Nhà đầu tư cần nắm chắc quy định về định giá đất đai tránh rủi ro

Đánh giá về hoạt động định giá bất động sản, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, chuyên gia cao cấp của Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định đây là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Ông Tuyến cho biết, theo khoản 9 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: "Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định". Trong đó, định giá, thẩm định giá quyền tài sản là hoạt động phức tạp, cần dựa trên những cơ sở pháp lý và cơ sở khoa học nhất định. Khi định giá, thẩm định giá quyền sử dụng đất cần dựa trên các quy định của Luật Đất đai và các quy định khác liên quan.

Đất đai là một loại bất động sản, do vậy định giá đất cũng phải thực hiện theo những quy định về định giá bất động sản nói chung. Song đất đai là một tài sản đặc biệt khác với các bất động sản khác, đòi hỏi khi định giá, thẩm định giá đất phải tuân theo những quy định đặc thù.

Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản là những tư tưởng chỉ đạo mà trong quá trình hoạt động định giá bất động sản các chủ thể phải tuân theo. Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản bao gồm việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. Cùng với đó, định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.

Nhìn nhận về vấn đề giá cả bất động sản, PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá - Kinh doanh bất động sản, Đại học Tài chính Marketing TP. Hồ Chí Minh cho biết: “Giá cả thường do quan hệ cung cầu trong thị trường quyết định. Tuy nhiên cần hiểu đúng và toàn diện phạm trù “thị trường”. Thị trường mà chúng ta thường hay đề cập trên truyền thông như: chung cư, đất lô, diện tích thương mại… với những khu vực, phân khúc và hàng hóa phổ biến chỉ là 1 góc nhỏ của thị trường toàn định.

PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá - Kinh doanh bất động sản, Đại học Tài chính Marketing TP. Hồ Chí Minh.

Nếu nhìn vào 365.000 km2 của Việt Nam, cộng tài sản trên đất (bao gồm công trình xây dựng và tài sản gắn liền với đất đai như cây lâu năm…) thì thị trường toàn định rộng lớn và đa dạng hơn rất nhiều. Mặt khác, nếu chỉ tư duy về giá cả, thu thập thông tin về giá cả … thì người đầu tư bỏ qua một vùng tư duy hấp dẫn hơn, hiệu quả hơn trong hoạt động đầu tư của mình. Đó là những tư duy về giá trị thị trường.

Trên thực tế, khi vận dụng được tốt chuyên môn, năng lực định giá bất động sản, người đầu tư hoàn toàn có thể tìm thấy vô vàn những viên “kim cương” có giá trị lớn nằm lăn lóc trong thị trường toàn định mà không ai nhặt. Nói cách khác, đây là cơ hội cho người đầu tư có được tài sản bất động sản giá trị lớn, bền vững mà giá cả có thể rất rẻ.

PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc nhận định, những người người tham giao vào hoạt động đầu tư bất động sản cũng cần hiểu về những xu thế lớn của thế giới, về quy luật tự nhiên gắn với bất động sản và cần có năng lực cùng phương pháp dự báo những “khúc cua” của loài người để đo lường giá trị bất động sản.

Chính vì thế, định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá cả - giá trị thị trường - giá trị (cốt lõi, nội tại). Người định giá bất động sản để đầu tư không chỉ phải bám sát, trải nghiệm sâu một cách đa diện, đa tầng trong thị trường bất động sản nói riêng, trong cuộc sống nói chung, mà còn phải liên tục học hỏi, trang bị kiến thức hàn lâm cho đến khi ngừng không đầu tư nữa.