Các thương hiệu quốc tế tăng tốc tìm kiếm mặt bằng, thị trường bán lẻ Việt Nam dần sôi động

Trong báo cáo của Công ty TNHH CBRE (Việt Nam) cho thấy, thị trường bán lẻ Việt Nam trong giai đoạn 3 tháng đầu năm 2024 ghi nhận diễn biến khả quan khi nhu cầu, giá thuê cũng như tỷ lệ lấp đầy tiếp đà tăng. Đa phần các giao dịch thuê trong quý đều đến từ những thương hiệu nước ngoài mở rộng tại Hà Nội và TP.HCM ở đa dạng ngành hàng, từ thời trang, ăn uống cho đến siêu thị,... 

Qua khảo sát tâm lý khách thuê khu vực Châu Á - Thái Bình Dương có thể thấy, nhu cầu mở rộng và nâng cấp của các thương hiệu bán lẻ vẫn giữ mức khả quan chiếm 42% tổng số yêu cầu thuê, còn nhu cầu thuê mới mặt bằng đứng thứ 2 với 34%. Ngoài ra, thị trường Hà Nội trong quý I/2024 cũng chào đón một dự án mới là khu phức hợp The Linc, thuộc Khu đô thị Park City Hà Nội, với 10.581 m2 diện tích cho thuê.

Về giá cho thuê, nhìn chung tại Hà Nội và TP.HCM vẫn duy trì mức tăng nhờ nguồn cung mới hạn chế từ kể từ năm 2020. Trong đó, Hà Nội ghi nhận mức giá thuê tầng trệt khu vực trung tâm là khoảng 163,2 USD/m2/tháng, tăng 13,4% so với năm ngoái. Tỷ lệ trống ở khu vực này giảm xuống còn 1,7%. Còn tại TP.HCM, giá thuê trung bình khu vực trung tâm đạt ngưỡng gần 240 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 1,8% so với năm trước. Tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm ở mức 4,7%.

Với khu vực ngoài trung tâm cũng ghi nhận giá thuê tăng trưởng tốt. cụ thể, mức giá thuê ngoài trung tâm Hà Nội ở mức 30,6 USD/m2/tháng, tăng 13,9% so với năm trước. Trong khi tại TP.HCM, mức giá thuê cùng khu vực tăng mạnh lên mức 53,3 USD/m2/tháng, tương ứng mức tăng 23,7% so với cùng kỳ năm ngoái do một số trung tâm tái cơ cấu khách thuê. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường Hà Nội và TP.HCM lần lượt đạt 89% và 90%.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE TP.HCM cho rằng, trong thời điểm kinh tế gặp nhiều khó khăn thách thức, tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại ngoài trung tâm mặc dù có biến động nhưng cũng nhanh chóng tìm được khách thuê thay thế. Xu hướng các trung tâm được lấp đầy bởi nhiều khách thuê lớn ngày càng trở nên rõ rệt hơn nhằm cung cấp cho khách mua sắm trải nghiệm đa dạng và đầy đủ dịch vụ.

Nguồn cung mới ghi nhận tăng trưởng

Bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và nghiên cứu tại Công ty Tư vấn bất động sản toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL Việt Nam) cho biết, thị trường bán lẻ tại Hà Nội sẽ chứng kiến xu hướng nguồn cung khác nhau giữa các thị trường phụ.

Cụ thể, nguồn cung khu trung tâm dự báo không có nhiều thay đổi, phản ánh bức tranh bán lẻ đã ổn định và hạn chế diện tích cho dự án mới. Trong khi đó, thị trường ngoài trung tâm lại đang sẵn sàng cho sự tăng trưởng hơn nữa, dự kiến nguồn cung đạt khoảng 635.000 m2.

Về giá thuê, thị trường bán lẻ Hà Nội kỳ vọng sẽ cải thiện, song mức độ cải thiện sẽ khác nhau theo từng tiểu khu vực. Theo đó, ở khu trung tâm, giá thuê thuần có thể ổn định hoặc tăng nhẹ so với năm trước. Còn với thị trường ngoài trung tâm lại đạt tăng trưởng rõ rệt về giá thuê thuần, đặc biệt với sự ra mắt của nguồn cung mới chất lượng cao tại khu vực Tây Hồ kể từ năm 2024. Sự gia tăng không gian bán lẻ hiện đại này có thể sẽ thúc đẩy giá thuê cao trong khu vực. Tuy nhiên, do sự cạnh tranh ngày càng tăng nên sẽ cản trở mức tăng trưởng của giá thuê. Do đó, hoạt động cho thuê và tiếp thị mạnh mẽ hơn được kỳ vọng sẽ tăng tương ứng.

Tại thị trường bán lẻ TP.HCM, vị chuyên gia JLL dự báo cũng hướng tới sự tăng trưởng. Việc hoàn thành và ra mắt Vincom Mega Mall Grand Park đã thúc đẩy tổng cung trung tâm thương mại trọng điểm của thành phố lên mức 653.000 m2. Tương tự, khu vực ngoài trung tâm cũng chứng kiến sự mở rộng đánh kể khi đạt khoảng 569.000 m2, nhờ vào việc bổ sung các trung tâm thương mại mới vào nguồn cung của thị trường TP.HCM.

Chuyên gia nhận đinh, thị trường bán lẻ TP.HCM sẽ tiếp tục duy trì sự phục hồi và giá thuê ổn định trong suốt năm 2024. Đến cuối năm, dự báo các trung tâm thương mại trọng điểm khu trung tâm sẽ đạt giá thuê thuần 84 USD/m2/tháng; thị trường ngoài trung tâm tăng lên xấp xỉ 38 USD/m2/tháng nhờ lượng nguồn cung mới.

Trong đó, nhu cầu chủ yếu đến từ các nhà bán lẻ lớn, đặc biệt thuộc lĩnh vực F&B, thời trang và đồ thể thao. Những nhà bán lẻ này sẽ liên tục hiện diện tại các dự án mới, qua đó góp phần củng cố triển vọng của thị trường.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, hiện đang là Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho biết, các đơn vị bán lẻ trong và ngoài nước đang có xu hướng chuyển vào những trung tâm thương mại với lợi thế được phát triển bài bản, lượng khách dồi dào, ổn định. 

“Những khu trung tâm thương mại không chỉ hỗ trợ đắc lực cho thương hiệu bán lẻ trong việc xây dựng danh mục khách thuê, nâng cấp dịch vụ, tiện ích mà còn giúp thu hút khách hàng hiệu quả”, vị chuyên gia Savills chia sẻ.

Các thương hiệu xa xỉ tích cực tìm kiếm mặt bằng khu trung tâm

Thời gian vừa qua, lĩnh vực bán lẻ cao cấp tại TP.HCM đã ghi nhận nhiều cái tên lớn của ngành hàng xa xỉ đến từ nhiều sản phẩm khác nhau, nhờ tốc độ tăng trưởng cũng như tiềm năng lớn của nhóm người dùng có thu nhập cao. Theo đó, nhóm khách thuê này vẫn đang tích cực tìm kiếm những mặt bằng cao cấp tại khu vực trung tâm quận 1 (TP.HCM).

Dữ liệu của Statista cho biết, trong năm 2023, lĩnh vực hàng hóa xa xỉ tại thị trường Việt Nam đã ghi nhận tổng mức doanh thu là 957,22 triệu USD. Trong đó, doanh thu chủ yếu đến từ các sản phẩm như nước hoa, mỹ phẩm cao cấp, thời trang, sản phẩm làm từ da, đồng hồ và trang sức xa xỉ. Dự kiến, ngành hàng này sẽ đạt doanh thu 992,20 triệu USD vào năm 2024.

Statista đánh giá thị trường Việt Nam có tốc độ tăng trưởng hàng năm ổn định ở phân khúc xa xỉ phẩm. Sự phát triển của tầng lớp trung lưu và thu nhập khả dụng ngày càng tăng ở Việt Nam đã dẫn đến nhu cầu về hàng xa xỉ tăng vọt.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 của Savills cho biết, nhiều thương hiệu xa xỉ quốc tế đã nhanh chóng gia nhập thị trường trong các tháng đầu năm, có thể kể đến như Fendi, Cartier, Loewe… Đây là những thương hiệu nổi tiếng trong lĩnh vực thời trang, đồng hồ, trang sức xa xỉ.

Đơn vị này cũng cho biết, thị trường các sản phẩm xa xỉ trong thời gian qua đã chứng kiến sự dịch chuyển đáng kể sang bán hàng trực tuyến, dự kiến chiếm 8,6% tổng doanh thu năm 2024, nhưng hơn 90% còn lại vẫn do các cửa hàng vật lý dẫn dắt.

Nghiên cứu về thị trường bán lẻ khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của Savills cho thấy, ngành bán lẻ khu vực nhìn chung đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi với giá thuê mặt bằng tăng cùng tăng trưởng tích cực nhờ triển vọng kinh tế mạnh mẽ, doanh số bán lẻ tăng và du lịch phục hồi trở lại.

Cũng theo dữ liệu của Savills cho biết, các nhà bán lẻ F&B, thể thao và mỹ phẩm dẫn đầu về hoạt động cho thuê trên toàn khu vực trong nửa cuối năm 2023. Bên cạnh đó, các nhà bán lẻ ở lĩnh vực ngoài trời cũng mở rộng, trong khi các thương hiệu giải trí và hoạt động chiếm nhiều không gian hơn trong các khu trung tâm thương mại.

Tại Việt Nam, bà Trần Phạm Phương Quyên - Quản lý cấp cao Dịch vụ cho thuê bán lẻ Savills TP.HCM cho biết, hiện nay các thương hiệu cao cấp đa số đều tìm kiếm mặt bằng tại các khu vực trung tâm. Xu hướng này cho thấy sức hút mạnh mẽ của những khu vực này với khách hàng tiềm năng của các thương hiệu xa xỉ.

Tuy nhiên, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại các khu vực tập trung nhiều thương hiệu xa xỉ hiện hữu đang khan hiếm, từ đó dẫn đến tình trạng cạnh tranh các giữa các thương hiệu.

Theo vị chuyên gia Savills, xu hướng tìm kiếm mặt bằng co cụm tại khu trung tâm Quận 1 (TP.HCM) trên các trục đường, vị trí chính cũng phần nào phản ánh yếu tố “buôn có bạn, bán có phường” cao trong ngành bán lẻ. Có thể thấy, các thương hiệu thường có xu hướng chọn mặt bằng tại những khu vực có nhiều thương hiệu khác cùng phân khúc để hưởng lợi từ hiệu ứng đám đông cũng như thu hút nhiều khách hàng.

Ngoài ra, bà Quyên cũng cho rằng việc phát triển các dự án mới tại khu vực ngoài trung tâm quận 1 để đáp ứng nhu cầu mặt bằng bán lẻ xa xỉ đang là một thách thức lớn. Các dự án mới cần có thời gian để xây dựng danh tiếng và thu hút khách hàng, trong khi các thương hiệu lại thường ưu tiên chọn những khu vực đã sẵn có một lượng khách hàng nhất định.

Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM nhìn nhận, thị trường bán lẻ TP.HCM đang trên đà phát triển mạnh nhờ hội tụ nhiều yếu tố tích cực như: Triển vọng thu nhập và dân số gia tăng, nhiều dự án bán lẻ liên tục được cải thiện về chất lượng cùng sự phát triển kinh tế.

Nhìn vào bức tranh rộng lớn hơn, ông Simon Smith - Giám đốc Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, thị trường khu vực đang có nhiều động lực thúc đẩy tăng trưởng tích cực. Dự báo, tăng trưởng GDP của Châu Á - Thái Bình Dương sẽ đạt gần 4% trong năm nay, cao hơn gấp 2 lần so với dự báo của Mỹ và vượt xa hiệu quả hoạt động chậm chạp của khu vực đồng Euro. Trong đó, Việt Nam, Malaysia và Philippines đang trên đà đạt mức tăng hơn 6% trong năm nay./.