Hà Nội dự kiến di dời hơn 860.000 người trong 20 năm: Áp lực giá nhà đổ dồn về vùng ven?

Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội xác lập lộ trình giãn dân quy mô lớn nhằm giảm áp lực cho khu vực nội đô lịch sử, giải quyết những tồn tại kéo dài về mật độ dân số, hạ tầng quá tải và chất lượng môi trường sống.

Cụ thể, trong giai đoạn 2026 – 2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ Tây và vùng phụ cận, cùng khoảng 42.000 người tại một số tuyến phố nằm trong phạm vi Vành đai 3.

Sang giai đoạn 2036 – 2045, quy mô di dời tiếp tục mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong Vành đai 3 để phục vụ quá trình tái cấu trúc đô thị.

Như vậy, trong giai đoạn 2026 – 2045, Hà Nội dự kiến di dời tổng cộng hơn 860.000 người – một con số cho thấy quyết tâm rất lớn của chính quyền trong việc tái thiết không gian đô thị lõi.

Giãn dân phải đi cùng giãn sinh kế

Trong bản tin vừa phát hành, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, Hà Nội đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng trong tiến trình phát triển đô thị. Quan điểm tái cấu trúc đô thị được thể hiện ngày càng rõ nét và quyết liệt, khi định hướng phát triển không còn dừng ở cải tạo, chỉnh trang các khu chung cư cũ, mà chuyển mạnh sang tái thiết toàn diện.

Theo đó, nhiều khu vực sẽ được giải tỏa trắng, xây dựng lại đồng bộ hệ thống hạ tầng và không gian đô thị theo hướng phát triển chiều cao, nhưng giảm mật độ dân cư. Quá trình này không chỉ nhằm điều chỉnh lại phân bổ dân cư, lao động và nguồn lực kinh tế, mà còn kéo theo sự tái cấu trúc sâu sắc của thị trường bất động sản Hà Nội, đặc biệt là hành vi lựa chọn nhà ở và chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên, kinh nghiệm thực tiễn cho thấy, nếu chỉ tập trung di dời nơi ở mà không đồng thời di dời sinh kế, quá trình giãn dân khó đạt hiệu quả bền vững. Người dân chỉ sẵn sàng rời khu vực trung tâm khi nơi đến không chỉ có nhà ở, mà còn bảo đảm điều kiện sinh sống lâu dài, đặc biệt là cơ hội việc làm, hệ thống y tế, giáo dục và môi trường sống tốt hơn.

Theo đơn vị này, song song với đầu tư hạ tầng giao thông, Hà Nội cần đẩy mạnh dịch chuyển các khu chức năng đô thị như cơ quan hành chính, văn phòng, trường học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu ra các khu vực vùng ven. Việc này không chỉ tạo việc làm tại chỗ, mà còn góp phần hình thành các cực phát triển mới, giúp người dân dịch chuyển theo dòng công việc và cơ hội kinh tế một cách tự nhiên, thay vì mang tính bắt buộc.

Dẫn thực tế từ Bắc Kinh (Trung Quốc), VARS cho biết, khi dân số thủ đô Trung Quốc vượt mốc 22 triệu người, chính quyền nước này không chỉ di dời dân cư, mà còn chủ động di dời các chức năng phi thủ đô như trường đại học, bệnh viện và trụ sở doanh nghiệp nhà nước ra Tân khu Hùng An, cách trung tâm Bắc Kinh khoảng 100 km.

Cách tiếp cận này giúp giảm áp lực cho khu lõi đô thị, đồng thời hình thành các cực tăng trưởng mới với đầy đủ chức năng kinh tế – xã hội. Đây là bài học quan trọng cho Hà Nội, cho thấy giãn dân chỉ thực sự bền vững khi đi kèm với giãn chức năng và giãn sinh kế.

Tác động tới thị trường bất động sản và chiến lược đầu tư

Đề cập đến việc di dân quy mô lớn và tác động lên thị trường bất động sản, VARS cho rằng, trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản khu vực trung tâm Hà Nội được dự báo tiếp tục phân hóa rõ nét. Các dự án hạng sang và siêu sang tại khu vực lõi vẫn duy trì mặt bằng giá cao, phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia cao cấp và nguồn nhân lực chất lượng cao, phù hợp với định hướng hội nhập quốc tế của Thủ đô.

Đáng chú ý, theo đề án, quỹ đất trung tâm sau tái thiết được ưu tiên cho các công trình thương mại – dịch vụ có giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, khu văn phòng hạng A. Đây là nền tảng để phát triển phân khúc nhà ở siêu cao cấp gắn với các khu chức năng này. Trong khi đó, các khu chung cư cũ có thể giữ giá hoặc tăng giá trong ngắn hạn, nhưng sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng kết nối vùng ven hoàn thiện và sinh kế dân cư được dịch chuyển ra khỏi khu vực trung tâm.

Ở chiều ngược lại, khu vực vùng ven Hà Nội sẽ là nơi hấp thụ phần lớn dòng dân cư di dời. Thị trường tại đây được dự báo xuất hiện nhiều đại đô thị quy mô lớn, nguồn cung dồi dào, chất lượng ngày càng cao. Việc phát triển đa dạng các sản phẩm nhà ở, từ trung cấp đến cao cấp, giúp người dân có nhiều lựa chọn hơn trong quá trình tái định cư.

Dù nguồn cung tăng mạnh, khả năng giá căn hộ vùng ven giảm sâu là không lớn do chi phí đất đai, xây dựng và vốn ngày càng tăng. Mặt bằng giá phổ biến có thể xoay quanh khoảng 50 triệu đồng/m², ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội, trong bối cảnh nhu cầu ở thực từ dòng dân cư di dời đóng vai trò lực đỡ quan trọng cho thị trường.

“Trong bối cảnh tái cấu trúc đô thị diễn ra ngày càng quyết liệt, chiến lược đầu tư bất động sản cần được điều chỉnh theo hướng thận trọng, ưu tiên trung và dài hạn. Nhà đầu tư có tiềm lực tài chính ổn định có thể tiếp tục nắm giữ các tài sản gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới, trong khi cần hạn chế các quyết định đầu tư dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, đặc biệt tại những khu vực đã tăng nóng”, VARS nhận định./.