Condotel là gì? Đánh giá tiềm năng đầu tư của condotel

Condotel là gì? Condotel là một mô hình bất động sản hỗn hợp. Nhờ những đặc điểm riêng biệt mà condotel đang dần “đắt hàng” với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, đây vẫn là loại hình mới nổi, chưa được rõ ràng về hành lang pháp lý nên cần nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi đầu tư.

Condotel là gì? Đặc điểm của condotel

Căn hộ condotel là gì? Condotel là từ được ghép từ condominium - căn hộ và hotel - khách sạn. Như vậy, condotel nghĩa là căn hộ khách sạn, có hình thức giống chung cư, mọi tiện ích bên trong căn hộ đều đạt tiêu chuẩn chung cư nhưng hoạt động giống như một khách sạn, cho phép khách du lịch lưu trú ngắn ngày.

Đặc điểm của condotel

Những đặc trưng của loại hình condotel:

• Hoạt động theo hình thức chia sẻ thời gian, chia sẻ lợi nhuận

• Có đơn vị vận hành riêng, bảo dưỡng chuyên nghiệp và thường xuyên

• Thuộc phân khúc bất động sản dành cho nghỉ dưỡng, nên được phát triển và tập trung nhiều ở các thành phố du lịch

• Condotel sẽ được hoàn thiện về nội thất, trang bị trước khi bàn giao cho chủ sở hữu để đi vào hoạt động

• Có yếu tố sinh lời lớn, chủ sở hữu có khả năng nhận được lợi nhuận cao nhờ việc cho thuê. 

Cách thức hoạt động của condotel

Là một dạng bất động sản có chức năng kép, do vậy condotel sẽ có cách thức hoạt động như sau:

• Chức năng như một khách sạn: Có hệ thống đặt lịch phòng, dịch vụ phòng 24/24, dịch vụ giải trí cơ bản

• Căn hộ được thiết kế đầy đủ 3 khu vực: Bếp, phòng ngủ, phòng khách, nhà vệ sinh cùng các tiện ích cơ bản cho phép du khách sinh hoạt bình thường.

So với khách sạn, điểm khác biệt của condotel là các căn hộ bên trong có thể thuộc quyền sở hữu riêng lẻ của cá nhân hoặc tổ chức như căn hộ bình thường. Ngược lại, khách sạn yêu cầu tất cả các phòng, khu vực bên trong phải cùng thuộc sở hữu của một chủ. Điều này cũng giúp condotel có sự đa dạng về thiết kế, mỗi phòng sẽ có phong cách khác nhau, do chủ sở hữu quyết định.

Về hoạt động quản lý, condotel cần tuân theo ban quản lý chuyên nghiệp cùng những quy tắc nhất định. Chủ sở hữu không thể có mặt tại condotel 24/24 để kiểm soát cũng như bảo trì cơ sở vật chất, do đó việc quản lý chuyên nghiệp sẽ ảnh hưởng lớn để hiệu suất, hình ảnh của khu condotel đó. 

Các hạng mục cần tới dịch vụ quản lý bao gồm:

• Dịch vụ phòng, vệ sinh phòng sau mỗi lần sử dụng

• Bảo trì cơ sở vật chất, cảnh quan, khu vực chung

• Quản lý tài sản, tiện ích (điện thoại, internet, điện, nước...)

• Quản lý hoạt động cho thuê, kinh doanh và quảng cáo.

Đối tượng sở hữu

Condotel sẽ hướng tới 2 nhóm đối tượng chính với hai mục đích sử dụng khác nhau:

• Người đầu tư: Nhóm người có nhu cầu đầu tư dự án căn hộ khách sạn để thu lợi nhuận. Điểm mạnh của condotel là khả năng hoàn vốn nhanh, có lợi nhuận ngay lập tức từ việc bán căn hộ như bán một sản phẩm.

• Khách du lịch, người có mức thu nhập khá: Nhóm người thuê, mua lẻ căn condotel để phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng cá nhân, hoặc tiếp tục cho thuê lại lấy lợi nhuận.

Tính pháp lý của condotel

Khi mua hay đầu tư condotel để thu lợi nhuận, vấn đề cần được quan tâm hàng đầu là tính pháp lý của mô hình này. 

Quyền sở hữu với condotel

Vậy condotel có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) không? Theo Mục 2 Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ năm 2020 do Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố, việc xin cấp giấy chứng nhận sở hữu với condotel được hướng dẫn như sau:

“2. Về việc cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

Về trình tự, thủ tục hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; Khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 1 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.”

Bên mua condotel cũng sẽ được cấp sổ đỏ nếu có một trong những giấy tờ theo quy định:

“Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở

Chủ sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng công trình hoặc giấy phép xây dựng công trình có thời hạn đối với trường hợp phải xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp công trình đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;

...

2. Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:

a) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựng mới theo quy định của pháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất có mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích xây dựng công trình;

...

4. Đối với dự án có nhiều hạng mục công trình được thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp, quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây dựng nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình đó.”

Như vậy, mô hình condotel cần đạt đủ điều kiện chuyển nhượng mới được cấp sổ đỏ. Ngoài ra, cũng cần xem xét giấy tờ người mua condotel sở hữu, từ đó xác định trường hợp để quyết định cấp sổ đỏ cho bên mua căn hộ.

Điều kiện chuyển nhượng condotel

Việc cấp sổ đỏ cho condotel cần phụ thuộc nhiều vào khả năng chuyển nhượng được của dự án đó. Theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, condotel cần đạt các điều kiện chuyển nhượng sau:

Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

“1. Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.”

Theo đó, condotel cần đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng; chủ đầu tư cũng cần có đủ giấy tờ hợp pháp, đồng thời có đủ năng lực tài chính, có thể cam kết triển khai công trình cũng như đảm bảo tiến độ dự án.

Có nên đầu tư vào condotel không?

Việc đầu tư vào condotel nên dựa vào phân tích về ưu điểm, nhược điểm để đưa ra quyết định đúng đắn, phù hợp.

Ưu điểm của condotel

• Vốn đầu tư ban đầu thấp: Số vốn ban đầu cần có để mua condotel dao động từ 2-3 tỷ đồng, lợi nhuận thu về trong 3-5 năm đầu tiên khoảng 8%. Đây được coi là con số "hoàn hảo" với các nhà đầu tư.

• Tính thanh khoản cao

• Sinh lời cao, an toàn.

Nhược điểm của condotel

• Pháp lý chưa rõ ràng, chưa có luật riêng dành cho condotel

• Bị giới hạn về thời gian sở hữu, chỉ 50 năm; trong trường hợp dự án được bàn giao theo tính chất đất ở thì người mua mới được sở hữu lâu dài

• Với tính chất là bất động sản nghỉ dưỡng nên việc xin cấp hộ khẩu là "bất khả thi"

• Việc thu lợi nhuận từ condotel vẫn còn tồn tại rủi ro lớn, nếu condotel không có khách thuê, không khai thác được hoạt động kinh doanh.

Từ những phân tích trên, vậy condotel có đáng để đầu tư? Nhìn chung, condotel vẫn là mô hình sinh lời tốt và hợp thời, có tiềm năng phát triển trong thời gian tới. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần lưu ý:

• Xem xét, xác minh tính pháp lý của các dự án condotel

• Đánh giá tiềm năng phát triển tại khu vực xây dựng dự án đó

• Đánh giá tiềm năng sinh lời của dự án

• Hoạch định và sẵn sàng cho các tình huống xấu có thể xảy ra.

Trên đây là lời giải đáp cho câu hỏi condotel là gì hay chung cư condotel là gì, cùng những thông tin cần biết về mô hình condotel. Trong đó, việc đánh giá được tính pháp lý cũng như khả năng sinh lời của condotel là những yếu tố quan trọng, cần lưu tâm khi quyết định “xuống tiền” đầu tư./.