Thời gian gần đây, thanh khoản trên thị trường bất động sản ghi nhận sự sụt giảm do các chính sách tiền tệ như tín dụng ngân hàng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng liên tục có xu hướng tăng cao khiến nhà đầu tư có phần run tay.
Đáng chú ý, trên thị trường có hiện tượng bất động sản thanh lý phát mại bán đi, bán lại nhiều lần không ai mua. Nhiều ngân hàng đã phải giảm giá lên đến tiền tỷ ở các lô đất này. Không chỉ bất động sản thanh lý phát mại giảm giá, trên thị trường, nhiều chủ nhà, đất dù giảm giá nhưng cũng khó có thể tìm được người mua.
 |
| Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn. |
Báo cáo thị trường từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, trong tháng 12/2022, lượng tin rao bán nhà đất trên cả nước tăng 22% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó phân khúc ghi nhận rao bán nhiều nhất rơi vào đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố và căn hộ chung cư với mức tăng trung bình từ 14-32%.
Xét riêng về thị trường TP.HCM, lượng tin rao bán BĐS cũng tăng 30% so với cùng kỳ 2021. Trong đó đất nền có nhu cầu rao bán tăng 54%, nhà mặt phố tăng 48%, nhà riêng tăng 42% còn căn hộ và biệt thự liền kề có lượng sản phẩm cần rao bán lần lượt tăng 14-22%. Loại hình căn hộ cao cấp có lượng sản phẩm rao bán tăng 20%, căn hộ trung cấp cũng tăng 14% số lượng tin rao bán. Phần lớn các sản phẩm căn hộ, đất nền cần sang nhượng trong thời điểm này đến từ các dự án thứ cấp, đã và đang trong quá trình triển khai được nhà đầu tư mua đi bán lại dưới sức ép tài chính cuối năm. Số lượng sản phẩm sơ cấp do chủ đầu tư và các sàn chào bán không nhiều vì nguồn hàng tồn không còn, thiếu dự án mới cũng như giai đoạn triển khai mới nên không có sản phẩm sơ cấp giao dịch.
Làn sóng rao bán BĐS cũng gia tăng mạnh tại các thị trường tỉnh. Cụ thể, tại Khánh Hòa và Đà Nẵng, lượng sản phẩm BĐS cần rao bán tăng 40-43%, ở các khu vực gần TP.HCM như Bình Dương, Bình Thuận, Lâm Đồng, số lượng tin rao bán nhà đất cũng tăng trung bình từ 15-22%. Long An còn ghi nhận số tin rao bán nhà đất tăng 54% so với cùng thời điểm năm 2021.
Xét về nhu cầu tìm kiếm nhà đất, theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, nhu cầu mua tuy giảm so với các đợt cao điểm đầu năm nhưng lượt truy cập trang để tìm kiếm nhà đất vẫn rất lớn. Với các loại hình như căn hộ, nhà mặt phố, biệt thự, lượt quan tâm vẫn tăng trung bình từ 7-14% so với cùng kỳ. Riêng thị trường TP.HCM, lượt quan tâm BĐS tăng đến 26%, tăng mạnh nhất là với loại hình biệt thự, nhà phố và đất nền với mức tăng làn lượt là 27%, 38% và 12%. Dù sự quan tâm dành cho nhà đất vẫn tăng nhưng tỷ lệ chốt hợp đồng thành công lại đang khá thấp.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, làn sóng rao bán nhà đất có thể sẽ còn tăng trong các tháng tới đây khi thị trường được dự đoán sẽ cần ít nhất là 1-2 năm để tái cấu trúc và hồi phục. Thị trường thứ cấp sẽ xuất hiện ngày càng nhiều các trường hợp cần rao bán, sang nhượng tài sản. Đa số người bán lúc này đều giảm giá kỳ vọng nếu có nhu cầu thu hồi dòng tiền nhanh. Dư chấn này dự kiến vẫn kéo dài sang năm 2023 nên thời gian tới là thời gian thuận lợi để mặc cả mua tài sản với giá hợp lý. Nếu nhà đầu tư có tài chính vững vàng có thể xem xét nắm giữ BĐS lúc này để khai thác và tích lũy sẽ có lợi trong dài hạn.
Tuy nhiên ông Tuấn cho rằng, tiêu chí đầu tư an toàn và có giá trị khai thác thương mại nên được đưa ra đầu tiên khi quyết định xuống tiền mua BĐS thay vì đề cao yếu tố lợi nhuận ngắn hạn. Tốt nhất nhà đầu tư nên chọn các BĐS vừa có thể khai thác dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê, vừa có tiềm năng tăng giá trong tương lai.
TS Đinh Thế Hiển cho rằng, mặc dù khó khăn với thị trường chung nhưng bối cảnh hiện tại cũng là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thâu tóm các mặt hàng chất lượng với giá rẻ. Điều này đồng nghĩa với việc xuất hiện xu hướng ôm tiền quan sát thị trường trong giai đoạn tới.
 |
| Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam. |
Còn ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam , Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyến cáo, trong bối cảnh lạm phát và lãi suất đang tăng thì nhà đầu tư tốt nhất không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư vì lãi suất đang tăng, không mua theo số đông, cảm tính. Và nếu chọn được đúng phân khúc chất lượng và khả năng sinh lời cao thì phải nghiên cứu kỹ trước khi xuống tiền.
Trước tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản, mới đây, Bộ Xây dựng đã đề nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam xem xét, đề xuất phương án điều hành trần (room) tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế; chỉ đạo, hướng dẫn các tổ chức tín dụng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Theo đó, ngân hàng cần hướng dẫn, chỉ đạo các tổ chức tín dụng cho vay, giải ngân nhanh chóng đối với doanh nghiệp, dự án BĐS đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ và các loại hình BĐS phục vụ mục đích sản xuất, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ...
