Bất động sản vùng ven TP.HCM vẫn chưa thể đột phá trong những tháng đầu năm 2024

Thị trường đất nền, nhà ở tại TP.HCM, Bình Dương, Long An hay Đồng Nai vẫn còn chịu tác động của Tết Nguyên đán Giáp Thìn 2024 kéo dài.

Giao dịch và nguồn cung chưa có chuyển biến

Báo cáo thị trường nhà ở tại TP.HCM và vùng phụ cận (gồm Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai) vừa được công bố bởi DKRA Group cho thấy, thị trường 2 tháng đầu năm 2024 ghi nhận nguồn cung căn hộ sụt giảm 34% so với cùng kỳ năm trước, với 400 căn hộ được chào bán từ 6 dự án mở bán ở giai đoạn tiếp theo.

Về phân khúc căn hộ, TP.HCM chiếm phần lớn nguồn cung với hơn 300 căn, tiếp đó là Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương. Căn hộ hạng B chiếm 76% nguồn cung.

Do chịu tác động bởi kỳ nghỉ Tết âm lịch kéo dài nên nguồn cung căn hộ sụt giảm, lượng tiêu thụ cũng giảm 53% so với cùng kỳ năm trước.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động khi chứng kiến mức tăng từ 3-6% ở một số dự án tại TP.HCM có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng và bàn giao nhanh chóng.

Trong 2 tháng đầu năm nay, giá bán căn hộ mới tại thị trường TP.HCM đạt mức cao nhất là 82 triệu đồng/ m2, thấp nhất  52,5 triệu đồng/m2. Giá căn hộ tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu lần lượt dao động từ 35,5-48,7 triệu đồng/m2 và 48,3-52,8 triệu đồng/m2.

Về phân khúc nhà phố, biệt thự, chỉ có 1 dự án mới và 3 dự án mở bán ở giai đoạn tiếp theo trong 2 tháng đầu năm. Nguồn cung các sản phẩm này cũng chỉ đạt 98 căn, giảm 27% so với cùng kỳ năm 2023. Tỷ lệ tiêu thụ vẫn ở mức thấp với 16% nguồn cung đưa ra thị trường.

So với các thị trường bất động sản vùng ven, TP.HCM vẫn là nơi dẫn dắt phân khúc biệt thự/ nhà phố với tỷ trọng đạt 52% nguồn cung và 94% lượng tiêu thụ mới biệt thự/ nhà phố. Các khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An hay Tây Ninh chứng kiến tình trạng khan hiếm dự án mở bán mới trong 2 tháng đầu năm 2024.

Về giá bán, dù chịu sức ép của chi phí đầu vào tăng, song mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước. Các chủ đầu tư vẫn duy trì áp dụng các chương trình kích cầu thị trường như giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu, hỗ trợ ngân hàng…

So với thời điểm cuối năm 2023, mặt bằng giá thứ cấp có xu hướng đi ngang, thanh khoản ở mức trung bình và giao dịch phát sinh phần lớn ở nhóm dự án đảm bảo về tiến độ thi công, pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Trong 2 tháng đầu năm 2024, DKRA cho biết giá bán nhà phố, biệt thự là 6,9-49,6 tỷ đồng/căn tại TP.HCM; từ 4,2-6,7 tỷ đồng/căn tại Bình Dương, từ 26-60,4 tỷ đồng/căn tại Đồng Nai.

Về phân khúc đất nền, nguồn cung 2 tháng đầu năm giảm 14% và lượng tiêu thụ mới giảm 25% so với cùng kỳ năm 2023.

Bất động sản vùng ven TP.HCM chiếm nguồn cung và lượng tiêu thụ đất nền mới của khu vực là Long An với tỷ lệ đạt 60% và 58% tương ứng.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước. Giá đất nền tại Long An, Bình Dương, và Đồng Nai lần lượt dao động từ 17,2-54,9 triệu đồng/m2, 14,5-16 triệu đồng/m2, 12,3-13,7 triệu đồng/m2.

So với thời điểm cuối năm 2023, thị trường thứ cấp có xu hướng đi ngang. Thanh khoản của thị trường ghi nhận ở mức trung bình, các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý... thu hút được sự chú ý của nhà đầu tư.

Trong những tháng tiếp theo, nguồn cung mới dự kiến sẽ đạt nhiều khởi sắc, đa phần sản phẩm tập trung ở các khu vực giáp ranh TP.HCM.

Người mua nắm thị trường trong tay?

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông (Phu Dong Group) cho biết, ưu thế năm 2024 đang thuộc về người mua nhà. Thanh khoản đang dần hồi phục và người mua vẫn có nhiều lợi thế để thương thảo với chủ đầu tư mua được giá tốt, nhiều lựa chọn hấp dẫn cả về lãi suất vay và chính sách thanh toán.

Ông Phúc cho rằng, doanh nghiệp bất động sản giai đoạn này cần thúc đẩy người mua nhà tự tin trở lại với thị trường. Do đó, doanh nghiệp sẵn sàng hạ kỳ vọng về lợi nhuận. Các doanh nghiệp đi từ lợi nhuận kỳ vọng thông thường là 30-40% nay chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận của một dự án xuống 10-15%, hay 20% để giảm bớt sức ép tài chính cho người mua.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường nhà ở TP.HCM đang có tín hiệu khả quan hơn khi nguồn cung căn hộ hình thành trong tương lai đủ điều kiện gọi vốn trên địa bàn thành phố đang dần tăng lên.

Kể từ thời điểm năm 2020, khi lượng dự án huy động vốn năm 2020 là 31 dự án (tương ứng 16.895 căn); năm 2021, 2022 và 2023 lần lượt là 20 dự án (14.443 căn); 25 dự án (12.147 căn); và 19 dự án (17.753 căn). Nguồn cung đã tăng trở lại nếu tính theo số lượng căn mở bán, khi số lượng căn hộ mới trong năm 2023 đạt mức cao nhất từ năm 2020.

Ngay cả khi so sánh nguồn cung căn hộ năm 2023 so với năm 208, dù năm 2018 có số lượng đạt 77 dự án (gấp 04 lần số dự án năm 2023 là 19 dự án),  song cũng chỉ có  42.991 căn, chỉ gấp 1,6 lần so với số lượng 17.753 căn của năm 2023.

Thế nhưng, phần lớn số lượng căn hộ mới tại TP.HCM đều là phân khúc cao cấp từ năm 2020 tới nay. Tỷ lệ này luôn chiếm trên 70% nguồn cung, còn lại là trung cấp, không có phân khúc bình dân. Do vậy, dẫn tới tình trạng cung cầu lệch pha.

Theo cảnh báo của HoREA, mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở bị ảnh hưởng tiêu cực khi thị trường căn hộ vừa túi tiền khan hiếm, không phù hợp với khả năng tài chính của phần lớn người có thu nhập trung bình và thấp trong xã hội. Các doanh nghiệp sẽ phải chịu thiệt hại khi bị chôn vốn do các dự án không đáp ứng được nhu cầu của thị trường…/.