Trên thực tế, hiện nay dù hạ giá nhiều nơi nhưng đất nền vẫn khó có giao dịch do đây là phân khúc có nguy cơ chôn vốn cao hơn các phân khúc khác. Bên cạnh đó, đây cũng là phân khúc ngày càng bị siết chặt thông qua các hình thức như đánh thuế lũy tiến, khó tiếp cận vốn vay ngân hàng.
Nhiều ý kiến cho rằng, trên thị trường đất nền hiện đang tạo thành một vài nhóm đầu tư. Nhóm thứ nhất đã mắc kẹt tiền. Trong giai đoạn 2021-2022, nhóm này đầu tư đất nền rất nhiều, đi khắp các tỉnh thành trong cả nước để mua vào. Họ đã sẵn sàng “đu đỉnh” về giá vì tâm lý sợ mất cơ hội trong hai năm qua. Hiện nay, nhóm này đang đứng trước nguy cơ mất hoàn toàn thanh khoản cho đến khi thị trường đất nền nóng trở lại.
Nhóm thứ hai phải kể đến là nhóm đầu tư sản phẩm thấp tầng, mua vào giá cao. Nhưng vào thời điểm này, thị trường mất thanh khoản, trong khi bán lỗ thì chưa sẵn sàng.
Nhóm thứ ba đầu tư bất động sản bằng tiền vay, đòn bẩy tài chính lớn. Đây đang là nhóm chịu nhiều áp lực nhất, khả năng phải bán phá giá, bán lỗ.
Cuối cùng là nhóm chuyên đầu tư sản phẩm nhà trong dân. Đây là nhóm rất khó tiếp cận được vốn, do khó vay. Họ thường đầu tư bằng “tiền thịt”. Nhóm này là những nhà đầu tư chưa bị chôn vốn sâu trong thị trường hai năm qua. Họ sẽ là những người quyết định mặt bằng giá của thị trường trong thời gian tới.
 |
| Đất nền là phân khúc bị ảnh hưởng mạnh nhất là do phân khúc này chủ yếu diễn ra hoạt động đầu tư, đầu cơ. |
Có thể thấy, đất nền, nhà thổ cư, nhà phố đã hoàn thiện, các sản phẩm thấp tầng trong đại đô thị, căn hộ đã hoàn thiện nhưng hết hỗ trợ lãi suất…đều gặp khó khăn về thanh khoản. Đến giai đoạn cuối năm, những người vay nhiều nhưng hết ân hạn sẽ phải trả gốc và lãi. Đó có thể là một cơn ác mộng của nhiều nhà đầu tư. Chưa kể, hiện nay, một số chủ đầu tư đã thông báo hết hỗ trợ phần lãi suất cho khách mua. Những người mua đất nền, căn hộ lao đao phần tài chính.
Dự báo, đến cuối năm nay có thể diễn ra đợt bán tháo đất nền quy mô lớn hơn đầu năm. Trong đó, không chỉ đất vườn, đất nông nghiệp mà cả đất thổ cư có sổ cũng sẽ chào bán giá thấp hơn so với giá mua vào. Lãi suất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt rõ nét, thanh khoản yếu khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân rơi vào trạng thái đuối sức, cần bán gấp tài sản. Hiện, tại các phòng công chứng đất đai đã xuất hiện các giao dịch đất nền. Tuy nhiên, đa số là các mảnh đất “hàng ngộp” được mua vào bởi các nhà đầu tư có sẵn tài chính.
Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, các nhà đầu tư đã cẩn thận hơn, tâm lý của những nhà đầu tư có tiền mặt cũng chia thành hai hướng. Hướng đầu tiên là ưu tiên giữ tiền mặt, không chấp nhận thêm một rủi ro nào. Họ chấp nhận rằng tài sản của mình không tăng trưởng, bởi lãi ngân hàng chỉ đủ để bù vào mức lạm phát.
Hướng thứ hai, vẫn đang còn những nhà đầu tư tìm kiếm tài sản tốt để lựa chọn cơ hội. Tuy vậy họ cũng không dễ dàng xuống tiền ngay khi các sản phẩm hạ giá.
Khảo sát bất động sản vùng ven Hà Nội, tại một “điểm nóng” là Đông Anh cho thấy, những lô đất mặt đường tại Đông Hội, Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê, … thời điểm “sốt đất” đầu năm 2022 đều có giá rao bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70 - 110 triệu đồng/m2. Thì hiện nay nhiều chủ đất chào giá trong ngưỡng 30 – 40 triệu đồng/m2 - mức giá mà không ít người đánh giá là giảm sâu kỷ lục từ trước đến nay.
Hay như tại Hoài Đức, đất dịch vụ ở Di Trạch, Vân Canh, Lai Xá, Kim Chung… đã giảm từ 30 – 40 triệu đồng/m2 so với thời kì “sốt đất” và hiện nhà đầu tư rao giá từ 60 - 70 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại các vị trí gần trung tâm như khu An Hạ (xã An Thượng), An Thọ (xã An Khánh) giá rao bán cũng giảm từ 5 -7 triệu đồng/m2 so với thời kì đỉnh giá và đang neo ở mức 34 – 37 triệu đồng/m2.
Theo các chuyên gia nhận định, giá đất một số khu vực ven Hà Nội liên tục tăng “nóng” thời gian trước là vì có thông tin về dự án hạ tầng lớn như khu vực Đông Anh, hay Gia Lâm có thông tin lên quận, đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Mặc dù vậy, do thông tin 2 huyện này lên quận đã xuất hiện từ vài năm trở lại đây nên khi thị trường trầm lắng, giá đất sẽ hạ nhiệt theo.
