Lãi suất vay mua nhà 14-16%, giao dịch bất động sản giảm mạnh

Theo báo cáo Ngành Bất động sản Nhà ở - Triển vọng nửa cuối năm 2026 của VIS Rating, nhu cầu nhà ở suy yếu đáng kể trong quý II/2026 khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mới tại các thị trường lớn tiếp tục tăng, tạo thêm lựa chọn cho người mua nhưng chưa đủ để thúc đẩy thanh khoản.

Tại Hà Nội và TPHCM, nguồn cung căn hộ mới trong 6 tháng đầu năm tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, sau khi đã tăng 48% trong năm 2025. Nguồn cung được bổ sung mạnh nhờ nhiều dự án triển khai tại các khu vực vệ tinh của Hà Nội, Đà Nẵng và TPHCM.

Có thể thấy, sức mua đã không theo kịp tốc độ tăng nguồn cung. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội và TPHCM giảm còn 73% trong quý II, từ mức 95% của năm 2025.

Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản cũng suy yếu. Số lượng giao dịch nhà ở trên toàn quốc trong 6 tháng đầu năm giảm 36% so với cùng kỳ, thực trạng lãi suất vay mua nhà bình quân tăng lên 14-16%.

Diễn biến giá bắt đầu phản ánh rõ hơn sự thận trọng của người mua. Trong quý II, giá nhà trên thị trường thứ cấp điều chỉnh trên diện rộng, trong khi giá sơ cấp tương đối ổn định. Giá căn hộ tại các khu vực trung tâm Hà Nội và TPHCM chỉ tăng khoảng 1% so với quý trước.

Sức cầu suy yếu diễn ra cùng lúc với việc khả năng tiếp cận vốn của các chủ đầu tư bị thu hẹp. Tăng trưởng tín dụng bất động sản chỉ đạt 8,6% trong 6 tháng đầu năm, thấp hơn đáng kể so với mức 15% cùng kỳ năm 2025. Bên cạnh đó, kênh huy động vốn qua cổ phiếu cũng chưa cho thấy sự cải thiện. Tổng giá trị phát hành cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản trong 6 tháng đầu năm giảm 86% so với cùng kỳ, xuống khoảng 350 tỷ đồng, tương đương khoảng 3% tổng giá trị phát hành cả năm 2025.

Một số chủ đầu tư quy mô trung bình dự kiến tăng vốn trong nửa cuối năm nhằm xử lý nghĩa vụ trái phiếu và bổ sung nguồn lực phát triển dự án. Trong đó, Novaland dự kiến tăng vốn để thanh toán các lô trái phiếu quá hạn, còn Phát Đạt và Hải Phát có kế hoạch bổ sung nguồn lực cho hoạt động phát triển dự án.

Trước diễn biến tín dụng và cổ phiếu gặp hạn chế, trái phiếu trở thành kênh huy động vốn quan trọng hơn. Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt 149.500 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm, tăng 126% so với cùng kỳ. Hoạt động phát hành tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn như Vingroup và Masterise. Tuy nhiên, chi phí huy động qua kênh này cũng tăng. Lãi suất phát hành trái phiếu bình quân đạt khoảng 11,4%, cao hơn 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước.

VIS Rating dự báo hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, một phần do nhu cầu tái cấp vốn cho khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong giai đoạn quý IV/2026-2027, bên cạnh nhu cầu vốn cho các dự án quy mô lớn.

Dù thị trường giao dịch chậm lại, nhưng các chủ đầu tư bất động sản niêm yết vẫn ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong 6 tháng đầu năm nhờ hoạt động bàn giao tại những dự án được mở bán trong giai đoạn 2024-2025.

Theo VIS Rating, doanh thu và lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao (EBITDA) lần lượt tăng 89% và 100% so với cùng kỳ, lên mức cao nhất kể từ năm 2022. Kết quả này cho thấy lợi nhuận ngành vẫn được hỗ trợ đáng kể bởi tiến độ bàn giao dự án. Dù vậy, lợi nhuận cải thiện chưa đi cùng với dòng tiền hoạt động. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng lên 74% trong 6 tháng đầu năm, so với mức bình quân 54% giai đoạn 2022-2025.

VIS Rating cho rằng áp lực có thể gia tăng trong nửa cuối năm khi nhu cầu nhà ở suy yếu, khiến doanh số bán hàng giảm và thời gian thu tiền từ khách hàng kéo dài. Doanh nghiệp đồng thời phải đối mặt với các nghĩa vụ nợ đến hạn lớn và chi phí huy động vốn cao.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, thị trường đang chịu sức ép từ ba yếu tố gồm giá nhà vượt khả năng chi trả của nhiều gia đình, nguồn cung được khơi thông nhờ tiến trình tháo gỡ pháp lý và chi phí vay tăng.

"Khi khoản trả ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn trong thu nhập, tiếp tục thuê nhà trở thành lựa chọn có cơ sở", ông Quyết nói.

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy giao dịch thành công trong quý II giảm 36,3% so với cùng kỳ năm 2025. Trong khi đó, dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy giá bất động sản tại một số phân khúc và khu vực đã giảm khoảng 30-40% so với đỉnh năm 2025.

Báo cáo của OneHousing cũng ghi nhận thanh khoản bất động sản tại Hà Nội suy yếu trên diện rộng trong quý II, khi tình hình hiện nay lãi suất cao, tâm lý đầu tư thận trọng và những tác động liên quan đến quy hoạch, giải phóng mặt bằng.

Khi người mua thận trọng hơn, một số chủ đầu tư bắt đầu điều chỉnh phương thức bán hàng theo hướng giảm áp lực vốn ban đầu và kéo dài thời gian thanh toán.

Tại TPHCM, dự án A&K Tower ở phường An Phú đưa ra chính sách không yêu cầu áp lực vốn ban đầu khi ký hợp đồng mua bán, không thanh toán gốc trong 36 tháng và không thanh toán lãi trong 24 tháng.

Tại Benhill Thuận Giao, phương án thanh toán được kéo dài tới 15 năm. Người mua thanh toán 25% giá trị căn hộ để nhận nhà, phần còn lại trả góp với mức cố định từ 8 triệu đồng/tháng cho tới khi hoàn tất giá trị căn hộ.

Tại Hà Nội, một số dự án cũng áp dụng mức thanh toán ban đầu thấp hơn và kéo dài tiến độ. Tại tòa Moonlight 2 thuộc Khu đô thị An Lạc Green Symphony, khách hàng được giới thiệu phương án thanh toán 10% mỗi đợt trong 3 tháng, kéo dài 15 tháng hoặc lựa chọn gói hỗ trợ lãi suất 0% trong 2 năm.

Ở các thị trường phía Bắc, chính sách bán hàng được xây dựng gắn với nhu cầu nhà ở của lực lượng lao động tại những khu vực có tốc độ phát triển công nghiệp cao. Tại Thái Nguyên, căn hộ A1 thuộc Tecco Elite City đưa ra phương án thanh toán kéo dài tới 10 năm, trong khi tại Bắc Ninh, một số dự án áp dụng mức thanh toán ban đầu 5-15% và hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, một số chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh giá và chính sách bán hàng theo diễn biến thị trường cũng như thay đổi trong tâm lý người mua. Các chương trình hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán giúp người mua giảm áp lực vay ngân hàng và cân đối dòng tiền.

Với mặt bằng lãi suất còn cao, khả năng hấp thụ của thị trường sẽ dựa trên một số yếu tố như mức giá, cách tiếp cận vốn và chính sách thanh toán. Những dự án có pháp lý rõ ràng, giá phù hợp với khả năng chi trả và phương án tài chính linh hoạt có thể có lợi thế hơn trong việc cải thiện thanh khoản.

Tuy vậy, triển vọng thị trường vẫn phụ thuộc vào diễn biến lãi suất và sức khỏe dòng tiền của cả người mua lẫn chủ đầu tư. Khi chi phí vốn chưa giảm đáng kể, việc nguồn cung tăng mạnh chưa đồng nghĩa thanh khoản sẽ phục hồi tương ứng.