Thị trường bất động sản TP.HCM: Chỉ 10% môi giới có chứng chỉ, rủi ro tăng cao

Phục hồi nhưng chưa bền vững

Theo báo cáo của HoREA, doanh thu kinh doanh bất động sản tại TP.HCM năm 2025 đạt khoảng 387.683 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm trước. Đà tăng tiếp tục duy trì trong hai tháng đầu năm 2026 với mức tăng khoảng 10,5%.

Tuy vậy, tốc độ tăng trưởng của toàn ngành chỉ đạt khoảng 3,06%, chiếm 3,1% GRDP và đóng góp khoảng 1,2% vào tăng trưởng chung của thành phố. Điều này cho thấy thị trường dù có dấu hiệu khởi sắc nhưng chưa thực sự phục hồi vững chắc.

Một trong những vấn đề nổi bật là sự mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm. Giai đoạn từ năm 2021 đến giữa năm 2025, phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền gần như “vắng bóng”, trong khi phân khúc trung và cao cấp chiếm ưu thế, riêng nhà ở cao cấp chiếm hơn 70% nguồn cung.

Trong khi đó, nhu cầu thực tế lại tập trung chủ yếu ở các căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá từ 2-5 tỷ đồng/căn, phục vụ người có thu nhập trung bình và người mua nhà lần đầu. Sự lệch pha cung - cầu này khiến thị trường khó phát triển ổn định trong dài hạn.

Chỉ 1,7% sàn giao dịch có giấy phép

Bên cạnh câu chuyện nguồn cung, tính minh bạch của thị trường cũng là vấn đề đáng lo ngại. Theo HoREA, trong năm 2025, TP.HCM chỉ cấp mới 10 giấy phép hoạt động cho sàn giao dịch bất động sản, tương đương khoảng 1,7% trong tổng số 574 sàn đang hoạt động. Điều này đồng nghĩa với việc có tới 564 sàn chưa có giấy phép hợp lệ.

Không chỉ vậy, tỷ lệ cá nhân môi giới có chứng chỉ hành nghề hiện cũng chỉ vào khoảng 10%. Thực trạng này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng, đồng thời ảnh hưởng đến sự minh bạch và tính chuyên nghiệp của thị trường.

Các chuyên gia cho rằng, đây là vấn đề cần sớm được chấn chỉnh nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ và tạo nền tảng phát triển bền vững.

Nhà ở xã hội: Như cầu cao, nguồn cung hạn chế

Ở phân khúc nhà ở xã hội, áp lực cung  cầu tiếp tục gia tăng. Một ví dụ điển hình là dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt với quy mô 750 căn hộ nhưng thu hút hơn 12.000 hồ sơ đăng ký.

Năm 2025, TP.HCM đã hoàn thành hơn 13.000 căn nhà ở xã hội, đạt kế hoạch đề ra. Tuy nhiên, để hoàn thành mục tiêu hơn 181.000 căn trong giai đoạn 2021-2030 (dự kiến về đích vào năm 2028), khối lượng công việc trong những năm tới vẫn rất lớn.

Bên cạnh đó, các vướng mắc về cơ chế và tín dụng vẫn chưa được tháo gỡ triệt để. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách, trong khi người mua nhà đang phải vay với lãi suất khoảng 5,4%/năm - cao hơn so với giai đoạn trước và so với nhiều quốc gia khác.

Áp lực tín dụng và dòng vốn

Dữ liệu từ HoREA cho thấy, đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với năm trước.

Tuy nhiên, bước sang năm 2026, bối cảnh tín dụng có dấu hiệu thắt chặt hơn khi tăng trưởng tín dụng dự kiến bị kiểm soát ở mức khoảng 15%, trong khi lãi suất có xu hướng tăng. Điều này khiến doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về dòng tiền, đồng thời ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Dù còn nhiều thách thức, thị trường bất động sản TP.HCM đang được kỳ vọng bước vào giai đoạn tái cấu trúc, với trọng tâm là hoàn thiện pháp lý, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và nâng cao tiêu chuẩn hoạt động môi giới.

Việc siết chặt quản lý sàn giao dịch, cải thiện cơ chế tín dụng và thúc đẩy phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu thực được xem là những yếu tố then chốt để củng cố niềm tin thị trường.

Trong bối cảnh đó, nâng cao tính minh bạch và hướng đến cân bằng cung - cầu sẽ là điều kiện quan trọng để thị trường bất động sản TP.HCM phát triển ổn định và bền vững trong các chu kỳ tiếp theo./.