Liệu người dân có khó mua bất động sản trong thời gian tới?

Thị trường bất động sản liên tục biến động

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính riêng quý II/2024, thị trường đã đón nhận 27.335 sản phẩm mở bán, trong đó có 19.747 sản phẩm chào bán mới (gấp 3 lần quý I), số sản phẩm còn lại là hàng tồn từ các giai đoạn trước mở bán. Hơn 60% là nguồn cung nhà ở mở bán từ các dự án nằm ở khu vực miền Bắc.

Trong đó, phân khúc căn hộ chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung nhà ở sơ cấp với 14.646 sản phẩm mở bán. Thị trường bất động sản tiếp tục vắng bóng căn hộ thương mại giá bình dân. Nguồn cung căn hộ bình dân chủ yếu là những dự án nhà ở xã hội tại các tỉnh thành cấp 2, cấp 3, 4.

Có hơn 75% số lượng giao dịch chủ yếu từ phân khúc căn hộ chung cư. Lượng giao dịch các sản phẩm đất nền, thấp tầng trong quý II tăng 60% so với quý I. Cụ thể, hơn 70% lượng giao dịch được đóng góp bởi một số dự án đại đô thị tại Hải Phòng. Một số dự án có nguồn cung không nhiều khác tại miền Trung, miền Bắc ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. 

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nhận định, giá bất động sản thời gian qua liên tục tăng đều đặn, đặc biệt là nhóm sản phẩm thuộc phân khúc nhà chung cư tại các đô thị lớn, luôn ghi nhận có mức tăng cao. Điều này cho thấy nhu cầu của người dân hiện rất lớn, trong khi mức giá bán được cho là phù hợp hơn với khả năng tài chính của người dân so với những sản phẩm bất động sản khác. 

Tính khoảng 5 năm trở lại đây, giá bán các căn hộ chung cư đã tăng từ 50-70%. Trong đó, TP.HCM là địa bàn ghi nhận mức tăng cao nhất, gấp đến 2 lần. Nhưng nếu so sánh với một mốc thời gian từ năm 1990, giá bất động sản đã tăng đến hơn 120 lần, cao hơn bất cứ sản phẩm vật giá nào khác.

Ông Nghĩa nhấn mạnh, nếu không gỡ được những nút thắt về mặt thể chế để khơi thông thị trường bất động sản thì nền kinh tế khó có thể đi lên một cách vững chắc. Chính vì vậy, điều cần làm lúc này là phải đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, phương án mới về chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp để khắc phục những hậu quả.

Chuẩn bị thời gian tới, các luật là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/8, tức là sớm hơn dự định 5 tháng. Trước "giờ G", nhìn chung thị trường bất động sản trong nước vẫn đang duy trì và chờ đợi những nút thắt được tháo gỡ để thực sự “khỏe” lại.

Đặc biệt là người dân hiện nay đang rất trông ngóng vào những sửa đổi của các luật liên quan đến bất động sản được áp dụng và đi vào thực thi sẽ có tác động đến giá nhà đất ra sao, hoạt động mua bán liệu sẽ dễ hay thắt chặt hơn.

Luật mới có làm tăng hay giảm giá bất động sản? 

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, trong ba bộ luật liên quan đến bất động sản mới đây thì Luật Đất đai được xem là nền tảng cơ sở cho hai bộ luật còn lại. Ngay khi các luật này chính thức có hiệu lực sẽ tạo điều kiện tháo gỡ pháp lý và góp phần đẩy nhanh thỏa thuận giữa doanh nghiệp với người dân về giải phóng mặt bằng. Đồng thời, những quy định mới sẽ góp phần tạo nên sân chơi rộng hơn, minh bạch hơn.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần hết sức lưu ý giá bất động sản có thể sẽ tăng lên do những thay đổi các quy định tính giá đất theo giá thị trường. Điều này cũng khiến người dân tiếp cận bất động sản trở nên khó khăn hơn. Trong quá trình thực thi, chắc chắn sẽ phát sinh những điểm trống, bất cập nên lưu ý để giải quyết.   

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn, sau khi luật có hiệu lực thì khả năng tăng giá bất động sản là rất cao. Đặc biệt, phân khúc đất nền sẽ chịu tác động mạnh nhất, do ảnh hưởng từ những quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Đối với loại hình căn hộ chung cư cũng sẽ có những biến động nhất định. Giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục tăng khi những quy định mới yêu cầu chặt chẽ hơn về tỷ trọng vốn, điều kiện kinh doanh và thủ tục bố trí tái định cư. Chất lượng phát triển các sản phẩm nhà tái định cư cũng đặt yêu cầu phải bằng hoặc tốt hơn so với giai đoạn cũ. Điều này cho thấy, việc phát triển dự án sẽ tốn kém chi phí tổng thể nhiều hơn.

“Chi phí cấu thành dự án tăng thì tất yếu giá bất động sản sơ cấp trên thị trường cũng tăng theo. Khi giá bất động sản sơ cấp tăng, cũng kéo theo giá nhà thứ cấp tại các khu vực xung quanh tăng giá”, ông Long nói. 

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định mặt bằng giá bất động sản trên thị trường trong thời gian tới cũng sẽ có sự điều chỉnh, tuy nhiên không phải khi ba luật mới có hiệu lực sẽ khiến giá nhà đất đang tăng sẽ giảm ngay được. Nếu muốn giá bất động sản không còn tăng trưởng nóng, trở về với giá trị thực thì cần phải thực hiện tổng thể các giải pháp. 

Theo ông Tuyến, để thị trường bất động sản phát triển một cách minh bạch thì cần có giải pháp là tổ chức thực hiện tốt ba luật mới này. Phải thực sự phát huy được tác dụng của ba luật này thông qua khâu tổ chức và thực hiện, chứ không chỉ nằm trên giấy. 

“Hy vọng các luật mới khi có hiệu lực sẽ được thực thi một cách quyết liệt, sẽ nhanh chóng đưa vào cuộc sống có hiệu quả. Ngoài ra, vẫn nên chú trọng thực hiện đồng bộ các giải pháp khác”, ông Tuyến cho hay./.