Muốn kéo giá chung cư đang neo cao: Cần đẩy nhanh phê duyệt dự án

Giao dịch sôi động

Từ đầu năm 2024 đến nay, nhiều nơi, giá mỗi căn hộ đã tăng hàng trăm triệu đồng ghi nhận ở cả phân khúc chung cư cũ và chung cư mới.

Ở khu vực nội đô, nhiều khu chung cư, tập thể cũ vẫn được chủ nhà ra giá 70-90 triệu đồng/m2. Các khu tập thể cũ như khu tập thể Thành Công, khu tập thể đường sắt Láng Hạ, khu tập thể Kim Liên… mặc dù đã có tuổi đời rất cao nhưng một số chủ nhà ở đây cho biết, vì ở vị trí trung tâm, nhà cũng có sang sửa lại nên vẫn có nhiều khách quan tâm. 

Bên cạnh đó, theo một số người dân ở khu tập thể Thành Công chia sẻ, thông tin liên quan đến cụm nhà G6A, G6B, G22, G23 và G24 Thành Công được quận Ba Đình lập phương án xây dựng lại thành các tòa chung cư mới phần nào khiến giá nhà ở đây tăng cao hơn.

Ở các khu vực giáp Vành đai 3 như khu vực Trung Kính, Nam Trung Yên... giá các căn chung cư cũ có tuổi đời gần 20 năm cũng tăng không ngừng. Giá rao bán nhà ở khu vực này phổ biến ở mức từ 48-60 triệu đồng/m2. Mặc dù ở đây có vị trí khá thuận tiện nhưng hầu hết các tòa chung cư đều đã cũ, một số tòa có hiện tượng bong tróc tường bên ngoài do ít được bảo trì và ít tiện ích.

Thậm chí, một tòa nhà tại Nam Trung Yên (Cầu Giấy, Hà Nội) thuộc dự án tái định cư trong tình trạng “đang” bàn giao, chưa được cấp sổ hồng và hầu như mua bán sang tay nhưng giá cũng được rao bán từ 51-58 triệu đồng/m2 tùy căn. Những căn hộ tương tự thuộc dự án này hồi đầu năm 2023 được rao bán với giá khoảng 46-48 triệu/m2. Sau một năm, giá các căn hộ ở khu vực này đã tăng khoảng 10 triệu đồng/m2.

Không chỉ chung cư cũ, nhà tập thể giá tăng nhanh, chung cư ở các khu vực ngoài Vành đai 3 cũng ghi nhận mức tăng giá chóng mặt. Đơn cử như tại khu đô thị thuộc phường Tây Mỗ - Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm là một trong những khu vực có nguồn hàng dồi dào nhất của Hà Nội hiện nay, căn hộ 2 phòng ngủ 1 vệ sinh có diện tích khoảng 54m2 nếu đầu năm 2023 có giá khoảng 2,2-2,3 tỷ đồng (tương đương khoảng 40-43 triệu đồng/m2) đến nay đang được chào bán với mức giá từ 2,6-2,8 tỷ đồng (tương đương 48-50 triệu đồng/m2). 

Ở các phân khu khác mới hơn, giá những căn hộ với diện tích tương đương đang được rao bán với mức giá từ 2,9-3,1 tỷ đồng (tương đương khoảng 53-57 triệu/m2). Ở những phân khu cao cấp hơn cũng thuộc khu đô thị này giá các căn hộ hiện đang được rao bán ở mức từ 60-85 triệu đồng/m2.

Ở những dự án chuẩn bị hoặc đang mở bán, mức giá cũng liên tục được thiết lập đỉnh mới. Một dự án tại quận Nam Từ Liêm vẫn chưa mở bán, với mức giá cao khoảng 70 triệu đồng/m2 vẫn rất thu hút khách "đặt cọc" để giữ chỗ. 

Hay một dự án khác tại huyện Hoài Đức vừa mở bán quý III/2023 cũng đã "cháy hàng". Theo các môi giới ở đây cho biết, hiện các căn hộ có diện tích nhỏ dưới 80m2 đều đã bán hết. Căn nào ra là có người “chốt” ngay, chỉ còn lại một số ít căn hộ có diện tích lớn hơn. Hiện căn hộ 73,1 m2 có 2 phòng ngủ của dự án này đang được bán với giá khoảng 4,15 tỷ đồng, tương đương gần 57 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế và phí bảo trì). Đây là mức giá rẻ nhất của loại căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích vừa phải thuộc dự án này.

Theo môi giới tên Trang đang phân phối các sản phẩm chung cư khu vực phía Tây Hà Nội, hiện nay nguồn cung nhà chung cư mới rất ít trong khi nhu cầu mua rất lớn. Hiện có những tòa phải đến 7/2024 mới đủ điều kiện mở bán nhưng hiện nay đã nhận booking (đặt chỗ) quá nửa số căn hộ.

Giá tăng là điều tất yếu

Đánh giá về tình trạng gia tăng chóng mặt của phân khúc chung tư tại Hà Nội, nhiều chuyên gia cho rằng, đây là hệ quả tất yếu của quy luật cung - cầu khi việc khan hiếm nguồn cung trên thị trường kéo dài thời gian qua. Dự án mới bung hàng có rất ít trong khi nhu cầu mua để ở rất lớn.

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng khoảng 38% so với năm 2019. Giá căn hộ tại Hà Nội cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều liên tục tăng.

Còn theo Batdongsan.com.vn, trong tháng 1/2024 mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc tăng 66% so với cùng kỳ 2023. Cũng trong tháng 1/2023, lượng tìm kiếm chung cư tại Hà Nội tăng 71% so với cùng kỳ, các tin đăng bán bất động sản cũng tăng 46%.

Nhu cầu của người mua nhà tăng mạnh nhưng nguồn cung căn hộ phát triển không tương xứng. Thống kê cho thấy, tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ năm 2023 ghi nhận sự giảm sút 31% so với năm trước, ước đạt 10.500 căn.

Từ góc độ chuyên gia, TS. Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế lý giải, giá phân khúc chung cư tăng nhanh thời gian qua phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Yếu tố lớn nhất là chúng ta không có cơ cấu nhà ở chung cư hợp lý nên biến động về giá là hệ quả trực tiếp. Vấn đề thứ 2 là mất cân đối cung cầu khi nguồn cung không có trong khi cầu tăng cao ở một số phân khúc. Yếu tố thứ 3 là liên quan đến vấn đề tâm lý khi tâm lý giữ giá thậm chí là nâng giá nhà chung cư khá phổ biến trong xã hội. Nếu tìm hiểu đúng và phát hiện đúng nguyên nhân của việc giá nhà chung cư đang ở mức cao và có xu hướng tăng cao hơn nữa thì chúng ta mới có biện pháp can thiệp đúng đắn. Tuy nhiên, dù có can thiệp ra sao phải giữ nguyên tắc và quy luật thị trường. Hết sức tránh can thiệp thô bạo tới thị trường và phi thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, tại Hà Nội, giá chung cư liên tục được đẩy cao thời gian qua một phần do nguồn cung khan hiếm, trong khi đó, người có nhu cầu vẫn mạnh dạn đầu tư vì nghĩ giá sẽ còn lên nữa. “Tâm lý này khá phổ biến”, ông Khánh đánh giá.

Cũng theo Phó chủ tịch VARS, giá chung cư đang cao hơn giá trị thực tế rất nhiều. Mức giá quá cao này một phần do dự án đã bị mua bán lòng vòng từ chủ đầu tư này sang chủ đầu tư khác dẫn đến các chi phí đất đai, thủ tục đầu vào của dự án bị đẩy lên. Trong khi đó, mấy năm trở lại đây, dự án được phê duyệt ít, dự án hoàn thành thủ tục, khởi công cũng đếm trên đầu ngón tay. Tất cả các yếu tố trên đã khiến nhà chung cư bị đẩy lên hàng chục triệu đồng/m2.

Từ thực tế này, ông Khánh cho rằng, muốn giảm giá nhà chúng ta cần đẩy nhanh việc phê duyệt các dự án. Cùng với đó cần rút ngắn thời gian tiếp cận đất đai và đa dạng nhà đầu tư. Từ đó, tạo cơ chế cạnh tranh và điều kiện để các nhà đầu tư tiếp cận trực tiếp đất đai, tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà./.