Dự thảo Luật Nhà ở bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”

Bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”

Một trong những thay đổi quan trọng tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là việc không còn sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn” trong phần giải thích từ ngữ. Dự thảo hiện chỉ đề cập đến “nhà chung cư” và “nhà chung cư cũ”.

Trước đó, dự thảo trình Quốc hội tại kỳ họp không thường lệ thứ nhất hồi tháng 8 đưa ra khái niệm “chung cư có thời hạn”, được hiểu là chung cư có thời hạn sử dụng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng. Quy định này từng nhận nhiều ý kiến tại nghị trường do có thể khiến người dân hiểu rằng quyền sở hữu căn hộ cũng bị giới hạn theo thời gian sử dụng của công trình.

Theo dự thảo mới, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định và thể hiện trong hồ sơ thiết kế xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng, tính từ thời điểm nhà chung cư được đưa vào khai thác và sử dụng. Khi công trình hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, việc xử lý sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà chung cư chưa hết thời hạn theo thiết kế nhưng xảy ra hư hỏng, sự cố, có nguy cơ sập đổ hoặc không còn bảo đảm an toàn, công trình phải được sửa chữa, khắc phục. Nếu không thể bảo đảm thời hạn sử dụng theo thiết kế ban đầu, thời hạn sử dụng sẽ được xác định lại trên cơ sở hồ sơ thiết kế sửa chữa và cải tạo. Dự thảo cũng giao Chính phủ quy định chi tiết trách nhiệm kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

4 trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ

Thứ nhất, công trình bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai, địch họa và không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

Thứ hai, các kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng và cần di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng.

Thứ ba, nhà chung cư bị hư hỏng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ tại kết cấu chịu lực chính, đồng thời một hoặc một số hệ thống như phòng cháy, chữa cháy, xử lý nước thải, giao thông nội bộ không đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hoặc tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Thứ tư, công trình có các kết cấu chính như móng, cột, tường, dầm, xà... không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường, chưa thuộc các trường hợp phải phá dỡ nêu trên nhưng nằm trong khu vực được quy hoạch cải tạo, xây dựng đồng bộ với các nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ.

Đối với nhà chung cư phải phá dỡ nhưng chưa nằm trong chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt, UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ phải tổ chức bố trí chỗ ở tạm thời và di dời chủ sở hữu, người sử dụng. Sau đó, địa phương xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại hoặc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở.

Quyền sử dụng đất được xử lý thế nào khi chung cư bị phá dỡ?

Dự thảo dành quy định riêng về quyền của chủ sở hữu khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, ngoại trừ các dự án xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Theo đó, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại thông qua đóng góp kinh phí xây dựng công trình mới. Khoản đóng góp được xác định theo diện tích sử dụng căn hộ của từng chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới 1 m² sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.

Trường hợp chủ sở hữu không đóng góp kinh phí cải tạo, xây dựng lại, người này được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được xác định theo pháp luật đất đai tại thời điểm phá dỡ.

Sau khi nhận bồi thường, chủ sở hữu bàn giao lại đất cho Nhà nước để thực hiện việc giao đất cho chủ đầu tư dự án cải tạo và xây dựng lại.

Nếu quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng nhà chung cư tại vị trí cũ, các chủ sở hữu cũng được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường.

Trong trường hợp chung cư được xây dựng lại tại vị trí hiện hữu, chủ sở hữu có thể được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu. Nếu khu đất không tiếp tục được sử dụng để xây dựng chung cư, việc bồi thường và bố trí tái định cư sẽ thực hiện theo quy định.

Như vậy, việc bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn” trong dự thảo mới không có nghĩa là công trình không có thời hạn sử dụng. Thời hạn vẫn được xác định trong hồ sơ thiết kế và là căn cứ kỹ thuật để đánh giá vòng đời công trình. Khi công trình xuống cấp hoặc hết thời hạn theo thiết kế, việc xử lý được đặt trong cơ chế kiểm định, sửa chữa hoặc phá dỡ, xây dựng lại chứ không mặc nhiên chấm dứt quyền sở hữu căn hộ theo một niên hạn cố định.

Theo Bộ Xây dựng, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp tháng 10. Nếu được thông qua, luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027.