Luật Đất đai bắt đầu ngấm thị trường bất động sản sớm nhất từ cuối năm 2025

Hồi cuối tháng 11/2023, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) liên tiếp được thông qua. Ngày 18/1, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã chính thức được thông qua với 16 chương và 260 điều.

Theo giới chuyên gia, 70% khó khăn, vướng mắc trên thị trường bất động sản (BĐS) được đánh giá là bắt nguồn từ những vấn đề pháp lý. Dù Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 đều đã được thông qua, nhưng còn nhiều điểm mấu chốt nằm trong Luật Đất đai 2024.

Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025; Riêng quy định về hoạt động lấn biển và sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp có hiệu lực từ ngày 1/4/2024.

Quốc hội chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi

Luật mới đã được tiếp thu, chỉnh lý các nội dung như đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất; quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội; các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung thống nhất…

Đáng chú ý, đã tiếp thu và đưa nội dung về các phương pháp định giá đất, như phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.

So với Luật Đất đai hiện hành, các phương pháp định giá này không thay đổi nhiều, nhưng đã bổ sung quy định về những trường hợp, điều kiện áp dụng với từng phương pháp định giá đất. Bên cạnh đó, trong bối cảnh kinh tế hiện nay, việc giữ lại phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết.

Trong luật sửa đổi, bảng giá đất đã được điều chỉnh hàng năm, thay vì quy định 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường. Điều này phản ánh bảng giá đất sát với giá trị thực tế, bảo đảm đúng với diễn biến thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.

Các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, với việc Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, quá trình phục hồi của thị trường địa ốc có thể sẽ rút ngắn. Thị trường sớm bước vào giai đoạn bình thường mới.

Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property Vietnam) - Ông Phạm Đức Toản đánh giá, sự kiện Luật Đất đai sửa đổi được thông qua giúp đem lại những thông tin tích cực đối với thị trường BĐS trong bối cảnh khó khăn chung.

Tổng Giám đốc EZ Property Vietnam - Ông Phạm Đức Toản

Tuy nhiên, nhìn vào thực tế, chính sách mới sẽ chưa thể tác động ngay lập tức. Dự kiến ít nhất cuối năm 2025, thị trường mới ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét.

Cũng theo ông Toản, việc thông qua Luật Đất đai 2024 mới chỉ là điều kiện cần để thị trường phục hồi, giúp đẩy nhanh quá trình triển khai và đem đến sự thông thoáng, rõ ràng hơn về tính pháp lý cho các dự án BĐS.

Điều kiện đủ là sự ổn định của kinh tế vĩ mô và các ngành nghề kinh doanh khác. Ở thời điểm hiện tại, nhiều ngành nghề vẫn còn đang khó khăn như thương mại, dịch vụ, tiêu dùng… dẫn tới tích lũy của người dân ngày càng giảm. Hơn nữa, niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường BĐS vẫn còn lung lay, có thể thấy ngân hàng lúc này đang thừa tiền, người dân tiếp tục gửi tiết kiệm dù lãi suất tiền gửi khá thấp.

Để thị trường phục hồi phải có cả điều kiện cần và đủ.

Vị chuyên gia nêu quan điểm: “Luật Đất đai có tác động rất lớn, ngoài bất động sản thì còn liên quan tới nhiều ngành nghề kinh doanh khác trong nền kinh tế. Đây cũng là bộ luật gốc mà Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đều chịu sự chi phối.

Trước mắt, việc Quốc hội chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) đem lại sự hào hứng về mặt thông tin, giúp thị trường có định hướng rõ ràng hơn trong thời gian tới. Luật mới giúp giải quyết được phần lớn độ vênh pháp lý giữa các luật có liên quan đến đất đai với nhau. Đồng thời, tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho dự án - nền tảng căn bản cho đà phục hồi của thị trường.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý tới ngày 1/1/2025 luật mới chính thức có hiệu lực thi hành. Cùng với đó, chúng ta cũng còn phải chờ thêm các thông tư hướng dẫn cụ thể, chi tiết.

Do đó, việc Luật Đất đai (sửa đổi) thông qua sẽ chưa thể ngay lập tức tác động nhiều đến thị trường bất động sản mà còn cần độ trễ thời gian. Sự kiện này mới chỉ là điều kiện cần để thị trường phục hồi, giúp thúc đẩy tiến độ triển khai và đem lại sự thông thoáng, rõ ràng hơn về tính pháp lý cho các dự án.

Điều kiện đủ phải là sự ổn định của kinh tế vĩ mô cùng các ngành nghề kinh doanh khác. Nhìn vào hiện tại, câu chuyện khó khăn vẫn đang hiện diện ở rất nhiều ngành nghề như thương mại, dịch vụ, tiêu dùng... dẫn đến tích lũy của người dân gần như không có.

Chưa kể nhà đầu tư vẫn chưa đặt niềm tin nhiều vào thị trường bất động sản lúc này. Minh chứng là ngân hàng thừa tiền, người dân vẫn tiếp tục đi gửi tiết kiệm dù lãi suất đang ở mức rất thấp.

Theo tôi, chúng ta cần chờ đợi thêm để chính sách đi vào cuộc sống. Ít nhất tới khoảng cuối năm 2025, thị trường bất động sản mới có thể đón nhận những tín hiệu tích cực một cách thực sự rõ ràng.

Ngoài ra, đà phục hồi của thị trường cũng còn phụ thuộc vào yếu tố kinh tế vĩ mô. Sự phát triển của lĩnh vực bất động sản dựa trên nền tảng khi tất cả các ngành nghề khác cùng phát triển. Trong khi đó lúc này, gần như mọi ngành nghề trong nền kinh tế đều đang rất khó khăn”./.