Cần mạnh tay “tái thiết” dòng vốn vào thị trường bất động sản

Chính sách có thực sự “thẩm thấu”

Bất động sản vẫn luôn là một ngành có đóng góp cực kỳ lớn vào GDP của cả nước. Tuy nhiên, mức đóng góp này đang giảm nhanh kể từ nửa cuối năm 2022. Quý II/2023, đóng góp của bất động sản vào GDP là 3,24% (quý trước đó là 3,53%), cả năm 2022 ở mức 3,6%.

Theo đó, khi bất động sản khó khăn, lượng giao dịch thành công suy giảm, có thể tác động tiêu cực tới hoạt động của hơn 40 ngành kinh tế, dịch vụ khác. Hơn nữa, nếu thị trường bất động sản đóng băng quá lâu và quá sâu sẽ tạo nợ xấu, các đổ vỡ khó lường trong hệ thống ngân hàng thương mại. Rất nhiều cuộc khủng hoảng tài chính lớn nhỏ ở khu vực và toàn cầu đều bắt nguồn từ thị trường này.

Nhìn lại giai đoạn bất động sản đóng băng 2011 – 2013, khi đó đã tạo ra một cú sốc lớn với tăng trưởng và an toàn hệ thống tài chính. Công cuộc tái cấu trúc các tổ chức tín dụng khi đó rõ ràng đã không thành công như kỳ vọng khi không ngăn chặn được một thảm hoạ tương tự một thập kỷ sau đó.

Nếu so với giai đoạn khủng hoảng trước đó thì giai đoạn này, cơ cấu nợ bất động sản có sự cân đối hơn, chỉ 1/3 nợ của doanh nghiệp phát triển bất động sản, 2/3 là nợ tín dụng tiêu dùng tài chính, tức là một lượng tiền lớn (tiết kiệm) trong dân cư đã chảy vào thị trường bất động sản cùng với khoảng 1,7 triệu tỷ được người dân vay mua nhà từ các ngân hàng thương mại. Xét về tổng thể, các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã phát triển ít dựa trên vốn vay hơn.

Kể từ đầu năm 2023 đến nay, hàng loạt các giải pháp như hạ lãi suất, dừng hiệu lực Thông tư 06/2023/TT-NHNN ngày 28/6/2023, khoanh, giãn nợ...đã được ban hành nhằm “gỡ khó” cho dòng vốn chảy vào bất động sản. Tuy nhiên, hiệu quả vẫn chưa thực sự như mong đợi. Các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải đối mặt với những khó khăn, đặc biệt là nguồn vốn.

Theo số liệu thống kê, 7 tháng đầu năm có tới 756 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 17% so với cùng kỳ năm trước. Sức cầu toàn thị trường giảm mạnh khiến các chủ đầu tư chưa mạnh dạn ra hàng. Giao dịch sụt giảm trầm trọng đã khiến doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản “tuột dốc không phanh”.

Nhìn nhận về sự “thẩm thấu” của chính sách vào bất động sản, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án - DKRA Group cho rằng, từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản, trong đó nổi bật có đến 4 văn bản giúp gỡ rối cho thị trường bất động sản được ban hành trong một tháng, một điều chưa từng có tiền lệ trước đây.

“Tuy nhiên, dù đã có những chỉ đạo cụ thể được ban hành nhưng vẫn cần thời gian để các chính sách này có “độ ngấm” vào thị trường. Những giải pháp mới đang phát huy ở giai đoạn “trấn an tinh thần”, chưa đủ lực để trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường “bật dậy” trong ngắn hạn”, đại diện DKRA nhấn mạnh.

Cần mạnh tay “tái thiết” dòng vốn vào bất động sản?

Theo đánh giá của Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án - DKRA Group, có thể thấy động thái giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước thời gian qua có thể được xem là cứu cánh cho các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng, giúp doanh nghiệp giảm áp lực lãi vay phải gánh, có cơ hội để cơ cấu các khoản nghĩa vụ tài chính cũng như có động lực để duy trì hoạt động vận hành.

Tuy nhiên, vừa qua với Thông tư 06/2023/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành có hiệu lực từ 1/9/2023 bổ sung một số quy định chặt chẽ hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của các doanh nghiệp, trên thực tế cơ hội chỉ thật sự rộng mở đối với những doanh nghiệp thực hiện phát triển dự án một cách bài bản, chuẩn chỉnh và tuân thủ theo quy định của pháp luật.

Theo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), quý cuối cùng của năm 2023 là thời điểm đáo hạn của 65,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, gần 80% trong đó thuộc nhóm bất động sản. Nhưng nhóm bất động sản lại không thể huy động tiền từ trái phiếu doanh nghiệp, dù là phát hành riêng lẻ. Từ đầu năm tới nay, các doanh nghiệp bất động sản mới phát hành thêm 33,3 nghìn tỷ đồng, một con số thấp hơn nhiều so với mức trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2023 (gần 200 tỷ đồng).

Trong khi đó, danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán vẫn đang kéo dài thêm qua từng ngày. Tính đến ngày 24/8/2023, có khoảng 67 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp.

Theo một ước tính của Chứng khoán VNDirect, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp này vào khoảng 173.680 tỷ đồng, chiếm khoảng 15,9% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ toàn thị trường. Phần lớn trong số các tổ chức phát hành này là các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản.

Đánh giá việc cải thiện, kiểm soát dòng vốn cho thị trường bất động sản, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhấn mạnh, nếu nghẽn dòng vốn đối với doanh nghiệp bất động sản thị trường sẽ giảm nhiệt, làm tăng mất cân đối cung – cầu, thậm chí dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu tăng, doanh nghiệp lo lắng, lưỡng lự triển khai đầu tư dự án…

TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia.

Theo ông Lực, giải pháp đưa ra giải quyết vấn đề trên là cần hoàn thiện thể chế, rà soát Luật chứng khoán, quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn phù hợp.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, việc có lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là điều cần thiết.

“Tuy nhiên, Nhà nước không nên thắt chặt thị trường bất động sản mà kiểm soát cho vay đối với các doanh nghiệp, đối tượng vay và sử dụng vốn vay đúng mục đích”, chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Ở góc nhìn khác, PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) đánh giá, NHNN và các ngân hàng Thương mại cần tiếp tục duy trì, cải thiện dòng vốn cho thị trường bất động sản, với những chính sách tiền tệ vận hành linh hoạt.

Từ đó, đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, nhằm liên kết khách hàng gồm nhà đầu tư – nhà thầu – nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Bên cạnh đó, Chính phủ cần sớm bổ sung hành lang pháp lý quy định chế tài phi ngân hàng như, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản, quản lý trái phiếu doanh nghiệp.