GS.Hoàng Văn Cường: Không thể giải bài toán nhà ở xã hội dựa theo cơ chế thị trường

Đó là nhận định của các chuyên gia được đưa ra tại Hội thảo với chủ đề “Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, đảm bảo công bằng thụ hưởng” được tổ chức sáng nay tại Hà Nội.

Lần đầu tiên số lượng căn hộ nhà ở xã hội vượt mốc 100.000

Tham dự hội thảo, ông Hà Quang Hưng – Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thông tin, đến nay cả nước đã và đang triển khai hơn 600 dự án nhà ở xã hội với quy mô xấp xỉ 700.000 căn hộ, tương đương khoảng 70% mục tiêu của đề án phát triển 1 triệu căn.

Riêng trong năm 2025, tổng số căn hộ hoàn thành đạt 103.136 căn, vượt chỉ tiêu Thủ tướng giao từ đầu năm. So với giai đoạn 2023–2024, khi mỗi năm chỉ hoàn thành khoảng 40.000–50.000 căn, đây là bước tiến đáng kể. Đáng chú ý, đây cũng là lần đầu tiên số lượng căn hộ nhà ở xã hội hoàn thành trong một năm vượt mốc 100.000 căn.

Đà triển khai tiếp tục được duy trì trong năm 2026. Chỉ trong hai tháng đầu năm, cả nước đã khởi công 28 dự án với quy mô khoảng 21.000 căn hộ. Hiện có khoảng 220 dự án với quy mô khoảng 215.000 căn đang được triển khai, hướng tới mục tiêu đến năm 2026 đạt khoảng 125% kế hoạch đề ra.

Theo ông Hưng, những con số trên cho thấy tiến độ thực hiện đề án đang được cải thiện qua từng năm và đi đúng hướng, phản ánh sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ ngành và địa phương trong thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Tuy vậy, thực tế tại nhiều đô thị lớn cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu. Nguyên nhân đầu tiên đến từ sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm trên thị trường bất động sản.

Trong thời gian dài, nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và trung – cao cấp, trong khi thiếu nghiêm trọng các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp và trung bình. Giá nhà thương mại tăng cao càng khiến nhu cầu nhà ở xã hội gia tăng.

Bên cạnh đó là vấn đề quỹ đất. Dù một số địa phương đã bố trí đất cho nhà ở xã hội, nhưng nhiều vị trí lại nằm xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Điều này khiến nhà đầu tư kém mặn mà tham gia, đồng thời làm giảm sức hút đối với người mua.

Một yếu tố khác là thủ tục đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư trước đây còn phức tạp và kéo dài. Tuy nhiên, với việc ban hành các cơ chế thí điểm và chính sách đặc thù trong thời gian gần đây, nhiều vướng mắc đã từng bước được tháo gỡ.

Cần mạnh dạn dành quỹ đất trung tâm cho phát triển nhà ở xã hội

Ở góc nhìn chuyên gia, GS.TS. Hoàng Văn Cường- Ủy viên Ủy ban Tài chính và Ngân sách của Quốc hội cho rằng, chương trình phát triển nhà ở xã hội những năm gần đây đã có chuyển động rất mạnh. Con số hơn 100.000 căn hoàn thành trong năm 2025 là bước tiến lớn so với giai đoạn trước, nhưng so với nhu cầu thực tế thì khoảng cách vẫn còn khá xa.

Theo ông Cường, tình trạng “lệch pha” không chỉ xảy ra với nhà ở xã hội mà còn tồn tại trong toàn bộ cơ cấu thị trường bất động sản. Phân khúc cao cấp phát triển mạnh trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại thiếu hụt.

Thậm chí, ngay trong phân khúc nhà ở xã hội cũng xuất hiện những nghịch lý: có nơi dự án hoàn thành nhưng ít người đến ở, trong khi những khu vực có nhu cầu cao lại không có dự án; có dự án cho thuê không có người thuê, nhưng dự án bán thì người cần lại khó đáp ứng điều kiện tiếp cận.

Một vấn đề khác là nguồn vốn. Dù Chính phủ đã công bố các gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, sau đó nâng lên 140.000 tỷ đồng, nhưng thực tế giải ngân vẫn ở mức thấp. So với tổng dư nợ bất động sản khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, quy mô các gói hỗ trợ này vẫn còn khá nhỏ.

Theo ông Cường, nguyên nhân sâu xa là việc phát triển nhà ở xã hội đang bị “trộn lẫn” giữa cơ chế thị trường và cơ chế phúc lợi. Nhà ở xã hội về bản chất là chính sách an sinh, do đó Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo bằng các công cụ của Nhà nước. Trong khi đó, ngân hàng thương mại và doanh nghiệp bất động sản đều hoạt động theo logic thị trường và lợi nhuận. Nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường để giải quyết một bài toán phúc lợi thì sẽ rất khó thành công.

Ông cũng cho rằng việc phân bổ quỹ đất hiện nay vẫn dựa nhiều vào logic thị trường. Đất trung tâm thường được dành cho các dự án thương mại vì hiệu quả kinh tế cao hơn, còn nhà ở xã hội bị đẩy ra xa.

Trong khi đó, người thu nhập thấp là nhóm phải đi làm hằng ngày và rất cần tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại. Nếu phải sống quá xa nơi làm việc, chi phí đi lại và cơ hội bị mất còn lớn hơn tiền thuê nhà.

Theo kinh nghiệm quốc tế, nhà ở xã hội thường được bố trí trong cấu trúc đô thị thay vì nằm ở rìa thành phố. Vì vậy, ông Cường cho rằng cần mạnh dạn dành quỹ đất tốt, kể cả tại khu vực trung tâm, để phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê.

Bên cạnh đó, nếu đã xác định đây là chính sách phúc lợi thì Nhà nước cũng cần đầu tư hạ tầng đồng bộ, kể cả hạ tầng bên trong dự án. Việc chỉ đầu tư hạ tầng bên ngoài rồi giao phần còn lại cho doanh nghiệp sẽ khó giúp giảm giá thành.

Về lâu dài, vị chuyên gia đề xuất cần hình thành một quỹ tài chính riêng cho nhà ở xã hội. Khoản tiền tương đương 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại nên được tách riêng và dành trực tiếp cho mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Đồng thời, cần thay đổi tư duy: mục tiêu là bảo đảm chỗ ở cho người dân, không nhất thiết ai cũng phải sở hữu nhà. Với nhóm thu nhập rất thấp, nên ưu tiên phát triển nhà cho thuê dài hạn, do Nhà nước xác định đối tượng, xét duyệt và phân bổ.

Theo ông Cường, nếu coi nhà ở xã hội đơn thuần là một sản phẩm thị trường thì khó có thể giải quyết triệt để bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhưng nếu coi đây là một chính sách phúc lợi với sự chủ động của Nhà nước về đất đai, vốn và hạ tầng, thì bài toán này hoàn toàn có thể được tháo gỡ trong thời gian tới.