Giới bất động sản nói gì trước đề xuất cá nhân chỉ bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà/năm?

Theo đó, Bộ Xây dựng “siết” số lượng mua, cho thuê bất động sản với cá nhân ở Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Nhằm xác định rõ điều kiện "quy mô nhỏ” thì Bộ Xây dựng đề xuất ba phương án ở khoản 1 Điều 7 dự thảo Nghị định.

Phương án đầu tiên, Bộ Xây dựng đề xuất điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ gồm cá nhân bán, chuyển nhượng và cho thuê nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 3-5 nhà hoặc là 3-5 căn hộ chung cư trong 1 năm (12 tháng).

Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ 5-10 công trình xây dựng hoặc là 5-10 phần diện tích sàn ở trong công trình xây dựng, trong thời gian 1 năm (12 tháng).

Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất, đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ chỉ được bán và cho thuê nhà ở, chung cư mỗi năm từ 3-5 năm. (Nguồn ảnh: Nhịp sống thị trường)

Phương án thứ 2, Bộ Xây dựng có đề xuất quy trình cá nhân bán và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 1.000-2.000 m2 đối với đất ở khu vực đô thị, từ 3.000-5.000 m2 đất ở khu vực nông thôn; từ 1.000-2.000 m2 sàn xây dựng đối với nhà ở, công trình hỗn hợp có nhà ở; từ 3.000-5.000 m2 sàn xây dựng đối với những công trình xây dựng không có nhà ở.

Phương án thứ ba, Bộ Xây dựng có quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là những trường hợp cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ hai tầng trở lên, có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê theo đúng quy định ở khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15; Cá nhân bán và cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có nguồn gốc là công trình xây dựng được nhận thừa kế, nhà ở; Cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở có nguồn gốc là nhà ở tình thương, nhà ở tình nghĩa, nhà đại đoàn kết mà các cá nhân được cơ quan nhà nước, tổ chức và cá nhân tặng cho.

Đến thời điểm hiện tại, Bộ Xây dựng đang tiếp tục lấy ý kiến góp ý Dự thảo Tờ trình cũng như Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đến trước ngày 27/4/2024.

Nói về đề xuất này, anh Đức Hải (trú tại quận Hoàn Kiếm - Hà Nội) là một nhà đầu tư bất động sản có 5 năm kinh nghiệm cho hay, đối với những người hoạt động chính ở trong lĩnh vực bất động sản thì quy định này sẽ tác động rất lớn đến nguồn thu nhập. Bởi vì mỗi năm, anh Đức Hải cho khách thuê nhà với số lượng rất lớn mà chưa kể đến việc mua, bán bất động sản.

Anh Đức Hải chia sẻ rằng: “Nguồn thu của tôi chủ yếu là bằng việc cho khách thuê căn hộ chung cư, mỗi năm thường sẽ có hơn chục lượt khách thuê. Nhiều người họ cũng chỉ thuê vài tháng chứ không phải là dài hạn. Nếu như siết quy định chỉ cho thuê từ 3-5 nhà ở/năm thì sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh của tôi”.

Thị trường cần được kiểm soát bằng công cụ thuế. (Nguồn ảnh: Dân trí)

Đề xuất cá nhân bán, cho thuê tối đa 5 căn/năm: Chưa nên áp dụng!

Còn anh Quốc Nam - là môi giới bất động sản ở Hà Nội nói rằng, quy định cá nhân bán và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua mỗi năm từ 3-5 căn tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Và quy định này sẽ ảnh hưởng lớn đến lượng giao dịch nhà ở vốn dĩ đã thấp ở trong thời gian vừa qua. Cũng từ đó, hoạt động của các sàn giao dịch hay như doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ gặp ảnh hưởng từ quy định này.

Anh Quốc Nam chia sẻ thêm: “Việc mà hạn chế số lượng giao dịch bất động sản đối với cá nhân là cần thiết tuy nhiên cần phải có lộ trình và phân rõ nhà ở là những loại nhà ở nào. Đối với mỗi nhà đầu tư bất động sản thì trong thời gian 1 năm họ có đến vài chục giao dịch bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản và nếu như siết lại thì sẽ tác động đến nguồn kinh tế của các đối tượng này. Bên cạnh đó, quy định này cũng sẽ gây ra khó khăn cho những người làm môi giới bất động sản, những người sống nhờ vào những giao dịch. Chính vì thế, tôi thấy quy định này cần phải tính toán kỹ trước khi áp dụng”.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - ông Nguyễn Thế Điệp nêu ý kiến, quy định giới hạn số lượng giao dịch bất động sản là đúng và cần thiết. Điều này sẽ có thể hạn chế được tình trạng đầu cơ, đẩy giá bất động sản như nhiều trường hợp đã từng diễn ra.

Đề xuất cá nhân bán, cho thuê tối đa 5 căn/năm không nhận được sự đồng tình của nhà đầu tư, môi giới lẫn chuyên gia ở trong lĩnh vực bất động sản. (Nguồn ảnh: Kinh tế Đô thị)

Mặc dù vậy, ở trong giai đoạn này theo ông Điệp thì nên hạn chế đưa ra những quy định mới làm hạn chế việc mua bán bất động sản. Bởi vì hiện nay, thị trường còn đang gặp khó khăn cần nhiều chính sách để có thể hồi phục. Chính vì thế, cần phải có những tác động để đẩy mạnh số lượng giao dịch bất động sản, tạo ra thanh khoản thị trường mới sớm ổn định hơn.

Ông Điệp nhận định: “Chúng ta cần cơ chế cởi mở hơn để có thể thu hút nguồn lực bởi vì bối cảnh hiện nay, bất động sản vẫn được xem là một kênh thu hút nguồn lực lớn, hiệu quả. Ví dụ như ở thị trường vàng trong thời gian qua đã có biến động rất khó lường, nhà đầu tư rời khỏi thị trường bất động sản họ đầu tư vàng thì không có lợi cho chính các quốc gia đó. Khi mà đầu tư vào bất động sản sẽ có tác động đến bộ mặt hạ tầng, đô thị và doanh nghiệp phát triển. Chính vì thế, ở trong giai đoạn này chúng ta cần phải cân nhắc có nên áp dụng quy định giới hạn số lượng giao dịch bất động sản hay không bởi đây chính là thời điểm cần cởi mở hơn là siết chặt”.

Cũng theo ông Nguyễn Thế Điệp, ở giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản đang mở cửa hơn để có thể thu hút nguồn lực từ kiều hối. Bởi thế mà việc quy định siết số lượng mua bất động sản sẽ làm ảnh hưởng đến nguồn lực này.

Ông Điệp cho biết thêm, ở trong bối cảnh nhà ở một số quốc gia đã quá cao hay như việc siết các quy định nhập cư ở một số nước cũng sẽ khiến cho nhu cầu sở hữu nhà ở Việt Nam ngày càng tăng lên. Chính vì thế mà dòng vốn kiều hối về Việt Nam đang dần trở thành một nguồn lực vô cùng quan trọng của nền kinh tế, có thể đóng vai trò thúc đẩy sự phát triển của bất động sản ở trong nước. Bởi thế mà sẽ cần thêm những chính sách thu hút và thúc đẩy giao dịch bất động sản hơn nữa.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - ông Lê Hoàng Châu cho biết, với phương án định lượng số lượng mua bán mỗi năm từ 3-5 căn, trong đó có những căn to đùng nhưng vẫn là quy mô nhỏ thì chưa toàn diện.

Trên thực tế, có những người được thừa kế tuy nhiên không có nhu cầu ở, buộc phải bán lại căn biệt thự giá hàng trăm tỷ đồng chỉ cần mỗi năm bán 3 căn đó tuy nhiên lại là 3 căn biệt thự với giá trị cao. Như thế, quy định này trở nên khập khiễng bởi việc định lượng trên là chưa ổn.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho biết, cần quy định theo hướng có lộ trình để thực hiện và giảm số lượng các giao dịch theo các mốc thời gian, không nên quy định ngay từ đầu là 3-5 giao dịch ở trong giai đoạn đầu khi nhà đầu tư chưa có sự chuẩn bị.

Ông Quang nói rằng: “Có những sản phẩm bất động sản có giá trị 1 tỷ đồng, tuy nhiên cũng có những sản phẩm có giá trị bằng 10, thậm chí là bằng hàng trăm sản phẩm khác. Chính vì thế, cần phải có lộ trình giảm dần số lượng giao dịch bất động sản mỗi năm”.

(Nguồn ảnh: Tài chính Chứng khoán)

Thị trường cần được kiểm soát bằng công cụ thuế

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cũng cho rằng, điều quan trọng nhất đó là phải có cơ chế đảm bảo các cá nhân kinh doanh đúng luật. Mua bán và chuyển nhượng rõ ràng, công khai cũng như đóng thuế đầy đủ.

Hay thậm chí, có thể xem xét nghiên cứu tăng mức thuế đối với các trường hợp mua bán theo kiểu lướt sóng, mua hôm nay ngày mai bán. Trên thực tế, một số quốc gia đã sử dụng công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ, giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản.

Ông Đinh Trọng Thịnh nêu rõ: “Một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch và thời gian mua bán lại. Trong đó, nếu như thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất sẽ càng cao, diễn ra có phần chậm hơn thuế suất thấp”.

Cũng cùng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu cho hay, đối với những người mua bán kiếm lời thì cần kiểm soát bằng công cụ thuế bất động sản mà Bộ Tài chính đang đề xuất xây dựng Luật. Theo đó thì những người bán bất động sản ngay sau khi mua sẽ chịu mức thuế cao hơn những người mua để ở hoặc là ở một thời gian mới bán ra.

(Nguồn ảnh: Nhịp sống thị trường)

Ông Lê Hoàng Châu nói: “Với quy định này, những người mua sẽ cân nhắc đến yếu tố quy mô nhỏ, không thường xuyên sẽ được chi phối bởi luật khác cũng như những quy định về định danh điện tử khiến cho người có nhiều nhà, người mua bán chuyển nhượng ngay sẽ phải chịu mức thuế cao hơn. Lúc đó thì người mua sẽ tự điều hành hành vi của mình và giảm được đầu cơ”.

Trong khi đó, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án của DKRA Group - ông Võ Hồng Thắng cho biết, vấn đề quan trọng là việc quản lý dữ liệu để có thể kiểm soát được số lượng bán và cho thuê. Trong thực tế, nếu như không có dữ liệu để kiểm soát kỹ thì người kinh doanh có thể sẽ lách luật và nhờ người đứng tên.

Ông Thắng đề xuất, chính vì thế, cần siết các quy định về quản lý môi giới như môi giới cần phải có chứng chỉ hành nghề, phải điền mã số vào các giao dịch để có thể có cơ sở dữ liệu quản lý các giao dịch này./.