Thị trường vẫn còn nhiều vướng mắc

Kể từ khi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP được ban hành, thị trường condotel như được tiếp thêm nguồn năng lượng với kỳ vọng thị trường sẽ “vượt bão” nhưng dường như thị trường vẫn chìm trong ảm đảm.

Qua báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trên thị trường có tăng nhưng chưa được như kỳ vọng. Đơn cử như, trong tháng 10, có 3 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, với 131 căn hộ mới, tiêu thụ 68 căn. Tính chung trong quý 3, cả nước chỉ công bố 6 dự án với 656 căn hộ mới, tiêu thụ chỉ 203 căn hộ, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 31%.

Diễn biến nguồn cung mới và lượng tiêu thụ của Condotel qua các tháng (Nguồn: DKRA Group)
Diễn biến nguồn cung mới và lượng tiêu thụ của Condotel qua các tháng (Nguồn: DKRA Group)

Chính những vấn đề phát sinh trong quá trình cấp sổ hồng cho các loại hình nghỉ dưỡng khiến phân khúc này chưa thể phục hồi như kỳ vọng.

Đơn cử như tại Phú Quốc, sau khi Nghị định 10 được ban hành, nhiều chủ đầu tư đã rục rịch bung hàng với kỳ vọng đón sóng mới. Sau thời gian tạm hoãn kế hoạch mở bán từ cuối năm 2022, nhiều chủ đầu tư đã bung hàng kể từ đầu tháng 8/2023. Như một dự án tại bờ Tây của Phú Quốc được thiết kế xây dựng với mô hình condotel và shophouse.

Trong thời gian tới, VARS dự báo nhiều khả năng nguồn cung dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tăng. Khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP dần “ngấm” sâu hơn, rất có thể cuối năm 2023 cả nguồn cung - cầu của phân khúc này sẽ chứng kiến cú lội ngược dòng ấn tượng.

Các chuyên gia của VARS cũng cho rằng giá bán condotel trong thời gian tới sẽ diễn ra theo 2 kịch bản: Nếu kịch bản kỳ vọng khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP thực sự phát huy tác dụng, giá bán phân khúc này sẽ bắt đầu đà tăng. Còn ngược lại, thì mặt bằng giá tiếp tục đi ngang.

Cần nói thêm, sự phục hồi của phân khúc nghỉ dưỡng không thể dựa hoàn toàn vào Nghị định số 10, tuy nhiên những tác động tích cực của việc được cấp sổ hồng có thể giúp tâm lý phòng thủ của khách hàng được tháo gỡ, giúp thanh khoản thị trường tốt hơn.

Cần chuẩn bị một chiến lược dài hơi

Việc được “cởi trói” về pháp lý, trong đó có cấp sổ hồng cho các loại hình như condotel, officetel, sẽ là động lực để các chủ đầu tư đẩy nhanh hoàn thiện dự án, bán hàng, từ đó ổn định dòng tiền. Vì vậy, các cơ quan chức năng cần nhanh chóng có giải pháp đưa chính sách vào thực tế, khơi thông thế “bí” cho doanh nghiệp và khách hàng đang sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng.

Diễn biến nguồn cung mới và lượng tiêu thụ của Condotel qua các tháng (Nguồn: DKRA Group)

Để giải thoát thị trường như condotel, officetel, nhiều chuyên gia đề xuất cho phép người nước ngoài được mua bất động sản nghỉ dưỡng cũng là những yếu tố quan trọng để tạo thanh khoản cho thị trường này hồi phục.

Còn trong dài hạn, quy định tại các bộ luật cần thống nhất và sớm ban hành. Hiện nay, Nghị định 10 về cấp sổ đỏ cho condotel dù đã được ban hành, nhưng việc triển khai vẫn còn nhiều vướng mắc dẫn đến kết quả chưa có nhiều ghi nhận.

Đơn cử như tại TP. Hồ Chí Minh, theo danh sách công bố ngày 3/11 của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh, trên địa bàn thành phố có 29 dự án với 10.019 căn chưa cấp giấy chứng nhận do vướng mắc về loại hình bất động sản mới (condotel, officetel) chưa được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật. Vì vậy, giải pháp quan trọng nhất lúc này là các quy định của luật cần sớm được chuẩn hóa để triển khai, lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường.

Đại biểu Lê Thanh Vân (Đoàn Cà Mau), Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội, nhấn mạnh, đối với loại hình bất động sản như condontel và officetel…, điều quan trọng nhất trong dự thảo cần quy định rõ về chế độ pháp lý liên quan đến tính sở hữu. Theo đó, nếu không xác lập quyền sở hữu của người mua như cách chiếm hữu, cần thừa nhận quyền sử dụng của họ như quyền sở hữu, tức là họ được quyền định đoạt quyền sử dụng có thời hạn.

Theo ông Vân, officetel và codontel không phải là bất động sản vĩnh viễn, tuy nhiên trong thời gian sử dụng, người mua có đầu tư thì họ có quyền chiếm hữu, định đoạt. Đây là hình thái phát triển mới trong quan hệ kinh doanh bất động sản nên cần phải có quy định chặt chẽ, làm cơ sở pháp lý cho giao dịch và các hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển.

"Trong lần sửa đổi luật cuối tháng 11 này, Luật Kinh doanh bất động sản cần định danh được bất động sản du lịch với các tiêu chí rõ ràng và bổ sung thêm các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai, góp phần cởi nút thắt cho phân khúc này".