Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản

Áp lực dòng tiền vẫn còn rất lớn

Trong suốt 2 năm qua, thị trường bất động sản vẫn đang phải chứng kiến hàng trăm doanh nghiệp phá sản mỗi tháng. Đa phần những doanh nghiệp còn tồn tại đến giờ đều trong tình trạng “kiệt quệ” và xác định tinh thần “gồng” lỗ, thậm chí lợi nhuận có thể giảm tới 80-90% so với trước đây.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm, sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000 sản phẩm, đến năm 2020 thì chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm. Mặc dù nguồn cung đã có sự cải thiện nhẹ vào năm 2023, khoảng 55.000 sản phẩm nhưng mới chỉ bằng khoảng 30% năm 2018.

VARS nhận định, dù Chính phủ, các bộ, ngành đã nỗ lực tháo gỡ khó khăn và đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, tăng tích cực thanh khoản trên thị trường bất động sản theo thời gian nhưng các doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi và sẽ tiếp diễn trong thời gian tới.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tắc nghẽn dòng tiền thị trường bất động sản đã đẩy các hoạt động kinh doanh, sản xuất của những doanh nghiệp ngành nghề liên quan đều bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Từ đây mà làn sóng thất nghiệp lan rộng từ bất động sản ra các ngành khác, gây ảnh hưởng lớn đến an sinh xã hội nói chung.

Nguồn vốn là một trong những áp lực lớn nhất đối với hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nếu không được giải quyết sớm thì chắc chắn sẽ làm ảnh hưởng nhịp phục hồi của thị trường khi các nút thắt về pháp lý đã và đang được tháo gỡ.

Đặc biệt là hai kênh vốn quan trọng của doanh nghiệp bất động sản là tín dụng và trái phiếu, trong bối cảnh Việt Nam vẫn chưa phát triển mạnh các kênh dẫn vốn khác như quỹ nhà ở, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS)…

Theo các chuyên gia, nhiều doanh nghiệp không đáp ứng được các điều kiện vay vốn của ngân hàng do không còn tài sản thế chấp vay vốn, tình hình “sức khỏe” của những đối tượng này bị suy yếu từ lâu, do vậy rất cần sự vào cuộc từ phía các nhà quản lý, ngân hàng để chung tay tháo gỡ “điểm nghẽn khát vốn”.

Giải pháp khơi thông nguồn vốn

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế, để khơi thông dòng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản cần thực hiện nhanh chóng, nghiêm túc và linh hoạt các chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước để thực hiện cho vay dòng tiền, cho vay theo hợp đồng của các doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, tăng cường thu hút nguồn vốn FDI, xem xét và đổi mới các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp FDI để tiếp cận thủ tục đầu tư, ưu đãi trong việc giảm chi phí đầu tư, giải phóng mặt bằng, tuyển dụng lao động.

Đối với giải ngân vốn đầu tư công, cần thực hiện tháo gỡ những khó khăn trong thủ tục khởi công dự án, chuẩn bị sớm các thủ tục, hồ sơ đầu tư.

Để khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, cần sớm ban hành các văn bản, Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành ba bộ luật gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Đảm bảo tính “tương thích” giữa các luật với nhau về đối tượng, phạm vi, thời gian, không gian.

Song hành với việc điều chỉnh lãi suất, các ngân hàng cũng nên xem xét, nới lỏng điều kiện vay để giúp các doanh nghiệp, khách hàng tăng cơ hội tiếp cận các khoản vay, tránh trường hợp lãi suất dù giảm nhưng thủ tục bị “bó chặt”.

Ngân hàng Nhà nước cũng nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản khó khăn, hoãn nợ các khoản vay đến hạn như giai đoạn dịch Covid-19 bùng phát, tiếp cận được khoản vay mới để triển khai các dự án liền mạch, tránh tạo sức ép lên thị trường.

Tuy nhiên, dòng tiền bơm vào thị trường bất động sản cũng cần kiểm soát tốt hơn, hướng vào những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường, đưa mức giá bất động sản xuống mức dễ chịu hơn để nhiều người dân tiếp cận được.

Đối với những doanh nghiệp vay vốn tại thời điểm lãi suất cao, khi lãi suất giảm, ngân hàng nên điều chỉnh dần mức lãi suất áp dụng để hỗ trợ tốt nhất cho các doanh nghiệp.

Về phía Ngân hàng Nhà nước, cần bám sát chỉ đạo ngân hàng thương mại tiếp tục rà soát, phân loại các dự án bất động sản để kịp thời có những giải pháp tín dụng phù hợp đối với doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện, đặc biệt là những dự án đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Cùng với đó, cần tạo điều kiện thuận lợi, hướng dẫn cho người mua nhà dễ dàng tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng để đáp ứng nhu cầu vốn nhà ở. Đồng thời đẩy mạnh chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng.

TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho hay, bên cạnh những nguồn vốn quen thuộc như tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp thì nên bổ sung thêm các cơ chế, chính sách để phát triển, hình thành và vận hành hiệu quả nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản (REIT).

“Các doanh nghiệp nên có những kế hoạch cụ thể, khả thi để đáo hạn nợ trái phiếu doanh nghiệp, tránh phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính mà nên đa dạng hóa nguồn vốn, hạn chế đầu tư dàn trải. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng nên nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, quản lý rủi ro như rủi ro tài chính, rủi ro công nghệ, rủi ro pháp lý…”, ông Lực chia sẻ./.