Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào kỷ nguyên mới: Cơ hội, thách thức và xu hướng phát triển
Cùng với sự phát triển kinh tế bền vững và hội nhập quốc tế sâu rộng, nhu cầu về nhà ở, bất động sản công nghiệp, văn phòng và các khu vực thương mại đang bùng nổ, mở ra tiềm năng to lớn cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, để tận dụng được những cơ hội này, thị trường cũng cần vượt qua những rào cản về cơ chế pháp lý, hạ tầng và chi phí vốn.
Trước những cơ hội và thách thức hiện hữu, thị trường bất động sản cũng đòi hỏi sự sáng tạo và linh hoạt trong việc điều chỉnh chiến lược phát triển, nhằm bắt kịp xu thế toàn cầu và tạo ra những bước đột phá bền vững trong tương lai.
Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam đã có những chia sẻ sâu sắc với Tạp chí điện tử Kinh doanh và Phát triển về những cơ hội, thách thức và xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam khi bước vào kỷ nguyên mới, mở ra một cái nhìn toàn diện về tương lai của ngành trong bối cảnh chuyển mình mạnh mẽ.
Cơ hội và thách thức
PV: Trước hết, xin cảm ơn ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam đã nhận lời phỏng vấn của Tạp chí điện tử Kinh doanh và Phát triển! Theo ông, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang đứng trước những cơ hội và thách thức gì khi bước vào kỷ nguyên mới?
Ông David Jackson: Năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua những thay đổi quan trọng và cần thiết để chuẩn bị bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.
Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ nhờ vào nhu cầu tiêu thụ vượt trội, nền tảng pháp lý ngày càng minh bạch và rõ ràng, cùng với sự gia tăng mạnh mẽ dòng vốn đầu tư nước ngoài.
Ông David Jackson
Về tổng thể, dư địa phát triển còn rất lớn, cầu vượt cung trong hầu hết phân khúc chủ đạo như nhà ở, bất động sản công nghiệp, văn phòng và bán lẻ; mở ra các cơ hội đầu tư và phát triển đa dạng.
Dù vậy, chi phí vốn tăng, thủ tục pháp lý chưa tinh gọn, nguồn cung thiếu về số lượng và chất lượng, mặt bằng giá tăng nhanh trong vài năm gần đây là những thách thức cần được khắc phục kịp thời để tránh bỏ lỡ thời cơ phát triển.
PV: Ông đánh giá thế nào về tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam trong 5-10 năm tới?
Ông David Jackson: Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ nhờ vào nhu cầu tiêu thụ vượt trội, nền tảng pháp lý ngày càng minh bạch và rõ ràng, cùng với sự gia tăng mạnh mẽ dòng vốn đầu tư nước ngoài.
Bất động sản công nghiệp, đặc biệt là đất công nghiệp cho thuê, nhà kho, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở công nghiệp công nghệ cao sẽ tiếp tục thu hút khách thuê. Nếu kịp thời chuyển đổi các cơ chế pháp lý về đầu tư và tài chính, cơ sở hạ tầng và nguồn nhân lực, Việt Nam có thể trở thành cứ điểm sản xuất tiếp theo trên toàn cầu.
Với thị trường nhà ở, nhu cầu an cư và đầu tư ở mức cao, tốc độ đô thị hóa nhanh, sự thay đổi trong kết cấu gia đình Việt Nam cũng như trong quan điểm sở hữu nhà của nhóm người trẻ là những nền tảng cho sự phát triển đa dạng các loại hình nhà ở.
Các dự án tầm trung và nhà ở xã hội đang được quan tâm đặc biệt, kỳ vọng sẽ được đẩy mạnh phát triển, góp phần cân bằng nguồn cung trên thị trường. Các loại hình bất động sản văn phòng, bán lẻ… đứng trước cơ hội phát triển và tái phát triển theo định hướng ESG và ngày càng gia tăng trải nghiệm khách hàng.
Ngoài ra, công cuộc chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản vẫn đang tiếp diễn, hứa hẹn sẽ tạo ra nhiều thay đổi nhanh và mạnh mẽ hơn nữa.
Xu hướng chuyển dịch
PV: Ông có nhận định gì về sự chuyển dịch của các phân khúc bất động sản ở Việt Nam, đặc biệt là sự tăng trưởng của các dự án bất động sản xanh, thông minh và bền vững?
Ông David Jackson: Các dự án bất động sản xanh, thông minh và bền vững ngày càng gia tăng, nhất là trong phân khúc công nghiệp và văn phòng. Nhiều tòa nhà văn phòng mới tại TP.HCM và Hà Nội đều theo đuổi các chứng chỉ LEED, Green Mark và EDGE, cũng như trên đà mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm.
Các nhà phát triển bất động sản công nghiệp như BW Industrial, Fraser Property, khu công nghiệp Việt Nam hay tập đoàn Sembcorp với chuỗi khu công nghiệp VSIP trên khắp cả nước cũng thúc đẩy chiến lược "xanh hóa".
Điều này phản ánh nhu cầu thuê gia tăng đối với bất động sản bền vững. Bên cạnh đó, các tài sản có rủi ro môi trường thấp hơn và đóng góp tích cực cho xã hội thường được định giá cao, từ đó dễ kêu gọi hợp tác, đầu tư vốn trở thành yếu tố cân nhắc chính trong các giao dịch mua bán và sáp nhập (M&A).
PV: Công nghệ và số hóa đang đóng vai trò như thế nào trong việc định hình lại thị trường bất động sản Việt Nam trong kỷ nguyên mới?
Ông David Jackson: Bất động sản vốn là ngành khá truyền thống, nhưng công nghệ đã và đang thay đổi cách thức tìm kiếm, giao dịch và tương tác trong bất động sản, giúp thị trường trở nên minh bạch và dễ tiếp cận hơn.
Với người mua, thuê hoặc nhà đầu tư, các ứng dụng thông minh giúp cho quá trình tìm hiểu, đánh giá, so sánh nhanh chóng và hiệu quả hơn. Với các chủ đầu tư và nhà phát triển bất động sản, công nghệ thông minh giúp cho công tác thu thập, phân tích dữ liệu ngày càng chính xác; qua đó họ có thể tiếp cận tốt hơn đến các tệp khách hàng.
Cũng đã có nhiều doanh nghiệp ứng dụng công nghệ thực tế ảo (VR), thực tế tăng cường (AR) để mô phỏng không gian trong dự án (khu công nghiệp, khu đô thị, khách sạn…), có cả các phương án tùy chỉnh căn hộ theo đúng nhu cầu của khách hàng thay vì các căn hộ như mẫu thiết kế ban đầu.
PV: Với sự phát triển mạnh mẽ của các thành phố vệ tinh và khu vực ngoài trung tâm, ông dự báo xu hướng này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản nội đô?
Ông David Jackson: Đô thị hóa ngoại vi là xu hướng khách quan trong quá trình phát triển đô thị. Khi các khu vực trong trung tâm ngày càng quá tải do nhu cầu nhà ở lớn, giá bán tăng nhanh, mật độ giao thông cao và gây áp lực lên cơ sở hạ tầng thì việc kéo giãn dân ra các khu vực ngoài trung tâm là tất yếu.
Chi phí phát triển ở các khu vực ngoại vi thường thấp hơn so với ở trung tâm đô thị, do đó có cơ hội phát triển nhà ở giá phải chăng, nhà ở xã hội. Cùng với hệ thống giao thông kết nối và các dịch vụ đi kèm phục vụ cuộc sống hàng ngày đầy đủ thì nhiều người dân hoàn toàn có thể “ngày làm nội ô, tối ở ven đô”.
Quan trọng hơn cả, chúng ta nên nhìn nhận các xu hướng này trong tổng thể phát triển kinh tế xã hội. Theo đó, phát triển các khu đô thị mới ở vùng ven, ở các địa phương lân cận có thể giúp thúc đẩy phát triển hệ sinh thái dịch vụ đi kèm ở những nơi đó, đồng thời giảm tải cho trung tâm đô thị, qua đó nâng cao chất lượng cuộc sống.
Tương lai sáng từ dòng vốn FDI và chính sách
PV: Dòng vốn FDI vào bất động sản Việt Nam đang có xu hướng gia tăng. Ông nghĩ rằng yếu tố nào sẽ tiếp tục thu hút các nhà đầu tư quốc tế trong kỷ nguyên mới?
Ông David Jackson: Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều lý do và động lực để tìm kiếm và rót vốn vào các dự án bất động sản tại Việt Nam.
Việt Nam, với nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ trong các thập niên vừa qua và vị trí chiến lược ở Đông Nam Á và châu Á - Thái Bình Dương, có tiềm năng trở thành một cứ điểm sản xuất toàn cầu. Các chính sách đầu tư thuận lợi, cộng với hệ thống pháp lý về bất động sản vừa được hoàn thiện, hứa hẹn môi trường đầu tư minh bạch và hiệu quả. Cơ sở hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh đầu tư với các dự án trọng điểm của quốc gia như cao tốc Bắc - Nam, sân bay quốc tế Long Thành hay đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam trong tương lai.
Tất cả những yếu tố này cùng tạo ra một nền tảng vững chắc, củng cố sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư quốc tế.
PV: Vậy theo ông, làm thế nào để Việt Nam có thể giữ vững sức hút đối với các nhà đầu tư FDI trong bất động sản khi nhiều quốc gia trong khu vực cũng đang nỗ lực thu hút đầu tư?
Ông David Jackson: Việc tiếp tục tinh gọn quy trình pháp lý, hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia, và xây dựng một môi trường kinh doanh, đầu tư minh bạch và thuận lợi là điều kiện tiên quyết để Việt Nam duy trì sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.
Cần thiết kế các chính sách ưu đãi rõ ràng, đặc biệt đối với các dự án bất động sản mang tính an sinh xã hội, bền vững hoặc ứng dụng công nghệ cao. Bên cạnh đó, đảm bảo tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm cũng là yếu tố quan trọng không thể thiếu. Đây chính là những yếu tố sẽ tiếp tục củng cố vị thế của Việt Nam như một điểm đến đầu tư hấp dẫn.
Ở khu vực tư nhân, doanh nghiệp cần tiếp tục củng cố nội lực, mở rộng hợp tác chiến lược với các đối tác để thích ứng linh hoạt với chu kỳ tăng trưởng mới.
PV: Các chính sách của Chính phủ như cải cách luật pháp hay chính sách phát triển hạ tầng có thể tạo ra những cơ hội gì cho thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới?
Ông David Jackson: Hệ thống pháp lý về bất động sản đã được điều chỉnh, cập nhật trong năm 2024, gồm 3 bộ luật quan trọng: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Sự thay đổi này mang tính bước ngoặt, tăng tính minh bạch, công bằng và chuyên nghiệp cho hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, các bộ luật này chỉ thực sự phát huy tác dụng khi đi vào cuộc sống. Việc này đòi hỏi sự thống nhất và kịp thời trong quá trình triển khai từ cấp bộ ngành đến địa phương.
Ngoài ra, Việt Nam vẫn đang tiếp tục đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng - “xương sống” không chỉ cho nền kinh tế mà còn của thị trường bất động sản. Gần đây, các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đều đang xúc tiến phát triển các khu đô thị mới hay khu đô thị theo các trạm giao thông công cộng (TOD), đẩy nhanh các dự án hạ tầng giao thông nhằm tăng tính kết nối, khai thác tiềm năng của những quỹ đất mới chưa phát triển. Bối cảnh chi phí vốn tiếp tục tăng mở ra nhiều cơ hội hợp tác giữa các chủ đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Điều này đã được nhìn thấy qua sự gia tăng dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản năm 2024.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản, tập trung vào giá trị cốt lõi của sản phẩm chính là yếu tố then chốt. Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng, việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp và phát triển các loại hình sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường sẽ giúp đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững. Bên cạnh đó, việc gia tăng hợp tác chiến lược cũng sẽ tạo ra những cơ hội đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững.
Ông David Jackson
PV: Việt Nam đang đối mặt với thách thức về thiếu hụt nguồn cung trong các phân khúc nhà ở, liệu thị trường có thể đáp ứng được nhu cầu này trong tương lai gần?
Ông David Jackson: Nguồn cung chênh lệch và không đáp ứng đúng nhu cầu ở thực là một trong những nguyên nhân chính khiến giá nhà Việt Nam tăng nhanh. Đứng trước chu kỳ phát triển mới, tôi cho rằng có cơ hội để thị trường cải thiện theo hướng cân bằng nguồn cung hơn.
Cụ thể, các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội hay Bình Dương đang đẩy mạng áp dụng mô hình TOD trong phát triển đô thị. Điều này giúp bổ sung quỹ đất phát triển nhà mới tại các khu vực gần và xung quanh tàu điện. Tuy nhiên, TOD chỉ là một trong những giải pháp phát triển đô thị bền vững.
Để giãn dân hiệu quả, các bên tham gia thị trường ở cả khu vực công và tư cần đầu tư đồng bộ hệ thống đường sá và phương tiện công cộng kết nối tới nhà ga cùng các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, văn phòng… Sự tham gia nhiều hơn của doanh nghiệp, cộng với vai trò điều tiết, khuyến khích của Nhà nước có thể giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở tại đô thị lớn.
PV: Ông có thể chia sẻ về những dự án hoặc mô hình bất động sản nào sẽ tạo ra sự đột phá và thay đổi cách nhìn nhận của thị trường Việt Nam trong kỷ nguyên mới?
Ông David Jackson: Quan niệm sở hữu nhà của nhiều người trẻ đang thay đổi. Thay vào đó, xu hướng thuê nhà mang đến sự linh động, thuận tiện với chi phí hợp lý và ngày càng trở nên phổ biến.
Trong phân khúc khác, mô hình văn phòng chia sẻ (không gian làm việc chung) cũng đang thay đổi quan điểm của khách thuê văn phòng, nhất là các công ty khởi nghiệp và doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs).
Ngoài ra, sự gia tăng nhận thức về bảo vệ môi trường và lối sống bền vững thúc đẩy nhu cầu cho bất động sản xanh. Các công trình đạt chứng nhận bền vững có thể sẽ tạo nên sự khác biệt lớn trên thị trường.
PV: Ông có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư hoặc các doanh nghiệp bất động sản trong việc chuẩn bị và tận dụng cơ hội khi thị trường Việt Nam bước vào kỷ nguyên mới?
Ông David Jackson: Nhà đầu tư cần nắm bắt và cập nhật kịp thời các khuôn khổ pháp lý mới, xu hướng thị trường cũng như các chính sách về quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng. Việc nghiên cứu kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý, tiến độ, tài chính và uy tín của chủ đầu tư là vô cùng quan trọng để đảm bảo quyết định đầu tư đúng đắn. Hơn nữa, việc ứng dụng công nghệ sẽ hỗ trợ nhà đầu tư trong quá trình phân tích và ra quyết định một cách hiệu quả và chính xác hơn.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản, tập trung vào giá trị cốt lõi của sản phẩm chính là yếu tố then chốt. Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng, việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp và phát triển các loại hình sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường sẽ giúp đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững. Bên cạnh đó, việc gia tăng hợp tác chiến lược cũng sẽ tạo ra những cơ hội đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững.
PV: Xin chân thành cảm ơn ông về những chia sẻ sâu sắc và quý giá!
- Phân khúc chung cư vẫn duy trì sức hút và giá sẽ tiếp tục tăng
- Dòng tiền dịch chuyển, một phân khúc bất động sản được dự báo bật tăng cuối năm nay