Chuyên gia phân tích các yếu tố giúp giảm giá nhà ở vùng lõi nội đô

Giá nhà trung tâm rất khó giảm

Theo Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập, cần thời gian dài để khắc phục. Đặc biệt, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là ở các phân khúc bình dân, giá phù hợp có nhu cầu lớn.

Cụ thể, tổng nguồn cung nhà ở trong giai đoạn 2018-2022 liên tục sụt giảm, từ mức 180.000 sản phẩm vào năm 2018 (thời điểm chưa xảy ra đại dịch), xuống còn khoảng 48.000 sản phẩm vào năm 2022. Năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở tăng nhẹ, đạt khoảng 55.000 sản phẩm, nhưng mới chỉ bằng 32% so với năm 2018.

Hiện nay, cơ cấu nguồn cung nhà ở ngày càng mất cân đối, các dự án mới mở bán chủ yếu là sản phẩm cao cấp, căn hộ có giá từ 40 triệu đồng/m2, trái ngược với sự khan hiếm của phân khúc căn hộ bình dân, giá dưới 25 triệu đồng/m2. Theo đó, tỷ trọng căn hộ bình dân lần lượt giảm từ mức 30% vào năm 2019 xuống còn 7% vào năm 2022 và đến năm 2023 chỉ còn 6%.

Theo VARS, nếu đánh thuế bất động sản cũng chưa chắc giá nhà hạ bởi sức hút của thành phố quá lớn.

Việc cung cầu lệch pha ngày càng nghiêm trọng đã đẩy giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng giá neo ở mức cao, vượt xa so với khả năng chi trả của người có nhu cầu thiết thực về nhà ở. Bên cạnh đó, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, tồn khi gia tăng khiến doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng. Nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dở dang, gây ảnh hưởng trực tiếp đến 40 ngành nghề liên quan như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất...

Trước thực trạng đó, giải pháp được đặt ra và nói đến nhiều nhất là các doanh nghiệp bất động sản cần phải giảm giá bán. Trong khi đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế đánh thuế tài sản với đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những người mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức kinh doanh. Mức thuế có thể cao dần nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản đó tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất.

Tuy nhiên, giá căn hộ thực tế hiện nay rất khó giảm bởi các sản phẩm này chủ yếu tập trung ở các quận trung tâm - nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm, vì vậy, các chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Những chi phí liên quan như phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, lương công nhân... liên tục tăng buộc chủ đầu tư phải bán giá cao mới có lời.

Thêm vào đó, khu vực lõi trung tâm có rất ít dự án nhà ở đang triển khai, được cấp phép mới do thủ tục pháp lý kéo dài trong khi nhu cầu nhà ở đang ở mức cao và vẫn theo xu hướng tăng. Chính vì thế, doanh nghiệp nào có dự án mở bán vào thời điểm này sẽ có lợi thế quyết định giá.

Theo VARS, nếu đánh thuế bất động sản cũng chưa chắc khiến giá nhà hạ bởi sức hút của thành phố quá lớn. Đồng thời, phương án hạ giá nhà cũng khiến nhu cầu tăng vọt, kéo theo giá nhà sẽ tăng trở lại và dẫn đến các hệ lụy khác về lâu về dài đối với nền kinh tế.

Giá bất động sản phụ thuộc vào hành vi và tư duy của thế hệ

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định, trong dài hạn, giá bất động sản sẽ phụ thuộc vào hành vi và tư duy của thế hệ. Mặt bằng giá bất động sản sẽ hạ khi nhu cầu đang dồn vào vùng lõi nội đô chuyển sang khu vực vùng ven - nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất, phát triển dự án quy mô lớn, giúp dự án có giá bán tốt hơn.

Có thể thấy, trong vài năm gần đây, xu hướng dịch chuyển từ các khu vực nội đô sang vùng ven đã rõ nét hơn. Nhiều nhà phát triển bất động sản đã đón đầu cơ hội, tiên phong triển khai các dự án đại đô thị như Vinhomes, Ecopark... Giá bán tốt, sản phẩm đa dạng cùng với không gian sinh hoạt và tiện ích đa dạng dành cho cư dân đã thu hút lượng lớn khách hàng chuyển đến sinh sống và làm việc. Theo đó, bất động sản ở những khu vực này cũng nằm trong xu hướng tăng giá.

Trong dài hạn, giá bất động sản phụ thuộc vào hành vi, tư duy của thế hệ.

Dữ liệu của VARS cho thấy, nguồn cung căn hộ trong năm 2024 sẽ tăng trở lại nhờ đà hồi phục của thị trường cũng như các nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước.

Những dự án mới có xu hướng lan rộng ra các khu vực xa hơn theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Đây cũng là chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư trong tình hình quỹ đất tại các khu trung tâm đang ngày càng hạn chế.

Bên cạnh đó, với đặc trưng lối sống năng động, hiện đại của thế hệ Millennials-Z (18-38 tuổi) đang chiếm tới 47% dân số cả nước, chú trọng hơn vào môi trường và hệ thống tiện ích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống, không mấy thiết tha với khu vực trung tâm đô thị. Ngoài ra, yếu tố khoảng cách cũng không còn là sự lựa chọn hàng đầu đối với nhóm khách hàng này khi thuê, mua nhà ở.

Trong bối cảnh không gian sống và tiện ích ở vùng lõi trung tâm không còn đáp ứng được nhu cầu sống hiện đại. Họ chấp nhận đi xa hơn một chút để được sống ở những nơi có không gian sống trong lành hơn và những tiện ích được tích hợp tối đa trong một khu vực. Hơn thế, với nỗi ám ảnh về tắc đường nội đô, người mua nhà giờ đây đã và đang thay đổi khái niệm mới, từ đi bao xa đến mất bao lâu.

Bài toán kết nối

Nếu hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt, khoảng cách sẽ không còn là vấn đề, thì xu hướng dịch chuyển ra các dự án vùng ven nội đô với không gian sống trong lành, hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại sẽ là điều tất yếu. Xu hướng này không chỉ góp phần quan trọng giúp giảm áp lực về hạ tầng cho vùng lõi đô thị mà còn giúp các dự án có giá bán tốt hơn nhờ ưu thế về quỹ đất để phát triển các dự án quy mô lớn. Qua đó, kéo giảm mặt bằng giá bất động sản.

Vì vậy, cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng thúc đẩy các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng. Mở rộng thành phố, quy hoạch phát triển các đô thị vệ tinh cùng với việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giảm thiểu tình trạng quá tải cho đô thị. Bên cạnh đó cũng cần giải quyết vấn đề về thời gian cấp phép, thủ tục phát triển dự án bất động sản.

Về phía các doanh nghiệp phát triển dự án, cần nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường để có định hướng phát triển phù hợp, chất lượng xứng tầm với giá bán và cần thực hiện đúng trách nhiệm và cam kết của mình trong việc xây dựng hạ tầng.

Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia 2021-2030, tầm nhìn 2045, Chính phủ hướng tới tăng các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình. Tuy nhiên, trên thực tế, phân khúc nhà bình dân (giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2) và vừa túi tiền (tầm dưới 40 triệu đồng mỗi m2) đang dần biến mất khỏi thị trường. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, quý IV/2023, Hà Nội và TP.HCM không còn dự án nhà bình dân nào đủ điều kiện giao dịch.

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, câu chuyện làm nhà giá bình dân, vừa túi tiền đang được kỳ vọng sẽ khác đi từ năm 2024 khi các chính sách mới được thông qua hứa hẹn nhiều cơ chế mới cho phân khúc nhà ở “hiếm có, khó tìm” này.

Cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng.

Mới đây, việc bộ ba Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản thông qua được các chuyên gia cho rằng, sẽ giúp tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, rút gọn thủ tục đất đai, tạo cơ hội tiếp cận đất một cách công bằng, minh bạch, góp phần gia tăng quỹ đất cho phát triển nhà giá bình dân, đưa phân khúc này quay trở lại thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, khi hành lang pháp lý rõ ràng, điểm nghẽn được khơi thông và lãi suất cho vay điều chỉnh nhiều hơn, sẽ có thêm thông tin tích cực về việc triển khai các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội mới. Ngoài ra, một kỳ vọng nữa là khi chính sách hỗ trợ cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền thẩm thấu sâu hơn, nguồn cung khả năng sẽ dồi dào hơn./.