Giải quyết bài toán tài chính hiệu quả, tối ưu hóa cơ hội sở hữu nhà cho người trẻ

Trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng leo thang và thu nhập của người trẻ vẫn còn hạn chế, việc sở hữu một căn nhà đang trở thành bài toán khó đối với nhiều người. Tuy nhiên, cùng với sự phục hồi từng bước tích cực của thị trường bất động sản hiện nay, nhiều chương trình hỗ trợ tài chính và chính sách ưu đãi đã được Nhà nước và hệ thống ngân hàng đưa vào triển khai, mở ra cơ hội an cư rõ rệt hơn cho người trẻ Việt Nam.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, ông Chu Văn Thủy - Phó Tổng Biên tập Báo Thanh tra cho biết, trên thực tế, dù các gói vay ưu đãi lãi suất đã được triển khai nhằm hỗ trợ người trẻ tiếp cận nhà ở, rào cản lớn nhất vẫn nằm ở khả năng tài chính ban đầu và thu nhập chưa ổn định. 

Theo phản ánh, nhiều bạn trẻ tại Hà Nội và TP.HCM dù có nhu cầu vay mua nhà, song vẫn gặp khó khăn trong việc hoàn tất hồ sơ do thiếu vốn tự có hoặc không đáp ứng được yêu cầu chứng minh thu nhập. Đặc biệt, với mặt bằng giá căn hộ phổ biến hiện nay dao động từ 2-3 tỷ đồng, việc chuẩn bị khoản vốn đối ứng từ 20-30% theo quy định của ngân hàng, tương đương vài trăm triệu đồng, là trở ngại không nhỏ với nhóm thu nhập phổ thông.

Bên cạnh đó, quy trình vay vốn đôi khi còn thiếu linh hoạt, chưa phù hợp với những người lao động tự do, không có bảng lương cố định, dẫn đến việc bị hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng nhà ở. Trong khi đó, theo số liệu Ngân hàng Nhà nước công bố tại cuộc họp Chính phủ đầu tháng 5/2025, dư nợ tín dụng bất động sản toàn hệ thống đã đạt khoảng 3,48 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ nền kinh tế. Đáng lưu ý, các chuyên gia tài chính cảnh báo tỷ lệ nghĩa vụ trả nợ hàng tháng trên tổng thu nhập (DTI) của người vay mua nhà hiện dao động phổ biến từ 35-43%, tiệm cận ngưỡng rủi ro tín dụng quốc tế ở mức 36%.

“Những con số này cho thấy, ngay cả khi có thể tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, người vay, đặc biệt là người trẻ, vẫn đang đối mặt với áp lực lớn về dòng tiền và khả năng trả nợ dài hạn. Bài toán đặt ra là làm sao để đòn bẩy tài chính không trở thành gánh nặng, mà thực sự là bàn đạp cho giấc mơ an cư”, ông Thuỷ chia sẻ.

Theo ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, các khảo sát thị trường bất động sản gần đây cho thấy, người trẻ (khoảng 22-40 tuổi) đang trở thành nhóm khách hàng chủ lực trên thị trường nhà ở, thay thế dần nhóm trung niên. Khẳng định mong muốn “an cư” của lớp trẻ rất lớn, đặc biệt ở các đô thị lớn, ví dụ như TP.HCM với hơn 10 triệu dân, trong đó 55% là dân số trẻ, ước tính có khoảng 30% nhóm này (tương đương 1,6 triệu người) có nhu cầu mua nhà ở.

“Đây thực sự là một nguồn cầu khổng lồ đối với thị trường bất động sản. Rõ ràng, nhu cầu sở hữu nhà của người trẻ tại Việt Nam đang ở mức cao chưa từng có, cả về số lượng lẫn tỷ trọng trong cơ cấu người mua nhà”, ông Hưng nhấn mạnh.

Nhu cầu rất lớn, song theo ông Hưng, mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp đà tăng của giá nhà ở, dẫn đến khả năng sở hữu thực tế của đa số người trẻ còn rất hạn chế. Để mua được một căn nhà trung bình (70m2, giá bán 3-4 tỷ đồng) tại các đô thị lớn, người trẻ phải cần tới 20-25 năm thu nhập. Con số này cho thấy tỷ lệ giá nhà/thu nhập ở Việt Nam thuộc nhóm rất cao (rất khó tiếp cận).

Thực tế cũng cho thấy, phần lớn cặp vợ chồng trẻ ở đô thị có thu nhập trung bình 20-30 triệu đồng/tháng đều phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình, rất ít người đủ tích lũy mua nhà thương mại khi chạm ngưỡng 30 tuổi nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc các chương trình tín dụng ưu đãi.

Phân tích những rào cản, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, nguồn cung bất động sản còn hạn chế và giá tăng cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân, trong đó có cả người trẻ. Nguyên nhân là do các dự án gặp khó khăn trong thủ tục đầu tư; thủ tục chuẩn bị đầu tư, triển khai thực hiện dự án bất động sản ở nhiều địa phương còn chậm; doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn tín dụng, trong phát hành và thanh toán trái phiếu, khó khăn trong việc bán… 

Ông Hưng cũng nhìn nhận người trẻ khó có nhà ở do rào cản về tài chính cá nhân, cũng như rào cản tín dụng. Theo ông, ngân hàng sẵn sàng cho vay mua nhà, nhưng lãi suất cho vay thương mại hiện vẫn khá cao, thời hạn vay chưa đủ dài so với nhu cầu. Về vấn đề này, ông Hưng đề xuất hỗ trợ tài chính cho người mua nhằm tăng khả năng tích lũy. 

Cụ thể, về phía người mua, cần có chính sách hỗ trợ tài chính để tăng khả năng tích lũy và giảm gánh nặng chi phí. Một giải pháp khả thi là điều chỉnh chính sách thuế thu nhập cá nhân: nâng mức giảm trừ gia cảnh cho người có gia đình, con nhỏ; cho phép khấu trừ một phần lãi vay mua nhà lần đầu khỏi thu nhập chịu thuế. Điều này tương tự như một hình thức hỗ trợ gián tiếp, giúp người trẻ vay mua nhà đỡ áp lực hơn về tài chính hàng tháng.

Nghiên cứu, xem xét mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở: người lao động trích một phần lương hàng tháng vào quỹ, đến khi đủ thời gian sẽ được vay mua nhà với lãi suất ưu đãi. Hoặc thưởng tiền vào tài khoản tiết kiệm nhà ở cho những bạn trẻ tích lũy đạt mốc nhất định. Các khoản hỗ trợ này tuy không lớn nhưng tạo động lực để người trẻ sớm hoạch định kế hoạch tài chính cho việc mua nhà.

Tại Hội thảo, nhiều chuyên gia đã đưa ra các giải pháp đồng bộ từ cả phía Nhà nước, ngân hàng, doanh nghiệp và người dân. Để thực hiện đòn bẩy tài chính, TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia tài chính đã đưa ra 3 điểm tựa cụ thể.

Điểm tựa đầu tiên là lựa chọn căn nhà phù hợp. Theo ông Ánh, với bối cảnh hiện tại, khả năng giá bất động sản giảm sâu là rất thấp. Vì vậy, điều quan trọng hơn cả là hãy lựa chọn một căn nhà phù hợp với nhu cầu và khả năng của bản thân, trước khi quyết định có nên sử dụng đòn bẩy tài chính hay không.

Thứ hai, phải lựa chọn đối tác tài chính phù hợp. Ông nói, không ít người đã từng nghe chuyện đi vay nóng, vay xã hội đen hay tín dụng đen để mua nhà, nhưng vẫn có những trường hợp buộc phải vay "nóng" để kịp thanh toán khi đến hạn, rồi không thể trả được. Ông Ánh gợi ý, khi làm việc với các tổ chức tài chính, cần xem kỹ hợp đồng: Có điều khoản gia hạn hay không? Nếu không trả kịp thì chuyện gì sẽ xảy ra? Điều gì sẽ diễn ra nếu đột nhiên có biến cố như mất việc, bệnh tật... bởi điều này sẽ khiến người vay phải xoay xở bằng mọi cách, kể cả vay nóng, để duy trì nghĩa vụ trả nợ mua nhà.

Điểm tự thứ ba là lựa chọn phương án tài chính phù hợp - một kỹ năng sống còn. Ông đề nghị các bạn trẻ phải quản lý được tài chính cá nhân của mình. "Các bạn trẻ cần nhìn lại các lựa chọn của chính mình khi quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính", TS. Vũ Đình Ánh nói.

Ở góc độ chính sách, Luật sư Trương Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định: Bất động sản là “thước đo” của sự phát triển kinh tế - xã hội, trong đó nhà ở xã hội phải là trụ cột, chứ không thể dừng lại ở khẩu hiệu.

Bà Hà Thu Giang - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nhấn mạnh, phát triển nhà ở nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng là chủ trương của Đảng và Nhà nước. Tuy vậy, từ năm 2021 đến nay, cả nước mới có 679 dự án nhà ở xã hội được triển khai (khoảng 623.000 căn), chỉ đạt 48% mục tiêu đến năm 2025. Nhiều địa phương chưa lồng ghép chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào quy hoạch 5 năm, còn doanh nghiệp thì thiếu động lực vì mức lợi nhuận 10% là quá thấp so với biến động chi phí xây dựng.

Ngoài ra, tiến độ chậm do vướng pháp lý, thiếu hỗ trợ giải phóng mặt bằng, thiếu ngân sách cho bồi thường, tái định cư cũng là điểm nghẽn lớn. Đặc biệt, người dân thu nhập thấp, nhất là lao động tự do, khó tiếp cận vốn vay mua nhà vì không có hướng dẫn xác nhận thu nhập, trong khi chỉ được vay tối đa 80% giá trị căn hộ.

Theo Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước, thách thức lớn nhất hiện nay là xác định được các dự án có mức giá phù hợp với người thu nhập thấp, đặc biệt là giới trẻ, để đảm bảo khả năng chi trả thực tế. Do đó, sự phối hợp chặt chẽ giữa các địa phương và hệ thống ngân hàng trong việc cung cấp đòn bẩy tài chính sẽ là chìa khóa giúp hiện thực hóa mục tiêu “an cư lạc nghiệp”./.