Bộ Xây dựng: Thị trường bất động sản năm 2026 dự báo sẽ sôi động trong sự thận trọng

Đó là khẳng định của ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khi đề cập tới triển vọng của thị trường bất động sản năm nay.

Theo đó, trao đổi với báo chí tại buổi họp báo thường kỳ của Chính phủ, ông Hưng cho biết, trong năm 2025, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành tập trung triển khai và tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế, pháp lý và nguồn vốn. Trong năm 2026, thị trường được kỳ vọng sẽ bước sang giai đoạn phục hồi rõ nét hơn.

Cụ thể, trong năm 2025, chúng ta đã ghi nhận những chuyển biến tích cực trong việc rà soát, sửa đổi các cơ chế chính sách. Thứ nhất là pháp luật về đất đai. Thứ hai là pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn. Thứ ba là pháp luật về xây dựng. Thứ tư là pháp luật về nhà ở. Cùng với đó là các luật liên quan đến đầu tư và tài chính, ngân hàng.

Vừa qua, đã sửa đổi, bổ sung và rà soát để xử lý các vấn đề, các điểm nghẽn trong những lĩnh vực này. Qua đó, nhiều dự án thời gian trước đó bị vướng mắc liên quan đến thể chế đã được phân loại và xử lý theo thẩm quyền. Các thủ tục hành chính cũng được điều chỉnh cắt giảm theo hướng công khai, minh bạch và giảm thời gian chuẩn bị đầu tư cho dự án. Đây là tiền đề rất quan trọng cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư kinh doanh ổn định.

Trên cơ sở đó, chúng tôi kỳ vọng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ ghi nhận sự cải thiện đồng bộ cả ở phía cung và phía cầu.

Về nguồn cung, rất nhiều dự án vướng mắc trong thời gian vừa qua, từng bị đình trệ, rồi chậm triển khai sẽ được tháo gỡ và tái khởi động. Đặc biệt là các dự án hoàn thiện về pháp lý, đủ điều kiện triển khai dự kiến sẽ tiếp tục tăng hơn so với năm 2025. Như vậy, chúng ta sẽ có nguồn cung lớn hơn năm 2025.

Việc khơi thông nguồn cung này sẽ góp phần điều tiết mặt bằng giá và giúp thị trường giảm áp lực nóng như thời gian qua. Người dân có nhu cầu thực sẽ có cơ hội, điều kiện để tiếp cận các sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của mình.

Tính thanh khoản của thị trường có xu hướng phục hồi theo hướng thực chất hơn, gắn với nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư dài hạn thay vì phụ thuộc vào các chu kỳ tăng nóng và ngắn hạn.

Các phân khúc mà chúng tôi đánh giá trong năm 2025 và 2026 sẽ tiếp tục được tăng mạnh hơn, đó là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá rẻ sẽ được ưu tiên phát triển trong thời gian tới.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ vẫn chịu tác động từ kinh tế vĩ mô, những biến động trong và ngoài nước, rồi biến động lãi suất và chi phí vốn cũng như các yêu cầu khác về quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn nhà ở, rồi bảo vệ môi trường và phát triển đô thị bền vững. Như vậy, việc điều hành chính sách cần tiếp tục bảo đảm hài hòa để giữ được mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro.

“Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2026 dự báo sẽ sôi động trong sự thận trọng, với phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu trực tiếp sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt; sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét khi người mua nhà ở, nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá trị sử dụng thực và uy tín của chủ đầu tư. Đây sẽ là nền tảng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, giảm đầu cơ và hướng tới tăng trưởng bền vững trong giai đoạn mới”, ông Hưng nhận định.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2025 cả nước ghi nhận 93 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với 37.686 căn; 88 dự án hoàn thành với 29.901 căn; và 300 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 108.787 căn, tăng mạnh so với năm 2024.

Thanh khoản cải thiện khi tổng giao dịch thành công đạt khoảng 579.718 giao dịch, tăng 7,7%. Đất nền chiếm hơn 441.000 giao dịch, còn căn hộ và nhà ở riêng lẻ đạt hơn 138.000 giao dịch.

Tuy nhiên, cùng với đà phục hồi là áp lực tăng giá. Giá căn hộ năm 2025 tăng 20–30% so với 2024, có nơi tăng trên 40%, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40%; còn tại Thành phố Hồ Chí Minh, mức giá trung bình đạt 111 triệu đồng/m², tăng 23%. Biệt thự, nhà liền kề tăng 10–20%, đất nền thứ cấp tăng 20–25%.

Bước sang năm 2026, các chuyên gia nhận định thị trường sẽ bước vào giai đoạn bản lề thực sự, khi những yếu tố như chính sách điều hành, lãi suất và chi phí vốn cùng lúc tác động. Sự phân hóa vì thế sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn, thay vì tăng trưởng đồng loạt như các chu kỳ trước.

Theo Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services, thị trường nhà ở năm 2026 có thể diễn biến theo ba kịch bản, tùy thuộc vào diễn biến kinh tế vĩ mô và mặt bằng lãi suất. Kịch bản trung tính được đánh giá có xác suất cao nhất cho thấy nguồn cung có thể tăng 30 - 40%, giá bán tăng 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 50%. Điều này phản ánh xu hướng phục hồi có kiểm soát, thay vì bùng nổ.

Trong trường hợp tích cực hơn, khi lãi suất duy trì ở vùng 9 - 11% và niềm tin người mua cải thiện, nguồn cung có thể tăng 40 - 50%, giá tăng 10 - 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50 - 60%. Ngược lại, nếu chi phí vốn neo ở mức 12 - 14%, thị trường có thể chỉ tăng nhẹ 2 - 5%, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 25 - 35%.

Cùng quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, năm 2026 sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc và chủ đầu tư. Dòng vốn đang ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, thay cho đầu cơ ngắn hạn.

Theo bà, "cuộc chơi mới không dành cho dòng tiền nóng", nhà đầu tư phải hướng tới giá trị thực và khả năng khai thác dài hạn. Áp lực chi phí đất đai, phát triển dự án và tài chính sẽ sàng lọc những doanh nghiệp yếu vốn hoặc phát triển sản phẩm lệch nhu cầu./.