Chuyên gia: Bảng giá đất mới của Hà Nội sẽ khiến giới đầu cơ bất động sản chùn tay

Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cuối năm 2024 đã ký ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá các loại đất trên địa bàn, áp dụng đến ngày 31/12/2025.

Theo bảng giá trên, giá đất ở tại các quận tăng phổ biến từ 190-270% so với mức cũ. Mức tăng ở các huyện, xã thuộc thị xã khoảng 150-190%. Đất thương mại dịch vụ ở khu vực trung tâm đắt thêm 50-100%, khu vực ngoại thành 30-50%. Còn giá đất nông nghiệp thêm khoảng 15%.

Sau điều chỉnh, giá đất áp dụng cho thửa giáp mặt đường tại loạt tuyến đường của quận Hoàn Kiếm như Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ) có giá cao nhất lên tới hơn 695,3 triệu đồng/m2, tăng gấp 3,7 lần bảng giá cũ.

Mức giá này cũng được áp dụng cho các tuyến đường Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và Trần Hưng Đạo (đoạn Trần Thánh Tông đến Lê Duẩn).

Tại quận Ba Đình, đường có giá đất cao nhất là Phan Đình Phùng với hơn 450 triệu đồng/m2. Mức này này gấp 3,4 lần hiện hành. Một số tuyến khác cũng có mức trên 400 triệu đồng một m2 như Trần Phú, Độc Lập…

Liên quan đến việc này, trao đổi với chúng tôi, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Hà Nội cho rằng, chủ trương về việc bỏ khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất theo thị trường đã được công bố từ đầu năm 2024 và hiện nay mới chính thức áp dụng. Về tác động đến giá bất động sản, chính sách này sẽ góp phần làm bình ổn giá.

Theo bà Vân, thời gian qua, giá bất động sản tại Hà Nội vẫn tăng trưởng theo cơ học xuất phát từ các yếu tố tự nhiên như nhu cầu sử dụng, thu nhập người dân cải thiện, gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, để có sự gia tăng đột biến trong thời gian tới là ít có khả năng xảy ra.

Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng đẩy giá lên cao trước đây chủ yếu là do hoạt động đầu cơ mua đi bán lại. Đối tượng này hiện nay phải cân nhắc kỹ hơn khi tham gia vào thị trường, khi mức tăng giá của bất động sản phải đủ cao hơn so với chi phí vốn, chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính cũng như chi phí thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính trên bảng giá đất mới sát hơn với thị trường.

Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ có tác động tích cực đến các bên tham gia trong các dự án phát triển bất động sản. Về phía người dân có đất trong dự án quy hoạch, họ sẽ nhận được tiền đền bù giải phóng mặt bằng thỏa đáng, sát với giá trị thị trường, giảm thiểu các tranh chấp xã hội.

“Về phía chủ đầu tư, việc thương thảo và giải phóng mặt bằng sẽ được thực hiện thuận lợi và nhanh chóng hơn. Đổi lại, các doanh nghiệp sẽ phải có tiềm lực tài chính tốt, có nghiên cứu và tính toán bài toán đầu tư kỹ lưỡng để xây dựng phương án phát triển tối ưu để đưa ra thị trường các dự án có quy mô đủ lớn với hạ tầng đồng bộ và tiện ích nổi bật thì mới thu hút được khách hàng và đạt được giá bán như kỳ vọng, bà Vân nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, bảng giá đất mới cao hơn khá nhiều bảng giá đất cũ nhưng vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Do đó, bảng giá đất mới không tác động quá nhiều đến thị trường bất động sản Hà Nội.

Tuy nhiên, theo ông Quê, thời gian qua, công tác đấu giá vẫn còn nhiều bất cập, bảng giá đất mới này lại có ý nghĩa rất nhiều trong việc xây dựng giá khởi điểm trong đấu giá đất.

“Bảng giá đất mới khiến giá khởi điểm tăng lên, số tiền đặt cọc nhiều hơn, thanh lọc được nhiều khách hàng không có năng lực tài chính”, ông Quê nói.

Ngoài ra, theo ông Quê, việc đền bù lâu nay ở Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung gặp nhiều khó khăn do khung giá đất thấp khiến cho bảng giá đền bù thấp khiến người dân không đồng thuận trong việc di dời. Bảng giá đất nâng lên tuy chưa tiếp cận giá thị trường nhưng người dân đỡ thiệt thòi hơn.

Bên cạnh đó, ông Quê cũng cho rằng việc tính giá đất cho các dự án nhiều năm qua bị kéo dài, đặc biệt trong giai đoạn 2022-2024 do chờ Luật Đất đai mới. Việc ban hành bảng giá đất góp phần đẩy nhanh thủ tục đầu tư, nhà đầu tư cũng nhìn rõ hơn bài toán kinh doanh, cán bộ thực hiện công tác định giá đất cũng yên tâm trong việc chấp hành nhiệm vụ./.