Đón đầu quy hoạch đường Vành đai 4, nhiều nhà đầu tư "mắc cạn"

Đổ xô “ăn theo” quy hoạch Vành đai 4

Thời điểm cuối tháng 6 vừa qua, dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô dài 112 km, gồm cả đường trên cao, dưới thấp chính thức khởi công đồng loạt tại 6 vị trí thuộc ba địa phương Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên.

Tại TP Hà Nội, 4 điểm khởi công gồm vị trí giao cắt giữa Vành đai 4 với quốc lộ 2, thuộc xã Thanh Xuân, huyện Sóc Sơn; giao cắt với đường gom đại lộ Thăng Long, thuộc xã Song Phương, huyện Hoài Đức; giao trục phía nam tại Km45+700, thuộc xã Tam Hưng, huyện Thanh Oai và nút giao với quốc lộ 1A cũ tại Km52+600, thuộc xã Văn Bình, huyện Thường Tín.

Cách đây hơn 1 năm, khi dự án mới chỉ ở mức chủ trương đầu tư những bất động sản quanh dự án đã được phen “ăn theo”, theo đó, giá nhà đất tăng “chóng mặt”. Cụ thể như tại huyện Sóc Sơn, giá đất tăng gấp 2-3 lần. Ở huyện Thường Tín có lô được rao bán tới 63 - 84 triệu đồng/m2…

Trong khi đó, các dự án như Splendora Bắc An Khánh, Hà Đô Charm Villas, Vườn Cam, An Lạc Green Symphony, Hinode Royal Park tại huyện Hoài Đức; khu đô thị The Phoenix Garden tại huyện Đan Phượng; khu đô thị Thanh Hà, khu đô thị Đô Nghĩa, Xuân Mai Complex tại quận Hà Đông… cũng đồng loạt tăng giá.

Tâm điểm của việc "ăn theo" quy hoạch Vành đai 4 diễn ra vào tháng 6/2022 khi Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đã tổ chức bán 202 căn biệt thự thuộc dự án khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (tên thương mại HUD Mê Linh Central) tại huyện Mê Linh, bằng hình thức trả giá cạnh tranh và đạt được tỷ lệ trả giá thành công tới 98% (198 căn).

Theo đó, đa số sản phẩm đưa ra kinh doanh đều thu được kết quả trả giá chênh vài trăm triệu đồng so với giá khởi điểm, cá biệt có nhiều căn chênh vài tỷ đồng.

Một người dân tại Hoài Đức từng chia sẻ thời điểm cuối năm 2021, khi gia đình anh rao bán miếng đất thổ cư 90m2 giáp mặt đường Vành đai 4, gần ngã ba chợ ở Hoài Đức với giá 4,5 tỷ đồng (50 triệu đồng/m2), có rất nhiều nhà đầu tư liên tục hỏi thăm và đàm phán việc mua bán.

“Tuy nhiên, lúc đó đang thời kì “sốt đất” nên tôi tiếc và cố giữ lại để chờ xem giá còn lên cao hơn không, dù giá này đã tăng đến 35% so với vài năm trước.

Đến độ tháng 3/2022, Hà Nội ra lệnh dừng phân lô, tách thửa, nhà đầu tư hỏi mua đất vắng dần, nhưng tôi và nhiều người có đất giáp trục Vành đai 4 bàn nhau không được hạ giá bán. Thậm chí, vừa qua, khi dự án đường Vành đai 4 chính thức được duyệt, hàng xóm có đất gần nhà tôi còn nâng giá lên mức 55 – 60 triệu đồng/m2 và bảo rằng kiểu gì đất cũng lên hơn nữa”, người này chia sẻ.

Khi đó, cũng tại huyện Đan Phượng, khảo sát cho thấy lượng rao bán nhà đất tăng mạnh, đặc biệt là khu vực các trục đường lớn cạnh nút giao của huyện và thị trấn Phùng. Theo đó, giá đất tại khu trục đường lớn khoảng 60 - 75 triệu đồng/m2. Đất tại thị trấn Phùng có giá khoảng 130 - 145 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10 - 15%.

Ồ ạt cắt lỗ

Sau thời gian dài giá đất bị đẩy lên cao, tâm lý nhà đầu tư hưng phấn chờ quy hoạch, tuy nhiên, trái với kỳ vọng sinh lời từ việc đón đầu quy hoạch, khi đường tuyến đường vành đai 4 được khởi công, các sản phẩm bất động sản tại các dự án “đón đầu” đang được bán cắt lỗ.

Đáng chú nhất là tại tại dự án HUD Mê Linh Central đang được bán cắt lỗ. Số tiền cắt lỗ so với giá hợp đồng mua bán khoảng vài trăm triệu đồng/căn.

Đơn cử như 2 căn biệt thự tại dự án HUD Mê Linh Central, diện tích 250m2/căn có vị trí đối diện vườn hoa đang được bán cắt lỗ với giá gần 11,3 tỷ đồng, tương đương 45 triệu đồng/m2 (bao gồm tiền đất và xây dựng). Giá rao bán hiện tại đang thấp hơn giá trong hợp đồng gần 500 triệu đồng/căn, người mua cũng có thể thương lượng thêm.

Giá nhà đất tại dự án HUD Mê Linh Central đã giảm sau thời gian bị đẩy giá nhờ “ăn” theo quy hoạch đường Vành đai 4.

Khảo sát trên các kênh mua bán bất động sản, tại dự án HUD Mê Linh Central, giữa năm 2022, giá bán dao động 48-55 triệu đồng/m2, thì nay giảm xuống trung bình 42-54 triệu đồng/m2; khu đô thị Vườn Cam giữa năm 2022 dao động 58-85 triệu đồng/m2 nay xuống 52-61 triệu đồng/m2...

Hay như vào giữa năm 2022, giá bán nhà liền kề, biệt thự tại dự án Hà Đô Charm Villas dao động 90-115 triệu đồng/m2 thì nay giảm còn 86-95 triệu đồng/m2.

Đây có lẽ là điều cũng không quá bất ngờ khi trước đó, nhiều chuyên gia đã nhận định chuyện dự án làm cầu, làm đường mở đến đâu, bất động sản “sốt” tới đó là thực trạng nhiều năm nay và nhiều nhà đầu tư nhờ việc đón sóng từ những chính sách xây dựng hạ tầng đã trúng đậm.

Tuy nhiên, ngược lại hiện nay có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như nhà đầu tư mong đợi. Bởi thực tế thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được “cơn sốt” trước đó cộng hết vào. Thực tế đã cho thấy rất nhiều nhà đầu tư mua bị “om” vốn, thậm chí lỗ lớn vì tình trạng đầu tư “ăn theo” hạ tầng.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, giai đoạn 2020-2022, giá BĐS những khu vực vành đai 4 Hà Nội, vành đai 3 TPHCM mượn quy hoạch "thổi giá" đi trước, đạt ngưỡng bằng thậm chí cao hơn cả giá thực khi làm xong đường.

Việc giảm giá chỉ là giảm đỉnh, chưa phải mức giá hợp lý. Giá giảm hợp lý là mức giá phù hợp với nhu cầu, khả năng thanh toán của người mua để tạo ra giao dịch thực.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, đầu tư bất động sản hiện nay đòi hỏi nhà đầu tư có trình độ, kiến thức đầu tư, tập trung đầu tư vào những sản phẩm có giá trị thực, có thể khai thác để ở, để cho thuê, mang lại lợi nhuận ngay.