3 kịch bản của thị trường bất động sản năm 2025

Sau giai đoạn trầm lắng do dịch Covid-19 bùng phát, thị trường bất động sản từ cuối năm 2023 đến nay đang ngày một ấm dần với diễn biến quý sau tốt hơn quý trước.

Kết thúc năm 2024 không ít chuyên gia các công ty nghiên cứu thị trường khi đưa ra đánh giá đều cho rằng, thị trường bất động sản năm 2024 đã chính thức đi qua và dần rời xa “vùng đáy” khi ghi nhận sự tăng trưởng ở tất cả các chỉ số, bao gồm: Nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ, giá bán và niềm tin thị trường.

Cụ thể, dữ liệu của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản công bố mới đây cho thấy, trong năm qua, tổng nguồn cung nhà ở mới trên cả nước đạt khoảng 53.200 sản phẩm, tăng mạnh so với mức thấp ~ 24.366 sản phẩm của năm 2023, tỷ lệ tăng 218% theo năm.

Ngoài ra, nguồn cung mới kết hợp với nguồn cung sơ cấp đến từ các rổ hàng của dự án cũ đã nâng tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt 86.971 sản phẩm, tăng 84% so với năm 2023.

Tỷ lệ hấp thụ chung trên tổng nguồn cung sơ cấp của toàn thị trường cải thiện rõ rệt đạt mức 30-35%, tăng 125% so với năm 2023. Đồng thời, lượng giao dịch ước đạt 33.000 sản phẩm, tăng gần 20.000 sản phẩm (gấp 2,5 lần) so năm 2023…

Nhận định về diễn biến của thị trường trong năm 2025, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) cho rằng, năm 2024 - 2025 là giai đoạn thị trường bước vào quá trình tích lũy và chuẩn bị. Các tín hiệu phục hồi sẽ rõ ràng hơn được kỳ vọng từ năm 2026 khi được trợ lực từ nền kinh tế, các cơ chế pháp lý hoàn thiện hơn và niềm tin của thị trường được khôi phục, đặc biệt là nhu cầu mua bất động sản.

Do đó, dự báo thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong năm 2025 sẽ tiếp tục có những chuyển biến tích cực hơn về nguồn cung mới so với năm 2024. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên 3 kịch bản khác nhau: Kịch bản thách thức, kịch bản kỳ vọng và kịch bản lý tưởng.

Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung mới tăng mạnh 40 - 50%, lãi suất thả nổi ở mức 9 - 11%, giá bán tăng 15 - 20% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung mới tăng 30 - 40%, lãi suất thả nổi ở mức 10 - 12%, giá bán tăng 10 - 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35 - 40%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Kịch bản thách thức: Nguồn cung mới tăng 20 - 30%, lãi suất thả nổi lên tới 11 - 13%, giá bán tăng 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30 - 35%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, dự phòng cho các tình huống chuyển biến ngoài dự liệu.

“Tất cả các dự báo khả quan hứa hẹn năm 2025 sẽ là thời điểm “Trước ánh bình minh” của một chu kỳ tăng trưởng mới. Tại thời điểm này, Chính phủ tiếp tục tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản; nguồn vốn đầu tư vào BĐS được kỳ vọng tiếp tục tăng; các chủ đầu tư tập trung chuẩn bị nguồn sản phẩm và đẩy mạnh công tác kinh doanh; các đơn vị môi giới tăng tốc chuẩn bị nguồn lực cho chu kỳ mới; niềm tin thị trường tiếp tục được củng cố. Tất cả đã sẵn sàng để chờ đón nhịp phục hồi mạnh mẽ trở lại của thị trường BĐS Việt Nam”, chuyên gia Dat Xanh Services – FERI nhận định.

Vẫn còn nhiều thách thức phải đối mặt

Mặc dù vậy, theo đánh giá của các chuyên gia, dù có nhiều tiềm năng phục hồi và phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn đối mặt với một số thách thức lớn.

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, thách thức đầu tiên là yêu cầu về đồng bộ hóa thể chế pháp lý. Cần hoàn thiện và đồng bộ hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản, đồng thời đẩy mạnh các thủ tục hành chính để đưa luật vào thực tế hiệu quả. Cùng với đó, các văn bản hướng dẫn liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định về tổ chức tín dụng cũng cần được ban hành sớm.

Thách thức thứ hai là huy động nguồn lực cho phát triển. Thị trường bất động sản Việt Nam cần thu hút các nguồn vốn cả truyền thống và mới, như hệ thống tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ, và các quỹ đầu tư tín thác bất động sản.

Thứ ba, cần cải thiện quy trình và thủ tục về quy hoạch và sử dụng đất. Việc ban hành các văn bản mới luôn đòi hỏi quy trình mới đi kèm, đặc biệt với việc giao và cho thuê đất gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng thông qua đấu thầu. Điều này yêu cầu có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được chuẩn bị kỹ lưỡng và sẵn sàng.

Cuối cùng, thách thức lớn về công cụ tài chính phái sinh cho thị trường bất động sản cần được quan tâm. Hiện tại, các công cụ như hệ thống tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ, quỹ đầu tư tín thác và việc tài chính hóa đất đai quanh các công trình hạ tầng vẫn chưa thực sự tham gia thị trường. Vì vậy, giai đoạn tới rất cần thiết sự ra đời của các công cụ tài chính phái sinh này nhằm hỗ trợ sự phát triển bền vững và linh hoạt cho thị trường./.