Để có thể đưa ra quyết định lựa chọn đầu tư vào đất nền dự án hay đất thổ cư còn tùy thuộc vào những yếu tố cá nhân như khả năng tài chính, nhu cầu thiết yếu,…và các yếu tố bên ngoài như bối cảnh thị trường, giá cả,.. vì thế để tìm được đáp án chính xác cho câu hỏi nên đầu tư vào loại hình BĐS nào là rất khó. Mỗi phân khúc BĐS đều có những nhược điểm và ưu điểm riêng, ngoài ra còn phụ thuộc rất nhiều vào nhu cầu và khả năng của chủ đầu tư.

Tiêu chí về thủ tục pháp lý thiết yếu

Thủ tục pháp lý là yếu tố quan trọng cần nắm rõ để tránh rủi ro đáng tiếc. Những vấn đề đáng lưu tâm như quy hoạch, đền bù và hoàn tiện các thủ tục giấy tờ hợp pháp là những tiêu chí để so sánh đánh giá cả hai loại hình BĐS này. Đối với đất nền dự án tất cả các thủ tục pháp lý đều do chủ đầu tư chịu trách nhiệm, còn với đất thổ cư thì việc mua bán, kiểm tra hoàn thiện các thủ tục giấy tờ đều hoàn toàn phụ thuộc giữa người mua và bán, thông thường thì đều do người mua tự thực hiện. Vì thế, đất thổ cư có độ rủi ro cao hơn so với đất nền dự án, đối với nhũng người mua thiếu kinh nghiệm và kiến thức về pháp lý thì càng đễ dàng “mắc lưới” những vấn đề như sổ đỏ giả, khu đất mua đang có tranh chấp hoặc nằm trong khu quy hoạch thậm chí là chuẩn bị thu hồi.

Về lý thuyết hồ sơ pháp lý của phân khúc đất nền dự án chiếm ưu thế hơn so với phân khúc đất thổ cư. Tuy nhiên trên thực tế không phải bất kỳ trường hợp đất nền nào cũng đảm bảo đủ các điều kiện. Một vài trường hợp xấu có thể xảy ra như chủ đầu tư lừa đảo tiến hành quảng cáo, rao bán khi chưa được phê duyệt và không đủ hồ sơ pháp lý.

Bên cạnh đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là một tiêu chí pháp lý cần lưu ý. Ở phân khúc đất nền khi thực hiện giao dịch mua bán chủ đầu tư sẽ hoàn tất các thủ tục cấp sổ đỏ cho khách hàng. Nhưng có nhiều trường hợp chủ đầu tư lừa đảo rao bán trong khi dự án chưa được cấp giấy phép do chưa đủ giấy tờ hoặc thậm chí là không được cấp phép vì thế không có sổ đỏ để cấp cho khách hàng. Cho dù trong tương lai chủ đầu tư có khả năng xin được giấy phép thì khách hàng cũng phải mất một thời gian chờ đợi khá dài.

Tương tự như đất nền, đất thổ cư cũng không “kém cạnh” khi các vấn đề liên quan đến sổ đỏ cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro phức tạp. Vì rất nhiều trường hợp “giăng bẫy” xuất hiện ở khắp nơi có khả năng xảy ra như đất không sổ hoặc đất sổ chung không có khả năng tách thửa, diện tích đất trên sổ đỏ không giống với diện tích đất thực tế, đất nông nghiệp được đem rao bán khi chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng,…

Có thể thấy việc nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả hai loại hình phân khúc BĐS này đều có thể gặp rủi ro.

Thủ tục pháp lý là yếu tố quan trọng cần nắm rõ để tránh rủi ro đáng tiếc

Cơ sở hạ tầng và tính thanh toán

Muốn xem xét, đánh giá tình hình cơ sở hạ tầng cũng như sự đa dạng của các tiện ích xung quanh đất thổ cư còn phải tùy thuộc vào vị trí đất nằm ở đâu vì thế khó mà các thể đánh giá chính xác được cơ sở hạ tầng. Còn với đất nền dự án khi đã có đầy đủ giấy tờ và được cấp phép rao bán thì sẽ được quy hoạch rõ ràng, do đó các thông tin về cơ sở hạ tầng cùng với những tiện ích cũng sẽ được chú ý và được quan tâm đầu tư xây dựng đầy dủ, đa dạng các tiện ích để có thể đáp ứng đủ nhu cầu cho người dân như siêu thị, trường học, công viên, khu vui chơi,…

Hiện nay, trên thị trường BĐS đất nền dự án đang có giá trị cao hơn nhiều so với đất thổ cư bao gồm tất cả về chi phí hạ tầng, tiện ích,… Khi mua đất nền có thể được hỗ trợ để trả góp hoặc chia ra chi trả nhiều lần, còn với đất thổ cư phần lớn đều phải đặt cọc và thanh toán hết trong một lần. Hơn nữa, tính thanh khoản của đất nền cũng cao và linh hoạt hơn đất đầu tư.

Lưu ý trước khi quyết định “rót tiền” đầu tư

Khi bắt đầu mua đất nền nhà đầu tư nên “bắt tay” vào kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án, mọi thỏa thuận cần phải có văn bản minh bạch rõ ràng không nên cam kết, thỏa thuận miệng. Ngoài ra, cũng cần nắm rõ các thông tin của chủ đầu tư, tìm kiếm, chọn lọc các chủ đâu từ có uy tín trên thị trường và có năng lực tài chính tốt bằng cách dò hỏi, tìm hiểu các giao dịch trước đó của chủ đầu tư để có thêm được nhiều thông tin làm cơ cở để đưa ra quyết định tránh rủi ro xảy ra.

Kiểm tra mức độ tin cậy của những thông tin mà chủ đầu tư cung cấp. Không phải thông tin nào cũng chính xác 100%, phải cảnh giác lưu ý, không tin tưởng quá nhiều vào môi giới. Nên xem xét thông tin dự án nhiều lần ở nhiều thời điểm khác nhau để có thể xác định được phần trăm độ tin cậy mà đưa ra đánh giá.

Đối với đất thổ cư rủi ro dễ xảy ra nhất là mua nhầm đất chưa có sổ đỏ hoặc đất sổ chung không có khả năng tách sổ. Vì thế nên đảm bảo chắc chắn chọn mua đất có sổ đỏ hợp pháp để tránh xảy ra tranh chấp và tính thanh khoản cũng sẽ cao hơn. Hơn hết khi giải tỏa, thu hồi đất việc đền bù cũng sẽ dễ dàng và ổn hỏa. So sánh diện tích đất thực tế với diện tích trên giấy tờ để đảm bảo không bị chênh lệch, ăn gian kích thước. Nghiên cứu kỹ các điều khoản, thỏa thuận trong hợp đồng khi giao dịch đất trước khi xuống tiền để tránh “trở tay không kịp” khi có vấn đề, rủi ro xảy ra không lường trước.

Nguyên Ngọc