Cầu vượt cung

Báo cáo về thị trường bất động sản của Savills vừa công bố mới đây cho thấy, trong quý III/2023, nguồn cung văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh tăng trưởng 3% theo quý và 4% theo năm, với 4 dự án mới gia nhập thị trường, cung cấp hơn 93.000 m2 cho thuê thuần.

Hay theo JLL, trong quý III, nhiều tòa nhà văn phòng hạng A mới đồng loạt chào sân tại hai thành phố lớn nhất Việt Nam. Tiếp giáp với quận 1, bán đảo Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh), chứng kiến gần 84.000 m2 mới được bổ sung khi tòa nhà The Hallmark (54.500 m2) và The Mett (30.333 m2) vận hành.

JLL cho hay, đây là các tòa nhà có chứng chỉ xanh nên nhanh chóng thu hút khách thuê ngành tài chính - ngân hàng. Nhóm doanh nghiệp này đóng góp tích cực vào việc hấp thụ diện tích văn phòng hạng A mới và giúp khu vực Thủ Thiêm dẫn đầu nhu cầu giao dịch quý vừa qua.

Trong khi đó, nguồn cung văn phòng hạng A mới lớn nhất ở Hà Nội quý vừa qua là dự án Lotte Mall WestLake, cung cấp thêm 20.553 m2 sàn, nâng tổng nguồn cung văn phòng hạng A tại thủ đô lên đến 491.000 m2. Dù vậy, mức hấp thụ và giá thuê vẫn tăng, nhờ các khách thuê lớn ngành ngân hàng và bảo hiểm ở các tòa Lancaster Luminaire, TNR Tower và Lotte Mall West Lake.

Trong chia sẻ mới đây, ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam cho biết, tại các quận trung tâm (CBD) của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh hiện nay là nơi hầu hết các tập đoàn đa quốc gia đặt trụ sở, những tòa nhà cao tầng chen chúc nhau. Theo ông David Jackson, thật khó để hình dung quang cảnh này nếu một người ghé thăm vào đầu thập niên 90 của thế kỷ trước. Dù vậy, những gì đang diễn ra tại thị trường văn phòng Việt Nam lại là một vấn đề đáng lo ngại đó là tình trạng thiếu mặt bằng văn phòng chất lượng cao kéo dài.

Ông phân tích, khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài xem xét Việt Nam là một trong những địa điểm thay thế trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, và Môi trường – Xã hội – Quản trị (ESG) đang trở thành một yếu tố quan trọng trong quá trình ra quyết định của họ, sự thiếu vắng các cao ốc văn phòng chất lượng cao và đạt chứng nhận xanh như hiện nay có thể càng trầm trọng hơn.

Quy mô thị trường văn phòng Việt Nam nhỏ hơn so với các nước trong khu vực. Lấy ví dụ Thành phố Hồ Chí Minh – trung tâm kinh tế trọng điểm và thị trường văn phòng lớn nhất cả nước, quy mô thị trường văn phòng ở đây bằng khoảng một phần ba thị trường Bangkok và Jakarta, và một phần tư so với Manila. Tuy vậy, mật độ nhân viên văn phòng ở TP. Hồ Chí Minh gấp ba lần so với Bangkok, Manila, Jakarta, và gấp đôi so với Singapore.

Lý giải điều này, dưới góc nhìn của bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao Bộ phận Dịch vụ bất động sản thương mại (Savills Việt Nam) cho rằng, sự khan hiếm nguồn cung mới trong phân khúc văn phòng cho thuê một phần do quá trình huy động vốn gặp khó khăn, nhất là trong việc vay vốn. Ngoài ra, có những hạn chế khách quan, như việc điều chỉnh các quy định liên quan đến phòng cháy, chữa cháy hoặc các vấn đề pháp lý khác.

Triển vọng lạc quan cho thị trường văn phòng cao cấp tại Việt Nam

Theo Avison Young Việt Nam, trong khi phân khúc văn phòng tại các thị trường quốc tế lớn đang chật vật vì công suất thuê giảm, thì hầu hết tòa nhà văn phòng hạng A tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đều duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 85% hàng quý, kể từ đầu năm 2023 . Tỷ lệ trống thậm chí còn thấp hơn 5% tại một số tòa nhà đạt chứng nhận LEED ở khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, theo ông David Jackson, sự thiếu hụt nguồn cung văn phòng xanh tại Việt Nam không thể giải quyết trong một sớm một chiều. Nghĩa là, một mặt, khách thuê sẽ tiếp tục chịu áp lực giá. Mặt khác, doanh nghiệp sẽ còn vất vả tìm mặt bằng vừa thỏa tiêu chí bền vững, vừa giúp họ đáp ứng yêu cầu ngày càng tăng của nhân viên về sức khỏe và an sinh tại nơi làm việc.

Triển vọng lạc quan cho văn phòng cao cấp tịa Việt Nam
Triển vọng lạc quan cho văn phòng cao cấp tại Việt Nam.

Tại châu Á - Thái Bình Dương và Việt Nam, văn phòng vẫn một trong những loại tài sản lớn nhất và sẽ tiếp tục là thành phần cốt lõi trong danh mục đầu tư bất động sản . Dù còn khá mới so với các thị trường khác trong khu vực, phân khúc văn phòng (và thị trường bất động sản nói chung) tại Việt Nam là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư nhờ yếu tố cầu vượt cung, tốc độ tăng trưởng nhanh, nguồn lao động trẻ dồi dào và sự ưa chuộng mô hình làm việc trực tiếp.

Trong bối cảnh duy trì mức tăng trưởng trung bình từ 2,5% đến 3,5% mỗi năm trong suốt ba thập kỷ qua, Avison Young Việt Nam đánh giá Việt Nam là một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất trong khu vực và thuộc những quốc gia hưởng lợi nhiều nhất từ chiến lược Trung Quốc + 1 cũng như việc Việt Nam là một trong những ứng viên triển vọng nhất trở thành thị trường mới nổi trong thời gian tới sẽ có thể mang lại nhiều cơ hội cho thị trường văn phòng cao cấp.

Dưới góc nhìn của bà Từ Thị Hồng An, bà cho rằng phân khúc văn phòng đang ghi nhận nhiều xu hướng mới.

Thứ nhất, xu hướng làm việc linh hoạt đang trở nên phổ biến, nhờ sự phát triển của công nghệ. Mô hình làm việc linh hoạt giúp giảm chi phí thuê văn phòng, cho phép thuê không gian theo nhu cầu và tiết kiệm tài nguyên.

Thứ hai, các doanh nghiệp có xu hướng di chuyển văn phòng ra ngoài khu vực trung tâm để giảm chi phí thuê và cải thiện không gian làm việc.

Thứ ba, các văn phòng hướng đến cung cấp nhiều dịch vụ và tiện ích để đáp ứng nhu cầu đa dạng của nguồn nhân lực.

Các doanh nghiệp đang dần thay đổi cách sử dụng văn phòng, giảm chi phí và lựa chọn các văn phòng đáp ứng nhu cầu của họ. Tối ưu hóa không gian làm việc, tăng cường làm việc từ xa và tìm kiếm giải pháp linh hoạt khác là những cách tiếp cận hiệu quả.

Dự báo về nguồn cung văn phòng trong thời gian gần nhất, nhóm chuyên gia Savills Việt Nam nhận định, trong quý IV/2023 nguồn cung dự kiến đến từ 6 dự án, cung cấp khoảng 81.000 m2 cho thuê thuần. Trong đó, đáng chú ý là Dự án The Nexus và VPBank Saigon Tower tại quận 1, đều là dự án hạng A và đang trong giai đoạn hoàn thiện.