M&A bất động sản còn nhiều khó khăn

Có thể thấy, năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một giai đoạn khó khăn, từ những áp lực kinh tế toàn cầu đến các thách thức tại trong nước. Tình trạng lãi suất cao làm suy thoái nền kinh tế thế giới, gieo rắc những bất ổn cho các nhà đầu tư. Lạm phát gia tăng cũng gây áp lực lên chi tiêu hộ gia đình; lĩnh vực sản xuất ghi nhận mức tồn kho cao, đơn đặt hàng sản xuất giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến ngành tăng trưởng chủ chốt của Việt Nam

Ông Neil MacGregor - Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, điều này đã khiến nhiều thương vụ M&A gặp khó vì tâm lý của nhiều nhà đầu tư còn e ngại, chờ đợi thời điểm thích hợp để vào thị trường.

“Nguồn vốn sẵn có của các nhà đầu tư vẫn còn rất lớn, thời gian vừa qua vẫn chưa được giải ngân. Trong khi đó, mặc dù lãi suất cao, nhưng triển vọng tăng trưởng và lợi suất của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn ở mức tương đối cao, tiềm năng phát triển lớn”, đại diện Savills nhấn mạnh

Với một số phân khúc điển hình, ông Neil cho rằng, với lĩnh vực nhà ở, nguồn cung khan hiếm, trong khi nguồn cầu rất lớn, nhất là tầng lớp khách hàng trung lưu đang gia tăng, các dự án mở bán hứa hẹn sẽ có thanh khoản khả quan.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp đang hưởng lợi từ nhiều hiệp định thương mại tự do, tạo cơ sở đầu tư đa dạng và tăng đầu tư vào sản xuất và bất động sản công nghiệp.

Các nhà đầu tư nước ngoài cũng đánh giá cao các kinh nghiệm dày dặn và kiến thức về thị trường Việt Nam của các doanh nghiệp trong nước. Đồng thời, các doanh nghiệp trong nước đã cung cấp cơ hội đầu tư lớn hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài như cở sở rộng khắp hoặc các ngành phụ hỗ trợ.

Điều này cho phép các nhà đầu tư nước ngoài có khả năng mở rộng nhanh chóng sau khi bước vào thị trường, đồng thời sử dụng kinh nghiệm và mạng lưới mà đối tác địa phương cung cấp..

Điều này cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều tiềm năng và rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư ngoại. Nếu khung pháp luật cho phép, dự kiến hoạt động M&A bất động sản sẽ bùng nổ trong hai đến ba năm tới, ông Neil nhận định.

Tuy nhiên, nhìn nhận thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) nói riêng đang gặp khó khăn do sự chậm trễ trong quá trình phê duyệt dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung mới. Những vướng mắc pháp lý khiến việc triển khai đầu tư các dự án bất động sản kéo dài, gây ảnh hưởng lớn đến tâm lý thị trường.

Lấy ví dụ với sản phẩm condotel (căn hộ du lịch), nhiều địa phương vẫn còn do dự trong việc cấp chứng nhận quyền sở hữu cho người mua mặc dù đã có những quy định rõ ràng trong khung pháp luật.

Vướng mắc về pháp lý cũng khiến các dự án gặp khó trong tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng do không đáp ứng được yêu cầu về tài sản thế chấp khi vay vốn.

Thực trạng này là nguyên nhân khiến ông Neil khẳng định, cho đến khi có những tiến triển rõ ràng về pháp lý, các hoạt động M&A vẫn sẽ tiếp tục gặp khó khăn.

Điều kiện để M&A “sôi động” trở lại?

Theo ông Neil MacGregor, mặc dù đối mặt với nhiều khó khăn, thị trường bất động sản đã giữ được sự bền bỉ cũng như sẵn sàng tận dụng các chính sách và chuyển biến kinh tế tích cực. Hai năm tới được dự kiến sẽ là giai đoạn sôi động của lĩnh vực M&A tại Việt Nam.

“Trong khu vực, lượng giao dịch bất động sản đã giảm mạnh, để lại nguồn vốn đầu tư sẵn có đáng kể. Mặc dù lãi suất cao, triển vọng tăng trưởng và lợi suất tương đối cao của Việt Nam vẫn thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Trong năm 2023, Savills Việt Nam vẫn tiếp tục nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường tiềm năng này”, ông Neil MacGregor cho biết.

Nhiều chuyên gia cũng đánh giá, thời gian qua, số lượng nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến M&A bất động sản đã tăng mạnh trở lại, nhưng các thương vụ mua bán thành công còn ít do gặp nhiều trở ngại. Các nhà đầu tư mới rất muốn vào thị trường nhưng không phải doanh nghiệp Việt Nam nào cũng mặn mà, nếu có cũng khó đáp ứng được điều kiện khối ngoại đưa ra.

Nhà đầu tư ngoại quan tâm đến M&A bất động sản Việt Nam thời gian qua (Ảnh minh họa).
Nhà đầu tư ngoại quan tâm đến M&A bất động sản Việt Nam thời gian qua. (Ảnh minh họa)

Nguyên nhân là hầu hết nhà đầu tư ngoại hiện đưa ra mức lãi vay rất cao 18-20% một năm. Các chủ đầu tư Việt Nam không thể chấp nhận, mức đàm phán chỉ có thể là 13-15% nên hai bên chưa thể “gặp nhau”. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước gặp nhiều khó khăn, muốn huy động vốn nhưng dự án đó lại mang đi thế chấp rồi, khối ngoại lại không chấp nhận điều này. Ngoài ra, các doanh nghiệp trong nước cũng chưa sẵn sàng minh bạch dòng tiền, dẫn đến giằng co.

Để có nhiều hơn nữa các thương vụ M&A diễn ra thành công, mới đây Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VARS) đã kiến nghị cho phép chủ đầu tư “đuối sức”, không đủ nguồn lực triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, để hoạt động M&A diễn ra một cách thuận lợi và tài sản/dự án được định giá ở mức hợp lý, vừa có lợi cho bên mua nhưng cũng không gây thiệt hại cho bên bán, thị trường hiện rất cần một kênh xúc tiến đầu tư BĐS chuyên biệt, uy tín, hiệu quả.

Theo đó, kênh này sẽ đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường bất động sản. Đây sẽ là cơ quan để cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp.

Đồng thời, kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A dự án. Để dự án có thể tiếp tục triển khai, chống thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai, khôi phục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường. Mang đến chất lượng, cho mọi nhu cầu đầu tư, chuyển nhượng, giao dịch, hợp tác đối với dự án và sản phẩm trên thị trường bất động sản Việt Nam và quốc tế.

Có như thế, dòng vốn M&A dự án đang trong quá trình thẩm định, đàm phán và giao dịch, kỳ vọng sẽ hoàn tất việc đàm phán và ký kết trong thời gian tới chắc chắn sẽ là “cú hích” cho đà phục hồi của thị trường.