“Vắng bóng” căn hộ bình dân tại TP Hồ Chí Minh

Không có căn hộ bình dân nào được mở bán

Thông tin từ Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2023, thành phố có 15 dự án nhà ở thương mại được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai với 15.020 căn được đưa ra thị trường.

Trong đó, phân khúc cao cấp (trên 40 triệu đồng mỗi m2) có 9.969 căn, phân khúc trung cấp (20-40 triệu đồng mỗi m2) với 5.051 căn. Đáng chú ý, không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân. Nguồn cung nhà ở đưa ra thị trường trong 9 tháng đầu năm 2023 tăng 17,6% so với cùng kỳ năm trước.

Như vậy, kể từ năm 2021 đến nay, TP Hồ Chí Minh không có căn hộ bình dân nào được chào bán ra thị trường. Điều này cho thấy tình trạng lệch pha cung cầu nhà ở tại TP Hồ Chí Minh tiếp tục lên cao. Đầu năm ngoái, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cũng đã cảnh báo tình trạng thừa nhà cao cấp, hạng sang, trong khi đó nhà bình dân bị thiếu lên đến đỉnh điểm.

Không chỉ có căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm, phân khúc nhà ở xã hội tại đây cũng chưa đáp ứng được nhu cầu. Dù là địa phương được giao chỉ tiêu xây nhà ở xã hội cao thứ 5 toàn quốc với gần 70.000 căn đến năm 2030, TP Hồ Chí Minh vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc phát triển sản phẩm này.

Bên cạnh đó, dữ liệu của công ty tư vấn CBRE cũng cho thấy 96% nguồn cung mới của quý III/2023 đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang.

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn nhưng đã dần hồi phục cả về tỷ lệ tăng trưởng và doanh thu so với đầu năm, nguồn cung nhà ở thương mại cao hơn cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, vốn đầu tư trong nước và nước ngoài rót vào hoạt động kinh doanh bất động sản còn hạn chế, nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân không có sản phẩm đưa ra thị trường.

“Doanh nghiệp bất động sản cần tái cơ cấu sản phẩm bất động sản theo nhu cầu thực của thị trường, chú trọng phát triển phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp; đồng thời, rà soát giá bán, thời hạn và phương thức thanh toán hướng đến đối tượng có nhu cầu thực sự”, ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết thêm.

Giá căn hộ đang ở mức nào?

Theo CBRE, gía bán sơ cấp của thị trường căn hộ trong quý III/2023 đã lên tới 60,6 triệu đồng/m2, tăng 4% theo quý và tăng 1,9% theo năm, chủ yếu do nguồn cung mới ở phân khúc hạng sang và cao cấp có điều chỉnh tăng giá.

Trong đó, nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng sang, với số lượng căn mở bán hạn chế, tình trạng pháp lý minh bạch và vị trí đắc địa, có giá sơ cấp tăng 6% so với giai đoạn mở bán trước đó vào năm 2022.

Tương tự, các chủ đầu tư ở phân khúc cao cấp cũng điều chỉnh tăng trung bình 3-4% so với giai đoạn mở bán năm trước, đi kèm nâng cấp sản phẩm, hỗ trợ lãi suất vay mua nhà và tiến độ thanh toán kéo dài và cam kết cho thuê.

CBRE định nghĩa căn hộ cao cấp là dự án được chủ đầu tư chào bán với giá trung bình từ 2.000 - 4.000 USD/m2, căn hộ hạng sang từ trên 4.000 - 12.000USD/m2.

Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, bên cạnh các chương trình hỗ trợ lãi suất vay, giãn tiến độ thanh toán hay cam kết cho thuê, quý III/2023, thị trường ghi nhận một số chính sách bán hàng nổi bật từ các chủ đầu tư.

“Chẳng hạn, có chủ đầu tư tung chính sách cho người mua nhận nhà sau khi thanh toán 20%, phần còn lại có thể trả trong 4 năm tiếp theo. Hay một dự án ở phía Đông TP Hồ Chí Minh có chính sách bán hàng đặc biệt, đó là trong tổng 250 căn hộ mở bán mới thì có 50 căn giá thấp hơn từ 20%-25% so với giá trung bình toàn giỏ hàng nếu lựa chọn chính sách thanh toán nhanh, tức thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ trong 3 tháng tiếp theo”, bà Dung chia sẻ.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, có thể thấy, tuy thị trường không ghi nhận giảm giá trực tiếp nhưng những chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi như trên giúp cho các dự án chào bán mới đạt tỷ lệ hấp thụ cao.

“Thực tế, các chính sách bán hàng hấp dẫn giúp cải thiện tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong quý III/2023, cụ thể đã có hơn 2.600 căn bán được, đạt tỷ lệ 55%. So với quý II/2023, tỷ lệ hấp thụ này tăng gần gấp đôi”, bà Dung chia sẻ.

Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình căn hộ trong quý III/2023 ghi nhận khoảng 45 triệu đồng/m2, tăng 2,6% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 4% so với cùng kỳ năm trước.

Giá bán trung bình trên thị trường thứ cấp tăng chủ yếu ở phân khúc căn hộ cao cấp và trung cấp khi người mua tìm mua các dự án đã bàn giao với mức giá hợp lý hơn so với giá thị trường sơ cấp, đặc biệt là các dự án có vị trí liền kề khu trung tâm như Q.Bình Thạnh, TP.Thủ Đức.

Trước diễn biến của giá căn hộ thời gian qua, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng , sẽ rất khó để một gia đình dựa vào thu nhập thuần túy mua được nhà tại TP Hồ Chí Minh. Nếu tính theo mức trung bình, giá nhà chung cư TP Hồ Chí Minh hiện nay vào khoảng từ 4 – 5 tỷ đồng/căn 2PN diện tích tầm 60m2. Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TP Hồ Chí Minh, khoảng 20 triệu đồng/tháng, dù có khả năng tiết kiệm 40-50% thu nhập thì cũng phải mất vài chục năm mới có thể mua được nhà nếu không có sự hỗ trợ từ người thân.

Như vậy, bên cạnh việc phải có thu nhập khá cao, cần có thêm sự đòn bẩy tài chính thì người dân mới có thể mua được một căn hộ phân khúc trung bình tại TP Hồ Chí Minh.