Năm 2023, mặc dù thị trường còn rất nhiều khó khăn, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có các biện pháp quyết liệt nhằm thúc đẩy, tạo được sự chuyển biến rất tích cực có tính lan tỏa từ các Bộ, ngành đến các địa phương. Hàng loạt chính sách được ban hành đã tạo hiệu ứng nhất định với thị trường địa ốc; nhiều chỉ đạo thực hiện đồng bộ các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhất là các khó khăn vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn.

Ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng).
Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng)

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Những thay đổi liên quan Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vừa được Quốc hội chính thức thông qua cuối tháng 11/2023 sẽ là bước tiến lớn về chính sách và là một trong những khung pháp lý quan trọng, với nhiều quy định tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng.

“Trước hết sau 8 năm cả hai Luật đã cơ bản hoàn thành sự mệnh của mình, tạo ra cho thị trường bất động sản phát triển và tạo ra được nhiều thành tựu quan trọng. Tuy nhiên, theo thời gian thì cơ bản vẫn còn những hạn chế. Về những thay đổi, liên quan đến Luật Nhà ở 2023 có 7 điểm mới, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì có 11 điểm mới, được đánh giá phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật”, ông Hoàng Hải nhấn mạnh.

Cụ thể, về Luật nhà ở, đây được xem là một trong những căn cứ quan trọng về chiến lược phát triển nhà ở. “Đặc biệt, Luật bổ sung chặt chẽ hơn về điều kiện đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, nhằm đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản người dân, tránh việc lách luật. Đây là một trong những thay đổi quan trọng, đặc biệt là sau những sự cố xảy ra về nhà cao tầng trong thời gian qua”, ông Hải nói.

Liên quan đến nhà ở xã hội, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, Luật Nhà ở 2023 sẽ là khung pháp lý hỗ trợ tốt cho Chiến lược phát triển NƠXH tại Việt Nam.

Theo đó, Luật Nhà ở sửa đổi 2023 quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.

Về các điểm mới đáng chú ý tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có 11 điểm, thứ nhất là phạm vi điều chỉnh luật được làm rõ hơn.

Tìm giải pháp, tạo động lực phát triển bền vững thị trường bất động sản
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính quốc gia: Chưa bao giờ cùng lúc chúng ta sửa một lúc 4 Luật quan trọng về bất động sản và có hiệu lực vào 1/1/2024 sẽ đồng bộ hóa, nhất quán hóa các chính sách tăng tính công khai cho các chính sách để thị trường phát triển minh bạch.

Sắp tới việc giao dịch qua sàn sẽ được chuyển đổi số, minh bạch thị trường bất động sản. Luật sẽ góp phần khai thác nguồn lực của thị trường bất động sản. Qua thống kê của chúng tôi có 10 điểm mới của Luật Nhà ở, 13 điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sẽ góp phần giải quyết những tồn đọng trong lịch sử.

Sáu yếu tố tác động đến thị trường bất động sản: Kinh tế vĩ mô, môi trường pháp lý và quản lý thực thi, quy hoạch và kết cấu hạ tầng, tài chính (vốn, thuế và phí), quan hệ cung cầu và giá cả bất động sản.

Dòng vốn cho thị trường bất động sản cần được huy động từ 6 nguồn: Ngân sách Nhà nước, khách hàng, nguồn vốn tín dụng bảo lãnh, cho thuê tài chính, vốn tự có và vốn góp, huy động từ thị trường vốn và nguồn vốn từ nước ngoài.

Đến hết 2023, tín dụng bất động sản đạt 2,75 triệu tỷ đồng (chiếm 21,4% tổng dư nợ của nền kinh tế), ước tăng khoảng 6,75% so với cuối năm 2022, trong đó: Cho vay nhà ở ước đạt 64%, còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 36%; Tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 22%; tín dụng nhà ở giảm 0,7% (theo Ngân hàng Nhà nước).

Đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản; đẩy mạnh giải ngân đầu tư công; hoàn thiện thể chế theo hướng: Ban hành hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Tổ chức tín dụng...; sửa đổi phù hợp Nghị định 65 (2022) về phát hành TPDN riêng lẻ;

Quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp; Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt: Quỹ tiết kiệm nhà ở/quỹ phát triến NƠXH, quỹ REITs, Cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản; Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Tìm giải pháp, tạo động lực phát triển bền vững thị trường bất động sản
Ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình

Nhìn từ góc độ doanh nghiệp, ông Lê Viết Hải - Phó Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình cho biết: Ngành xây dựng, vật liệu xây dựng với bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với nhau “môi hở răng lạnh”. Khi bất động sản gặp khó khăn thì ngành xây dựng và vật liệu xây dựng cũng gặp khó khăn. Khi nhà thầu chậm thanh toán thì các nhà thầu phụ cũng chậm thanh toán dẫn đến ảnh hưởng đến hàng ngàn lao động.

“Tại Diễn đàn “Thị trường bất động sản năm 2024 - Nhận diện thách thức và cơ hội phục hồi”, tôi thấy nhiều áp lực được giảm tải khi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đã được sửa đổi. Tôi rất cảm kích về những nỗ lực của Chính phủ, Quốc hội, đã giải quyết những vấn đề doanh nghiệp kêu khóc nhiều năm, quan tâm đến sự tồn vong của doanh nghiệp, đó là điều chúng tôi rất trân trọng”, ông Hải chia sẻ.

Tuy nhiên, ông Hải cũng trăn trở những nỗi lo của doanh nghiệp hiện nay về các khoản nợ đến hạn trả của ngân hàng. “Năm ngoái tôi đại diện cho Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đã gửi kiến nghị Thủ tướng, Bộ, ngành và sau đó đã nhận được phản hồi tích cực của Chính phủ về việc cho giãn nợ. Trong đó, Thông tư 02/2013/TT-NHNN về giãn nợ. Thông tư 02 đã giúp cho ngành xây dựng, vật liệu xây dựng vượt qua khó khăn, duy trì hoạt động kinh doanh qua đó phát triển lành mạnh thị trường bất động sản”, ông Hải thông tin thêm.

Bên cạnh đó, ông Hải cho rằng, đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đang còn triển khai rất chậm. Trong đó, nhiều vấn đề vướng mắc liên quan đến luật cần tháo gỡ thì mới thúc đẩy nhanh được.

Ông Hải đề xuất cần thu tiền sử dụng đất bình thường, thu tiền trước rồi trả tiền sau đối với những trường hợp đủ điều kiện. Các nhà đầu tư triển khai quy định cung cầu của thị trường.

Dự báo tình hình bất động sản năm 2024 ông Hải nhận định, bất động sản đô thị có thể phục hồi, bất động sản công nghiệp có nhiều cơ hội phát triển nhưng riêng bất động sản nghỉ dưỡng chưa tiêu thụ, khai thác được và cần một vài năm nữa mới phục hồi.