Đề xuất áp dụng thuế lũy tiến đối với người sử dụng nhiều nhà, đất

Nâng mức thuế đối với đất ở, bổ sung thuế đối với nhà ở

Báo cáo tổng hợp các dự án sửa đổi và xây dựng pháp luật, Bộ Tư pháp khẳng định tính cấp thiết phải nghiên cứu xây dựng Luật Thuế bất động sản thay thế Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp để báo cáo Chính phủ đưa vào chương trình xây dựng luật năm 2024 của Quốc hội. Theo báo cáo tổng hợp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện đang áp dụng theo biểu lũy tiến 0,03% đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức; áp mức 0,07% và 0,15% tương ứng với phần diện tích vượt trên 1 lần đến trên 3 lần hạn mức. Mức thu hiện hành được cho là thấp, nên chủ sử dụng đất không bị tác động nhiều từ thuế; đồng thời không khuyến khích sử dụng hết hiệu suất của đất cho sản xuất kinh doanh, thậm chí còn bị bỏ trống, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Ảnh minh họa

Cũng theo Bộ Tư pháp, có rất ít quốc gia xác định ngưỡng chịu thuế theo diện tích như ở Việt Nam. Việc áp ngưỡng chịu thuế theo diện tích có ưu điểm là đơn giản, dễ thực hiện, thuận tiện trong việc xác định số thuế phải nộp. Tuy nhiên, phương pháp này điều tiết thấp đối với bất động sản có diện tích lớn. Trên cơ sở đó, Bộ Tư pháp đề xuất quy định thuế suất bất động sản theo hướng tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản. Đồng thời, đánh thuế lũy tiến nhằm đảm bảo mục tiêu điều tiết cao đối với các trường hợp có nhà đất giá trị lớn; điều tiết thấp đối với nhà đất có giá trị không lớn, đảm bảo công bằng điều tiết thu nhập giữa các tầng lớp dân cư.

Về thuế suất đối với đất ở, Dự án Luật Thuế bất động sản đề nghị đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất ở. Việc nâng mức thuế suất đối với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh) là cần thiết, phù hợp thông lệ quốc tế, phù hợp chủ trương chung của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, để tránh tác động lớn đến người dân và DN, cần nghiên cứu mức thuế suất phù hợp.

Đối với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), cơ quan soạn thảo dự kiến ngưỡng chịu thuế đảm bảo điều tiết thấp đối với người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân, không ảnh hưởng đến cung cầu thị trường bất động sản. Theo đó, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thuộc diện miễn thuế; thực hiện điều tiết cao đối với nhà chung cư cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập…

Nhiều vấn đề cần cân nhắc kỹ

Chuyện đánh thuế bất động sản đã được các chuyên gia kinh tế và Hiệp hội bất động sản đặt vấn đề từ nhiều năm trước đây. Bộ Tư pháp cũng xác định, thuế bất động sản là lĩnh vực nhạy cảm, tác động đến số đông dân cư nên cần lấy ý kiến rộng rãi các bộ ngành, địa phương, DN và người dân để tiếp thu, giải trình khi xây dựng và trình dự án luật trước Quốc hội.

Theo số thống kê, hiện cả nước có khoảng 30 triệu hộ gia đình, với gần 100 triệu dân, trong đó 70% sống ở khu vực nông nghiệp nông thôn. Người làm công ăn lương, công nhân lao động ở TP đa số chỉ đủ ăn, đủ mặc, ban đầu hầu hết phải thuê nhà, tích cóp hàng chục năm cộng với tiền vay mượn mới đủ mua căn nhà trong ngõ diện tích vài chục mét vuông. Nhiều người lao động cả cuộc đời, từ khi đi làm đến lúc nghỉ hưu cũng không có đủ tiền mua nhà, phải ở nhà thuê. Vì vậy, nếu đánh thuế với những căn nhà phổ thông dễ gây hệ lụy, làm giảm cơ hội có nhà của người lao động, nhất là người có thu nhập thấp.

Từ trước đến nay, Việt Nam chưa ban hành Luật Thuế tài sản, chưa có thuế bất động sản nhưng trên thực tế đã có nhiều loại thuế đánh vào bất động sản. Cụ thể, khi cấp đất, người dân phải nộp tiền sử dụng đất; hàng năm, chủ nhà đất phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 0,03% trên giá trị đất theo bảng giá do UBND tỉnh quy định. Khi đăng ký quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% trị giá. Trường hợp chuyển đổi căn nhà, người dân phải nộp thuế thu nhập 2% trên giá trị chuyển nhượng. Rõ ràng, chính sách tài chính hiện hành tuy không gọi là thuế tài sản (hay thuế bất động sản) nhưng về cơ bản đã đảm bảo hành lang pháp lý để quản lý và điều tiết đối với thị trường nhà đất.

Ý tưởng của Hiệp hội kinh doanh bất động sản về việc đánh thuế tài sản đối với người có nhà ở thứ 2 trở lên, đã được nhiều chuyên gia phân tích cho thấy còn nhiều bất cập. Bởi, người có 2 nhà diện tích nhỏ bị đánh thuế sẽ bất hợp lý so với người có 1 nhà, nhưng diện tích lớn hơn cả 2 nhà cộng lại. Đối với người có 1 nhà nhưng có con lớn, muốn mua thêm căn nhà chuẩn bị cho con ra ở riêng… là nhu cầu thực, sao lại đánh thuế cao? Trường hợp người ở các tỉnh lân cận lên TP mua nhà, thì có tính nhà ở thứ 2 và nếu đánh thuế thì chi phí hành chính còn lớn hơn số thu thuế vào NSNN. Cùng với đó, việc xác định trị giá nhà rất phức tạp, do nhà ở Việt Nam được xây dựng dưới nhiều cấp độ (nhà kiên cố, nhà cấp 3 cấp 4, nhà tạm) mà qua mỗi năm nhà xuống cấp, phải tính khấu hao… nên dễ phát sinh tiêu cực. Vì vậy, trước mắt chưa nên thu thuế nhà mà tập trung xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên toàn quốc (trọng tâm là các TP lớn) để thiết lập cơ sở thu đúng, thu đủ đối với người sử dụng và chuyển quyền sử dụng đất.

Đề xuất đánh thuế lũy tiến đối với người sử dụng nhiều nhà, đất

Thời gian gần đây trên các diễn đàn kinh tế, một số ý kiến đề xuất Chính phủ trình Quốc hội ban hành thêm thuế tài sản (hay thuế bất động sản) để chống đầu cơ, để kéo giá nhà xuống giá trị thực. Nhưng trên thực tế, cho đến nay vẫn chưa có cơ sở lý luận hay đề tài khoa học nào minh chứng cho nhận định này. Bởi đất đai là hàng hóa đặc biệt, ngày càng khan hiếm, nên tình trạng đầu cơ bất động sản chủ yếu do cung cầu thị trường chi phối, chứ không do thuế thấp hay chưa đánh thuế.

Để ổn định thị trường bất động sản, đảm bảo giá nhà đất không tăng nóng, tăng bất thường, trước hết phải minh bạch thông tin hàng năm và định kỳ về quy hoạch đô thị, quy hoạch các tuyến đường giao thông và cơ sở hạ tầng. Hiện tượng sốt đất ở hàng loạt khu đô thị mới trong thời gian gần đây là do thông tin không rõ ràng, tạo cơ hội cho các đối tượng lợi dụng thổi giá lên cao, gây bất ổn thị trường, khiến người tiêu dùng chịu thiệt. Về lâu dài, để củng cố nguồn thu ngân sách, bổ sung chi đầu tư cho dự án cơ sở hạ tầng, thì nên nghiên cứu xây dựng đề án đánh thuế lũy tiến đối với người sử dụng nhiều nhà, nhiều đất. Theo đó, đối với cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất vượt hạn mức, thì phần vượt áp mức thuế lũy tiến (tăng từ 2-10 lần so với thuế suất thông thường) tùy theo phần diện tích đất vượt cao hay thấp.

Vấn đề khó khăn nhất trong quản lý thuế đối với thị trường bất động sản là xác định giá đất. Trong nội dung Luật Đất đai sửa đổi lần này cần bổ sung quy định về tiêu chí và phương pháp xác định giá đất, trên cơ sở dữ liệu về chuyển dịch đất đai và giá chuyển nhượng, đấu thầu, đấu giá... được cập nhật thường xuyên. Căn cứ vào đó, hàng năm UBND tỉnh, TP xây dựng và ban hành bảng giá đất sát với thị trường hơn. Bảng giá này được áp dụng để tính thuế, cũng như tính tiền bồi thường thu hồi đất và các khoản nghĩa vụ tài chính có liên quan đến đất đai. Như vậy, mới đảm bảo công bằng với người sử dụng đất, tránh tình trạng thuế thu theo giá thị trường, nhưng khi thu hồi đất để giải phóng mặt bằng thì đền bù theo giá áp đặt, thấp hơn nhiều so với thực tế.