng cộng thêm kỳ vọng giá đất nền “chạm đáy” khiến thanh khoản các sản phẩm đất nền, đặc biệt là đất nền lô to vẫn khá èo uột.

Chủ một văn phòng môi giới ở TP. Bắc Giang cho biết, khoảng 3 tháng trở lại đây, lượng quan tâm trên thị trường đất nền đang tăng đáng kể, số lượng giao dịch cũng dần được cải thiện. Trong đó, hầu hết nhà đầu tư đều chuộng phân khúc có mức giá từ 1,5-3 tỷ đồng, có sổ đỏ, còn với đất lô to vẫn rất khó bán.

Chủ phòng môi giới này phân tích, đất nền lô to thường có mặt bằng giá khá cao, nhiều lô bị thổi giá nên khách hàng muốn giảm giá mạnh khiến chủ đất không chịu nổi. Chưa kể, đa số đất lô to thường bỏ hoang, không có nhà cửa để kinh doanh nên khách đến xem cũng thận trọng, chưa dám xuống tiền dù giá đã giảm khoảng 40-50% so với thời điểm đỉnh sốt.

Có nên giảm giá để thoát hàng sớm?

Có thể thấy, đất nền là một trong những phân khúc bị ảnh hưởng nhiều nhất do sự lao dốc của thị trường bất động sản gần 2 năm qua. Giao dịch gần như đóng băng khiến không ít nhà đầu tư đuối tài chính phải chấp nhận cắt lỗ để có thể thoát hàng.

Thời gian tới, khi một số quy định mới chính thức được áp dụng, những khó khăn của loại hình đất nền lô to dự báo sẽ tăng lên. Đơn cử, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.

Ngoài ra, trừ các đô thị nằm ngoài danh sách theo quy định, tất cả đều phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, nhằm chấm dứt tình trạng mua bán đất nền tự phát những năm qua.

Những quy định mới sắp được áp dụng dự báo khiến phân khúc đất nền khó càng thêm khó. (Ảnh minh họa)

Các chuyên gia đánh giá, quy định mới chặt chẽ hơn sẽ tạo nên một cuộc thanh lọc mạnh trên thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền ở hơn 100 thành phố, thị xã trên cả nước.

Những diễn biến mới này đang khiến nhiều nhà đầu tư đất nền lô to “đứng ngồi không yên”. Không ít người đang phân vân có nên cắt lỗ sâu hơn để bán ra sớm trước khi luật mới được áp dụng vào đầu năm 2025.

Các chuyên gia cho rằng, trong năm 2024, diễn biến của thị trường bất động sản sẽ theo hướng tích cực hơn. Tuy nhiên, vẫn chưa thể kỳ vọng sẽ khởi sắc ngay. Nửa đầu năm 2024, thị trường sẽ bớt khó khăn hơn hiện tại nhưng để “đảo chiều” thành công, gần nhất cũng phải đến nửa cuối năm nay. Với các sản phẩm đầu tư, đầu cơ sẽ mất thêm từ 2-3 quý nữa để vực dậy thanh khoản.

“Nếu không thể đi đường dài, trước sau gì cũng phải giảm, vậy nên thay vì rót thêm tiền để gồng lỗ, các nhà đầu tư bị ngộp nên cân nhắc mạnh tay giảm sâu hơn để thoát được hàng, thu hồi dòng tiền tái đầu tư. Việc gồng quá sức chỉ khiến thiệt hại càng lớn hơn”, một chuyên gia trong ngành khuyến cáo.

Dự báo phân khúc đất nền trong năm 2024

Mặc dù đất nền vẫn là một trong những loại hình có triển vọng và thu hút sự quan tâm của người mua, nhưng thực tế trong ngắn hạn, khi Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực sẽ đem đến nhiều tác động khó khăn hơn cho phân khúc này từ năm 2024.

Đưa ra dự báo về phân khúc đất nền trong năm 2024, Viện Kinh tế xây dựng cho biết, tình hình giao dịch dự báo chưa thể sôi động. Thanh khoản thấp trong năm 2023 và tâm lý của nhà đầu tư vẫn cẩn trọng khi đưa ra quyết định đầu tư khiến thị trường đất nền năm 2024 cần thêm thời gian để phục hồi.

Tuy nhiên, quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền của Luật Kinh doanh bất động sản mới có thể tác động tới nguồn cung, tâm lý người mua và cả giá của phân khúc này trong thời gian tới. Đồng thời, nhu cầu mua và giá giao dịch với các lô đất có diện tích lớn cũng được dự báo tiếp tục giảm. Ngược lại, thanh khoản của những lô đất có diện tích nhỏ sẽ cải thiện hơn và giá giao dịch thứ cấp có thể tăng nhẹ hơn so với năm ngoái.

Theo chuyên gia, phải đến năm 2025 trở đi, thị trường đất nền mới bước vào chu kỳ tăng giá. (Ảnh minh họa)

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, trong thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục khó khăn. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, từ đó có thể khiến mức độ quan tâm đối với phân khúc này tiếp tục sụt giảm. Ngoài ra, mặt bằng giá đất nền cũng được điều chỉnh giảm, nhất là với những lô đất to.

Tuy nhiên, trong dài hạn, vị chuyên gia dự báo đất nền có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Do giá bất động sản còn phụ thuộc vào một số yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập của người dân... Trong khi đó, đất nền là loại hình bất động sản mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể tham gia đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá hay khu vực. Tại những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở đó vẫn sẽ tăng trưởng bền vững.

Còn theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hoà đánh giá, sự phục hồi của thị trường đất nền sẽ chậm nhịp hơn so với các dự báo trước đó. Cụ thể, ông Quang cho biết, phải từ năm 2024 trở đi, phân khúc này mới thực sự rõ nét về sức cầu. Bên cạnh đó, nhu cầu của nhà đầu tư với đất nền vẫn rất lớn nhưng rào cản tâm lý và rủi ro biên lợi nhuận phần nào khiến họ e ngại. Theo chuyên gia, loạt dự án hạ tầng giao thông đang triển khai sẽ có thác động với phân khúc đất nền trong vòng 2-3 năm tới.

“Phải đến năm 2025 trở đi, thị trường đất nền mới bước vào chu kỳ tăng giá”, ông Trần Khánh Quang cho hay.

Trong khi đó, dựa trên dòng nghiên cứu kéo dài chu kỳ lặp lại, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group dự báo, cơn sốt đất có thể quay lại vào giai đoạn 2025-2026. Ông Thắng nhấn mạnh, thời điểm hiện tại cho đến nửa đầu năm 2024 có thể xem như bước khởi đầu cho một chu kì phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản./.