Đi tìm “lối thoát” cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ở trạng thái “báo động”

Có thể thấy, quý III/2023, tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản đã phần nào tích cực hơn sau những động thái vào cuộc tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước. Tuy nhiên, nhiều khó khăn, thách thức vẫn đang bủa vây các doanh nghiệp bất động sản, trong đó có các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nghỉ dưỡng.

Số liệu từ bộ phận Nghiên cứu thị trường - BHS Group (BHS R&D) cũng cho thấy một thực tế còn đáng lo ngại hơn. Đó là từ năm 2020 đến nay, cả nước có 81 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trong quá trình bàn giao, cung cấp ra thị trường hơn 44.000 sản phẩm, bao gồm cả cao tầng và thấp tầng.

Hiện đã có 67/81 dự án đi vào khai thác, vận hành, tương đương với con số gần 20.000 sản phẩm, tuy nhiên, chỉ có 31/67 dự án được vận hành toàn phần, còn lại là các dự án vận hành theo từng phần. Điều này dẫn tới thực tế có hơn 24.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang “bơ vơ” dù chỉ còn 14/81 dự án chưa vận hành.

Trong khi đó, theo báo cáo của thị trường bất động sản mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III, cả nước ghi nhận khoảng 16 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tung ra thị trường, cung cấp khoảng 970 sản phẩm. Số liệu này đã tăng gấp đôi so với quý trước, nhưng vẫn chỉ đạt khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở khu vực miền Trung và miền Nam.

Đối diện với nguồn cung chậm cải thiện, sức cầu của thị trường đối với phân khúc bất động sản này cũng đang ở mức thấp, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 1/10 so với cùng kỳ năm ngoái, với tỷ lệ 23%, tương đương với 225 giao dịch. Điều này cho thấy sự không cân xứng giữa cung và cầu trong thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặt ra thách thức lớn cho việc thanh khoản và tiêu thụ sản phẩm trong phân khúc này.

Bên cạnh đó, với lượng hàng tồn kho, chủ yếu là các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng với mức giá cao sẽ gặp khó khăn trong việc thanh khoản. Đa phần các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn "bất động" và khó tiêu thụ trong thời gian qua.

Theo nghiên cứu của DKRA cho thấy, sức cầu của thị trường hiện nay đang còn khiêm tốn, với lượng tiêu thụ hạn chế chỉ đạt 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Thanh khoản thị trường vẫn duy trì ở mức thấp, và giao dịch chủ yếu tập trung vào những sản phẩm có pháp lý hoàn thiện và có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, các dự án mở bán vẫn tiếp tục áp dụng rộng rãi nhiều chính sách ưu đãi như chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết thuê lại, nhằm kích cầu thị trường trong bối cảnh khó khăn chung như hiện nay. Tuy nhiên, những biện pháp này chỉ giúp giữ vững thị trường mà không tạo ra sự bứt phá đáng kể trong việc tăng cường sức cầu và thanh khoản.

Tìm “lối thoát” bất động sản nghỉ dưỡng

Thực tế, nếu so sánh với các nước khác trong khu vực thì thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam đang bị “hụt hơi”. Điều này được thể hiện ở hoạt động kinh doanh vẫn thấp hơn mức trước đại dịch, cả hai chỉ số công suất phòng và giá phòng bình quân thể hiện rõ điều này.

Theo báo cáo của Savills, hoạt động kinh doanh khách sạn tại phần lớn các quốc gia trên thế giới đang dần khôi phục về mức trước đại dịch, ngoại trừ khu vực Châu Á Thái Bình Dương.

Tại khu vực Đông Nam Á, Singapore đang dẫn dắt quá trình phục hồi, nhờ vào sự tăng trưởng của giá bán phòng bình quân (ADR). Thái Lan cũng ghi nhận mức độ khôi phục tốt.

Theo phân tích của ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Tư vấn Khách sạn, Savills Châu Á – Thái Bình Dương, yếu tố tác động đến thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam có thể chia thành ba nhóm ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Mỗi nhóm tác động đến quá trình khôi phục của thị trường khác nhau.

“Về mặt ngắn hạn, sự thiếu vắng nguồn khách Trung Quốc, vốn chiếm 32% tổng lượt khách quốc tế đến Việt Nam (trong năm 2019) đem đến nhiều thách thức cho hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, chi phí các chặng bay dài trở nên đắt đỏ hơn cũng tác động đến sự khôi phục của một số thị trường, như thị trường khách châu Âu. So với cùng kỳ 2019, tổng lượt khách châu Âu đến Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch khoảng 38%”, đại diện Savills phân tích thêm.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Tư vấn Khách sạn, Savills Châu Á – Thái Bình Dương.

Bên cạnh việc chậm khôi phục nguồn cầu, tình trạng dư thừa nguồn cung, chủ yếu tại các điểm đến ven biển góp phần gia tăng thách thức cho hoạt động kinh doanh khách sạn. Theo thống kê của Savills Hotels, kể từ năm 2016, trung bình có khoảng 15.000 phòng thuộc phân khúc trung - cao cấp gia nhập thị trường lưu trú mỗi năm. Theo đó, nguồn cung phòng đã gia tăng gấp đôi chỉ trong vòng 6 năm. Tác động cộng hưởng của yếu tố cung cầu khiến hoạt động kinh doanh khách sạn tại Việt Nam chậm khôi phục so với các quốc gia trong khu vực. Tính đến 8 tháng đầu năm, công suất phòng trung bình của thị trường Việt Nam chỉ dao động ở mức 40%, trong khi đó Thái Lan, Philippines, Indonesia và Malaysia đều đã vượt mốc hơn 50% và thậm chí Singapore cũng gần đạt mức 75%. Tại mức công suất này, thị trường Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch gần 20%. Tuy nhiên, quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh diễn ra không đồng đều. So với các điểm đến khác, Nha Trang - Cam Ranh và Phú Quốc gặp nhiều thách thức hơn trong việc cải thiện công suất phòng.

Có thể thấy, yếu tố lệch pha giữa cung – cầu đã kéo thị trường bất động sản vẫn “chìm sâu” trong suốt hơn một năm qua. Cùng với lượng khách du lịch đến Việt Nam vẫn chưa được cải thiện cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể phục hồi ngay được. TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và trong nước gặp nhiều khó khăn thì nhu cầu về du lịch của khách du lịch cả nội địa và quốc tế đều giảm đáng kể, từ đó dẫn đến việc các khu du lịch hoạt động kém hiệu quả. Điều này cũng ảnh hưởng không nhỏ tới việc đầu tư kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, làm gia tặng lượng tồn kho. “Trong thời điểm này, doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng lớn, có thương hiệu đã đi vào vận hành, có lượng khách quen nhất định cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng mới vẫn đang trong trạng thái thăm dò, cân nhắc và “nín thở” chờ sự hồi phục của thị trường”, ông Đính nhấn mạnh.