Xu hướng phát triển bất động sản công nghiệp xanh để đón đầu sóng FDI

Bức tranh trong thu hút đầu tư không chỉ có mỗi màu hồng

Có thể thấy, trong giai đoạn khó khăn chung của nền kinh tế toàn cầu, khu vực Châu Á đã ghi nhận được xu hướng sụt giảm vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong năm 2023 với mức giảm 12% so với năm 2022. Trong đó lượng vốn FDI vào quốc gia lớn đều ghi nhận sụt như là Trung Quốc giảm 6%, Ấn Độ giảm 47% còn khu vực ASEAN giảm 16%. 

Ngược lại thì Việt Nam là một ngoại lệ trong năm 2023 với mức tăng 32% so với năm 2022, từ đó cũng ghi nhận tổng vốn đăng ký hơn 36 tỷ USD. Bên cạnh đó, có hơn 3.100 dự án FDI mới đăng ký đầu tư vào Việt Nam trong cùng năm.

Còn trong hai tháng đầu năm 2024, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh cũng như góp vốn mua cổ phần, mua cổ phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt mức hơn 4,29 tỷ USD, so với cùng giai đoạn năm 2023 tăng 38,6%. Vốn đầu tư tập trung nhiều vào các tỉnh, thành phố có nhiều lợi thế ở trong việc thu hút FDI như là Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, TP.HCM.

Giới chuyên gia cũng đưa ra nhận định, Việt Nam đang trở thành điểm đến đầu tư đầy hứa hẹn cho dòng tiền cũng như các nhà đầu tư, đặc biệt là mang đến nhiều cơ hội hơn cho bất động sản công nghiệp - đây là phân khúc hưởng lợi trực tiếp từ những làn sóng đầu tư mới.

Quản lý bộ phận đầu tư của Savills Hà Nội - ông Nguyễn Trọng Toàn đánh giá rằng, Việt Nam thể hiện được sự ổn định không chỉ về tình hình chính trị mà còn ở trong bối cảnh vĩ mô. Kinh tế Việt Nam đang hồi phục mạnh mẽ sau đại dịch, với mức lạm phát duy trì ở mức thấp và tỷ giá cũng được Nhà nước kiểm soát một cách ổn định hơn trong tương quan với những quốc gia khác ở trong khu vực.

Ông Toản nói rằng: “Đối với lĩnh vực bất động sản, Việt Nam vẫn duy trì được điểm đến đầu tư đáng chú ý của các nhà đầu tư cùng với nhà phát triển bất động sản nước ngoài ở những vị trí, phân khúc có dư địa phát triển tốt”. 

Cũng tương tự, một báo cáo của Công ty Chứng khoán MSB dự báo rằng, triển vọng phát triển của lĩnh vực bất động sản công nghiệp trong thời gian tới tiếp tục đến từ điều kiện vĩ mô ổn định. Ngoài ra, việc duy trì thu hút vốn FDI của Việt Nam cũng đang nhờ nâng tầm quan hệ với các cường quốc. 

Chi tiết, làn sóng đầu tư mạnh mẽ  được cho là đến từ việc Việt Nam nâng cấp quan hệ đối tác với một loạt nền kinh tế lớn như là Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Australia... khi mà dòng vốn chảy mạnh vào nền kinh tế, các khu công nghiệp cũng được xem là thỏi nam châm hút mạnh dòng tiền. 

Mặc dù vậy, MSB cũng đưa ra dự báo các khu công nghiệp truyền thống sẽ dần mất đi lợi thế cạnh tranh từ năm 2024. Thay thế cho đối tượng này chính là các khu công nghiệp hướng đến yếu tố xanh và bền vững, những dự án công nghệ cao sử dụng nguyên liệu sạch và giảm phát khí thải carbon ra môi trường. 

Còn ở Đại hội Liên chi hội Tài chính Khu Công nghiệp Việt Nam (VIPFA) lần thứ nhất chiều 25/3, Phó Chủ tịch phụ trách nghiên cứu - tổng hợp của VIPFA, ông Ngô Công Thành nói rằng, tình hình phát triển của các khu công nghiệp, khu kinh tế đang bộc lộ một số hạn chế cần được nhìn nhận đúng để có biện pháp tháo gỡ một cách phù hợp.

Ví dụ như hạ tầng kỹ thuật bảo vệ môi trường khu công nghiệp ở một số địa phương chưa có sự đồng bộ. Và việc vận hành các công trình bảo vệ môi trường chưa thực sự nghiêm túc, chưa tuân thủ được đầy đủ quy định của pháp luật về môi trường. Và thậm chí, một số địa phương chưa quy hoạch địa điểm lưu giữ cũng như xử lý chất thải nguy hại, nguy cơ ô nhiễm môi trường là rất cao. 

Theo đó thì tỷ lệ các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động có hệ thống xử lý nước thải tập trung mới đạt 91%, nhu cầu cung cấp điện và nước cho sản xuất chưa đáp ứng được đầy đủ và ổn định, hiệu suất sử dụng năng lượng ở trong nhà máy còn thấp.

Bên cạnh đó, các loại hình khu công nghiệp chậm được đổi mới và phát triển chưa bền vững và cân bằng về kinh tế, xã hội, môi trường; hiệu quả sử dụng đất và sử dụng lao động chưa cao. Các địa phương cùng với nhà đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp trong nước vẫn ưu tiên trong việc tập trung thu hút lấp đầy khu công nghiệp, chưa thực sự chú trọng đến cơ cấu ngành nghề và yếu tố môi trường, xã hội của dự án đầu tư. Chính vì thế, hiệu quả đầu tư phát triển khu công nghiệp chưa đáp ứng được yêu cầu đặt ra.

Ông Thành nhấn mạnh rằng: “Để có thể huy động được nguồn vốn đầu tư vào các khu công nghiệp trong những năm tới đòi hỏi phải có những thay đổi căn bản trong việc khai thông các dòng vốn và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận được thuận lợi các yếu tố sản xuất, đổi mới hoạt động xúc tiến đầu tư”. 

Bất động sản công nghiệp cần đáp ứng yêu cầu về phát triển kinh tế xanh

Có thể thấy, mô hình phát triển khu công nghiệp theo hướng đa ngành và đa lĩnh vực với động lực phát triển chủ yếu là dựa vào tiềm năng về đất dần không còn phù hợp ở trong bối cảnh hiện nay. Các chuyên gia cho biết, việc xây dựng cũng như phát triển được mô hình khu công nghiệp công nghệ cao, khu công nghiệp sinh thái... đáp ứng được yêu cầu về phát triển kinh tế xanh ở trên toàn cầu là việc cần thiết.

Nguyên Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư - TS. Phan Hữu Thắng nói rằng, Việt Nam sẽ ưu tiên các dự án có công nghệ tiên tiến và công nghệ mới, công nghệ cao, công nghệ sạch cũng như quản trị hiện đại, có giá trị gia tăng cao, có tác động lan tỏa và kết nối chuỗi sản xuất, cung ứng trên toàn cầu. Đây cũng chính là xu hướng chủ đạo trong việc chuyển dịch chuỗi cung ứng, chuỗi sản xuất thông minh trên toàn cầu. Chính vì thế, Việt Nam không thể thay đổi hay là đứng ngoài xu hướng.

Và trong bối cảnh đó, ông Thắng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phát triển các khu công nghiệp để có thể thu hút đầu tư nước ngoài ở trong một giai đoạn mới với nhiều thách thức hơn.

Chi tiết, các nhà đầu tư sẽ chủ yếu lựa chọn đặt nhà máy ở trong các khu công nghiệp, khu kinh tế chứ không còn đặt ở ngoài. Chính vì thế mà vai trò của các khu công nghiệp hiện nay là vô cùng lớn bởi đầu tư nước ngoài hiện nay chiếm đến khoảng 70% lượng vốn, chưa kể về xuất khẩu và thu hút lao động, còn có những đóng góp khác.

Xác định việc xanh hóa khu công nghiệp chính là xu hướng tất yếu, Phó trưởng ban - Ban quản lý các khu công nghiệp và chế xuất Hà Nội, ông Trần Anh Tuấn cho biết, ngành nghề thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp ở địa phương chủ yếu gồm điện - điện tử với 44%, công nghiệp cơ khí chế tạo 24% và những ngành công nghiệp khác 32%. Bên cạnh đó, các khu công nghiệp có nhà máy xử lý nước thải tập trung vào hoạt động.

Và Hà Nội cũng xác định mục tiêu trong giai đoạn đến năm 2025 có 2-5 khu công nghiệp mới được thành lập, tạo mặt bằng sạch để có thể thu hút các dự án đầu tư. Trong đó sẽ ưu tiên thu hút đầu tư chọn lọc, tiếp nhận các dự án ứng dụng công nghệ cao, công nghệ sạch, thân thiện với môi trường. 

Trong khi đó, ở Đà Nẵng, từ năm 2015 Khu công nghiệp Hòa Khánh là một trong ba khu công nghiệp đầu tiên trên cả nước tiên phong trong việc tham gia dự án “Triển khai sáng kiến KCN sinh thái hướng tới mô hình KCN bền vững tại Việt Nam”. Và từ năm 2019, khu công nghiệp Hòa Khánh đã tiếp tục tham gia giai đoạn hai của dự án “Triển khai khu công nghiệp sinh thái theo hướng tiếp cận từ Chương trình khu công nghiệp sinh thái toàn cầu”.

Như thế, để mô hình khu công nghiệp xanh và khu công nghiệp sinh thái phát triển nhanh hơn, các chuyên gia cho biết một số vấn đề pháp lý về việc phát triển khu công nghiệp sinh thái, chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu sang khu công nghiệp sinh thái chưa được luật hóa hoặc là hướng dẫn cụ thể.

TS. Cấn Văn Lực - Kinh tế trưởng của BIDV nhận định, cần sớm cụ thể hóa tiêu chí khu công nghiệp sinh thái với những chính sách ưu đãi cụ thể, nhất là về tiếp cận đất đai, quy hoạch. Trong đó thì cũng cần phải cụ thể hóa trách nhiệm của những bên liên quan như là cơ quan quản lý, chính quyền địa phương, chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, xem xét nâng cấp khung pháp lý cho lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp từ cấp Nghị định có thể nâng lên cấp Luật, trong đó đặc biệt sẽ chú trọng đến những chính sách ưu đãi thực tế, hấp dẫn cho các nhà đầu tư để có thể đa dạng hóa nguồn lực phát triển khu công nghiệp.

Còn về tài chính, ông Lực cho rằng, cơ quan quản lý cần phải sớm giải quyết những vấn đề tồn tại ở trên thị trường tài chính. Đồng thời cũng đa dạng hóa cũng như hoàn thiện thị trường tài chính bất động sản qua các giải pháp như là quỹ REITs cũng như khuyến khích phát hành chứng khoán ra công chúng đồng thời có phương án phù hợp với Nghị định 65/2023 để có thể tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho lĩnh vực bất động sản.

Đối với tổ chức tín dụng, cần phải triển khai thực hiện một cách quyết liệt các định hướng cũng như thông tư, hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước như 02/2023, 06/2023 và 10/2023 để có thể góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản nói chung và bất động khu công nghiệp nói riêng phát triển bền vững, lành mạnh./.