Thị trường bất động sản sẽ “ấm” dần lên trong năm 2024

Thị trường còn nhiều khó khăn

Theo báo cáo của của Bộ Xây dựng, nhằm giải quyết khó khăn cho các phân khúc sản phẩm trên thị trường bất động sản, từ đầu năm đến nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế chính sách, công điện chỉ đạo, với nhiều biện pháp giải quyết cụ thể, quyết liệt, để từng bước tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản.

Thủ tướng Chính phủ cũng đã quyết liệt chỉ đạo Tổ công tác, liên Bộ Xây dựng - Bộ Tài chính - Ngân hàng Nhà nước khẩn trương thực hiện các nhiệm vụ được giao, trực tiếp làm việc với các địa phương như: TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, tỉnh Đồng Nai và các doanh nghiệp bất động sản để rà soát từng dự án BĐS, nhằm hướng dẫn, tháo gỡ vướng mắc trong triển khai.

Hàng loạt các chính sách và các văn bản chỉ đạo điều hành tác động đến thị trường BĐS đã được ban hành như: Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 35/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng; Công điện số 194/CĐ-TTg về tập trung tháo gỡ vướng mắc về đất đai, vật liệu xây dựng để triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng đường bộ cao tốc và bất động sản; Công điện 469/CĐ-TTg về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Công điện số 470/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh của người dân và doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) cho đối tượng thu nhập thấp (TNT), công nhân khu công nghiệp (KCN) giai đoạn 2021 – 2030”; Quyết định số 486/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua NƠXH, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở.

Chia sẻ tại hội thảo diễn ra mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn: “Thứ nhất là sự sụt giảm rất nhiều về nguồn cung. Thứ hai là sự mất cân đối về cung cầu. Thứ ba, thị trường bất động sản tăng giá liên tục, các sản phẩm tầm trung và bình dân gần như không còn; trong khi nhu cầu phần lớn lại tập trung ở phân khúc này.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam .

Thứ 4, vướng mắc pháp lý khiến 70% các dự án không thể triển khai được trong khoảng 3 năm gần đây. Điều này khiến vòng đời triển khai của một dự án kéo dài, đẩy chi phí đầu tư tăng dẫn đến giá bán tăng cao.

Cuối cùng, niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường Việt Nam phát triển rất nhanh trong giai đoạn 2015 – 2019, số lượng nhà đầu tư nhiều. Đặc biệt, nhà đầu tư Việt Nam rất nhạy cảm. Với những yếu tố tác động trên thị trường thì tâm lý nhà đầu tư thay đổi rất nhiều”.

Trong khi đó, theo TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia Tài chính Ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được đảm bảo bằng bất động sản. Trong khi doanh nghiệp bất động sản lại đang là khách hàng của ngân hàng. Nhưng doanh nghiệp và khách hàng đều ngỡ ngàng vì tài sản bất động sản ảm đạm, tài sản mất giá. Ngân hàng cho vay 70% trên giá trị tài sản nhưng khi giá trị tài sản giảm đến 50% thì giá trị thực của thế chấp còn thấp hơn dư nợ nên ngân hàng sợ cho vay.

Thị trường sẽ dần hồi phục kể từ cuối năm nay

Theo dự báo của TS Nguyễn Trí Hiếu: “Thị trường bất động sản vẫn chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm, vấn đề khơi thông nguồn vốn có lẽ phải đợi sang năm 2024. Bất động sản vẫn trầm lắng, ách tắc vốn. Dù vậy, thị trường bất động sản vẫn còn cơ hội, các nhà kinh doanh bất động sản cũng nhạy bén với thị trường. Tôi dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên vào năm 2024”.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản đang có những tín hiệu tốt để “phá băng” nhờ hàng loạt động thái hỗ trợ từ Chính phủ, như việc thành lập tổ công tác rà soát thực trạng khó khăn của doanh nghiệp, địa phương có các dự án đang vướng mắc. Trên cơ sở đó, Chính phủ tiếp tục ban hành công điện đôn đốc đơn vị liên quan xem xét, tìm cách tháo gỡ khó khăn ở từng địa phương.

TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam.

“Ngoài ra với điểm nghẽn về nguồn vốn, Chính phủ lại đưa ra phương án tháo gỡ rất cụ thể, khi giao Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay kèm lãi suất thấp hơn thị trường. Đây là liều thuốc bổ rất có giá trị hỗ trợ thị trường vào thời điểm này”, ông Đính thông tin.

Đưa ra những hướng đi đối với các doanh nghiệp địa ốc trong giai đoạn khó khăn này, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, nhấn mạnh, bản thân các doanh nghiệp phải chủ động tìm cách vượt qua khó khăn, vì Chính phủ hay ngân hàng sẽ không thể bỏ tiền để cứu doanh nghiệp này, rồi bỏ tiền ra để cứu doanh nghiệp khác. Hơn nữa, suốt những năm qua, bất động sản liên tục tăng giá, nếu cứ tăng thì lại đề nghị Nhà nước hay ngân hàng mua hộ hay sao? Ngân hàng là một đơn vị kinh doanh tiền tệ đương nhiên phải cân nhắc giữa lợi ích và rủi ro.

“Trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp bất động sản phải có kế hoạch cụ thể, khả thi nhằm đa dạng nguồn vốn, thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư… Đồng thời giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải. Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết”, chuyên gia lưu ý.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản đã qua thời kỳ khó khăn nhất. Đến nửa cuối năm nay, thị trường bất động sản sẽ phục hồi.

Lý giải về nhận định trên, ông Lực chia sẻ: “Đến thời điểm đó, độ ngấm chính sách sẽ phát huy hiệu quả, nhất là chính sách liên quan đến giảm lãi suất, những chương trình hỗ trợ từ Chính phủ như chính sách tài khóa tiền tệ. Thời gian này, đa số những vụ việc nợ trái phiếu đến hạn sẽ được đàm phán. Đặc biệt là thời điểm cuối năm, tất cả những dự thảo về Luật liên quan đến bất động sản sẽ được Quốc hội thông qua. Đồng thời, vào quý cuối năm, dự báo về đà phục hồi của kinh tế thế giới và Việt Nam rất rõ nét”.