Diễn biến thị trường văn phòng bất động sản cho thuê trong bối cảnh nguồn cung dự báo tăng mạnh

Theo anh L., CEO một công ty công nghệ ở TP.HCM và cũng là người từng trải qua cuộc “tháo chạy” khỏi vùng trung tâm hơn 6 tháng trước kể lại, khi đại dịch Covid-19 dần được kiểm soát vào quý II/2022, sau nhiều khuyến mại được tung ra bởi chủ sở hữu, công ty của anh đã chốt phương án chuyển văn phòng bất động sản của mình từ Bình Thạnh sang một cao ốc trên đường Lê Duẩn tại quận 1.

Sức ép lấp đầy đeo bám

Thế nhưng, các chủ tòa nhà đã bắt đầu giảm chính sách khuyến mại kể từ đầu năm 2023, khiến chi phí dần gia tăng trở lại và giá văn phòng bất động sản cho thuê cũng không còn hời như trước. Do đó, vào cuối tháng 7/2023, cũng là lúc hết hợp đồng thuê, anh L. đã trả lại mặt bằng này để chuyển về văn phòng cũ, rẻ, và nhỏ hơn ở Bình Thạnh.

Anh L. cho biết, công ty bắt đầu gặp khó khăn từ cuối năm 2022. Khi bên cho thuê báo tăng giá lên gần 50 triệu đồng/ tháng từ tháng 8/2023 cũng là thời điểm giọt nước tràn ly. Do không thể gồng nổi nên anh quyết định chuyển về khu văn phòng cũ, với giá thuê 22 triệu đồng/ tháng.

Qua câu chuyện của vị CEO công ty công nghệ này, có thể thấy những khó khăn về mặt tài chính từng là lý do dẫn tới làn sóng trả mặt bằng văn phòng bất động sản cho thuê vốn đắt đỏ ở vùng trung tâm của Hà Nội hay TP.HCM vào năm vừa qua. Điều đó được dự báo sẽ khó có thể cải thiện trong năm nay.

Trong báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield, tỷ lệ trống văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục duy trì ở mức trên 20% trong 2 năm tới đây, vì sức ép dư cung ngày càng lớn hơn. Cụ thể, tỷ lệ trống văn phòng tại Hà Nội sẽ ở mức 25-30% và giảm dần vào năm 2027 và còn hơn 20%.

Tương tự, khi kinh tế khó khăn tại TP.HCM, khách thuê văn phòng ngày càng chú ý đến vấn đề chi phí và tác động tới nhu cầu chung. Dự kiến, trong năm 2024-2025, tỷ lệ bỏ trống phân khúc này ở khu vực trung tâm và vùng lân cận lên tới 20%.

Chuyên gia của Cushman & Wakefield cho biết, lý do khiến tỷ lệ trống cao không chỉ nằm ở khó khăn về kinh tế, mà còn do nguồn cung văn phòng ở hai đầu tàu kinh tế của cả nước được dự báo tăng mạnh.

Cụ thể, dự kiến Hà Nội có thêm gần 81.000 m2 nguồn cung mới, phần lớn ở các quận ngoài trung tâm. Tổng nguồn cung ở thành phố này trong 3 năm tới sẽ tăng trưởng trung bình ở mức 3,5%/ năm. Mặt khác, dự kiến TP.HCM có thêm 120.000 m2 nguồn cung hạng A ở khu vực trung tâm và khoảng 81.000 m2 nguồn cung hạng A ở khu vực ngoài trung tâm trong thời gian từ năm 2024-2025.

Cạnh tranh ngày càng gay gắt

Theo kết quả thăm dò của Savills Việt Nam, số lượng dự án văn phòng lớn được giới thiệu trong năm 2024-2026 có thể gây sức ép đối với giá thuê và tỷ lệ lấp đầy, đặc biệt là phân khúc hạng A.

Savills cho biết, công suất thuê văn phòng hạng A và B tại Hà Nội có thể sụt giảm còn 80% vào năm 2026. Trong khi, dự kiến giá thuê tại TP.HCM giảm nhẹ 1% mỗi năm trong 2 năm tới. Nhóm ngành công nghệ thông tin, bảo hiểm, tài chính, bất động sản và sản xuất vẫn là những khách thuê chủ đạo.

Theo giới chuyên gia nhận định, trong bối cảnh nguồn cung lớn, sức ép lấp đầy gia tăng. Theo đó, các chủ đầu tư cần thay đổi chiến lược từ những cuộc cạnh tranh về giá (ngày càng tăng), sang cạnh tranh bằng chất lượng.

Theo khảo sát, hiện đang có 21 tòa nhà được cấp chứng chỉ LEED/BCA Green Mark tại Hà Nội và TP.HCM. Đó là 2 tiêu chuẩn chất lượng hàng đầu được công nhận trên thế giới. Bên cạnh đó, đa số các dự án mới hiện nay đang theo đuổi hay đã đạt được chứng chỉ ESG. Điều đó có nghĩa là hàng trăm tòa nhà hiện hữu sẽ chịu sức ép cải tạo nhằm duy trì sự cạnh tranh trên thị trường, nhất là nếu họ muốn thu hút khách thuê là các tập đoàn đa quốc gia.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao, bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, trong năm 2023, các dự án có chứng chỉ xanh như Capital Place, Lancaster Luminaire và Lotte Mall đang trở nên rất phổ biến với các khách thuê và có nhiều giao dịch nhất trong năm vừa qua.

Các doanh nghiệp Nhật Bản, Châu Âu và Singapore cũng đang tích cực tìm kiếm các dự án văn phòng thân thiện với môi trường. Do đó, đại diện Savills cho biết, các dự án văn phòng cả cũ lẫn mới cần nỗ lực cải thiện để đạt chứng chỉ xanh trong thời gian tới.

Nhìn vào diễn biến thực tế, khi nguồn cung trước đây bị hạn chế, thị trường văn phòng trở thành cuộc chơi với chủ là bên cho thuê, thì hiện nay thế trận đã thay đổi khi khách thuê lại là đối tượng nắm quyền chủ động trong các giao dịch với nhiều lựa chọn.

Một chuyên gia phân tích nhận định, khi nền kinh tế chưa có tín hiệu hồi phục rõ ràng, nguồn cung lại dồi dào khiến giá thuê mặt bằng văn phòng về cơ bản sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, qua các điều khoản cho thuê có lợi hơn cho khách thuê. Chỉ có một số ít các dự án chất lượng nằm ở nơi có giao thông thuận lợi, vị trí trung tâm, có những yếu tố nổi bật như tiện ích tòa nhà đa dạng, chứng chỉ xanh… là có thể tăng giá ít nhiều trong những năm tới.

Do đó, các chủ đầu tư cần thận trọng khi tung ra những chính sách chào thuê, đặc biệt là các dự án mới cần phải linh hoạt thật sự trong điều khoản thuê để có thể đạt tỷ lệ hấp thụ như mong đợi./.