Giá chung cư TP.HCM tăng đều đặn 3% sau mỗi lần mở bán dù giao dịch giảm

Thông tin được Avision Young cho biết tại Báo cáo Thị trường bất động sản quý I/2026 vừa phát hành.

Nguồn cung dịch chuyển, Bình Dương “gánh sóng”

Theo báo cáo, trong quý I vừa qua, thị trường căn hộ tại TP.HCM sau sáp nhập chứng kiến sự phân hóa rõ rệt theo khu vực với tổng nguồn cung sơ cấp đang mở bán gần 15.000 căn hộ, trong đó số lượng căn hộ mở bán mới chiếm khoảng 35%, tập trung chủ yếu tại khu vực Bình Dương, gồm: Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một.

Khu vực TP.HCM tiếp tục bị thống trị bởi phân khác cao cấp và hạng sang từ các chủ dầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine Homes. Tại Bà Rịa Vũng Tàu, nguồn cung ven biển chiếm ưu thế với dự án Blanca City của Sun Group và một dự án trung cấp tại Phú Mỹ là Maison Grand.

Về giá bán, mặt bằng giá sơ cấp toàn thị trường tiếp tục tăng, chính thức thiết lập tiêu chuẩn mới đạt mức giá trung bình khoảng 3.900 USD/m². Trong khi thị trường sơ cấp ghi nhận thanh khoản cải thiện nhờ nguồn cung mới tung ra nhiều tại khu vực Bình Dương, thì thị trường thứ cấp lại chững lại do áp lực lãi suất vay thả nổi tăng cao và hiệu suất cho thuê thấp.

Cụ thể, giá sơ cấp trung bình của căn hộ trung cấp đang được đẩy tăng và đạt khoảng 2.500 USD/m². Trong khi đó giá sơ cấp trung bình của căn hộ cao cấp hiện đang đạt ngưỡng 4.700 USD/m². Mức độ tăng giá của thị trường sau mỗi đợt mở bán đều điều chỉnh tăng trung bình khoảng 3% so với quý IV/2025.

Giá tăng nhưng giao dịch giảm mạnh

Đáng chú ý, so với quý IV/2025, cơ cấu sản phẩm đang có dấu hiệu cân bằng nhờ sự gia tăng nguồn cung căn hộ trung cấp tại Bình Dương. Do có mức giá phù hợp nên các dự án khu vực Bình Dương gần TP. HCM có thanh khoản cao.

Tuy nhiên sau kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán, mức độ hấp thụ của toàn thị trường có dấu hiệu chậm lại. Việc lãi suất tăng từ 12 – 14% cũng gây áp lực tâm lý cho cả người mua lẫn nhà đầu tư ngắn hạn.

Cùng nhận định, báo cáo của Knight Frank cho biết, trong quý I, TP.HCM ghi nhận khoảng 1.580 căn hộ giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 36% tổng nguồn cung sơ cấp. So với quý trước, lượng giao dịch giảm gần 66%.

Tương tự, DKRA Consulting ghi nhận tỷ lệ hấp thụ giảm 50–60% so với quý IV/2025, trong khi JLL Việt Nam cho biết giao dịch căn hộ cao cấp giảm khoảng 16,6%.

Sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, sức mua suy yếu rõ rệt. Một số doanh nghiệp cho biết lượng giao dịch hiện chỉ còn khoảng 40% so với cuối năm ngoái. Nhiều trường hợp khách hàng đặt cọc nhưng không tiếp tục ký hợp đồng chính thức do thay đổi quyết định. Nguyên nhân chính được xác định là lãi suất vay mua nhà tăng lên mức 12–14%/năm, tạo áp lực tài chính lớn cho người mua.

Theo đánh giá của Avision Young, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc, chuyển dịch từ xu hướng đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn sang đầu tư giá trị dài hạn và nguồn cầu tăng ở các khu vực có mức giá hợp lý hơn.

Tuy nhiên, giá bán ít có hiện tượng giảm sâu do các dự án đang có chính sách hỗ trợ lãi suất ân hạn gốc và việc áp dụng bảng giá đất mới sát giá thị trường khiến giá nhà càng khó giảm.

“Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trong ngắn hạn do tình trạng chi phí phát triển tăng cao. Thêm nữa giai đoạn 2026 – 2028, các cơ sở hạ tầng dần hoàn thiện giúp mở rộng không gian đô thị và làm dịch chuyển dòng tiền về các khu vực có hạ tầng kết nối tốt, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có tiềm năng khai thác dòng tiền ổn định”, đại diện AVision Young khuyến cáo.