Lựa chọn mô hình nào để phát triển condotel?

Chuyên gia cho rằng, lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp là yếu tố quan trọng để phát triển dự án thành công.

Gần như "tắt" giao dịch

Trong báo cáo thị trường mới đây của DKRA Group cho thấy bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là condotel vẫn chưa thoát khó khăn về thanh khoản. Cụ thể, trong quý I/2024, có hơn 4.800 căn mở bán trên cả nước nhưng chỉ có chỉ có 64 căn được tiêu thụ, tương đương 1% khi chỉ có 64 căn condotel được giao dịch. So với cùng kỳ năm ngoái mức giảm tới 65%. Theo DKRA, 90% dự án condotel không ghi nhận phát sinh giao dịch trong 3 tháng đầu năm 2024. Sức cầu chung thị trường ở mức thấp nhất trong 5 năm qua, tương đương 35% với lượng tiêu thụ so với cùng kỳ năm ngoái.

Trên thị trường sơ cấp nguồn cung chủ yếu từ hàng tồn kho chiếm hơn 98%. Nguồn cung mới giảm do những rào cản về pháp lý trong triển khai dự án.

Trong khi thị trường bất động sản ghi nhận giá căn hộ chung cư tăng giá mạnh thời gian qua thì phân khúc căn hộ condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng đang trầm lắng, thậm chí rao bán cắt lỗ. Khảo sát cho thấy, một số trang chuyên bất động sản rao bán cắt lỗ một số biệt thự ở đường Hạ Long, phường Bãi Cháy. Một môi giới cho hay, trước đây, khi thị trường sôi động thì giá giao dịch từ từ 29-32 tỷ đồng/căn nhưng hiện nay chỉ dao động từ 21-23 tỷ đồng/căn… Về giá ít có biến động và theo DKRA, giá bán căn hộ nghỉ dưỡng ở miền Trung cao nhất 180 triệu đồng/m2, miền Bắc và Nam khoảng 140-155 triệu/m2. 

Dự báo trong quý II/2024, chuyên gia cho rằng, nguồn cung căn hộ condotel sẽ tăng nhẹ so với quý  trước khi sẽ có khoảng 100-200 căn đưa ra thị trường. Song tình hình chung của thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp và thị trường chưa có dấu hiệu hồi phục có thể kéo dài đến hết năm 2024. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất của các chủ đầu tư sẽ tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý II.

Thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy gần 10.000 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mở bán trong quý I trong đó chủ yếu là condotel nhưng lượng tiêu thụ rất thấp (1,6%).

Thị trường bất động sản condotel được kỳ vọng từ sự tăng trưởng của ngành du lịch, tuy nhiên, theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Thế Điệp một số chủ đầu tư tham gia thị trường một cách vội vàng khi chưa có sự nghiên cứu dẫn đến tình trạng chênh lệch cung cầu tại một số nơi.

Thừa nhận sự trì trệ của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua, chuyên gia cho rằng vấn đề không chỉ nằm ở sự phát triển nóng tại một số điểm mà còn do sản phẩm chưa phù hợp. Do vậy, việc lựa chọn cần phải phù hợp yêu cầu thị trường và nhu cầu khách hàng sẽ đảm bảo để dự án phát triển thành công.

Mô hình phù hợp nào?

Đánh giá của chuyên gia Savills Hotel ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels khu vực Châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, một sản phẩm thuộc phân khúc condotel nếu không được hoạch định kỹ lưỡng thì cũng không thể hoạt động hiệu quả được. Ông thông tin, không chỉ tại Việt Nam mà ở các thị trường khác như tại Bali, HuaHin sản phẩm không được phát triển cẩn trọng cũng sẽ phải đối mặt với khó khăn.

Dẫn chứng một số sản phẩm condotel thành công như dự án Hyatt Regency Đà Nẵng, Melia Hồ Tràm, vị chuyên gia này cho rằng điểm chung là đều được hoạch định tốt và đem đến giá trị cho chủ đầu tư và chủ sở hữu.

Trong thực tế, thời điểm 2016-2019 Việt Nam ghi nhận một số lượng lớn condotel được mở bán với những cam kết lợi nhuận với thời gian và tỷ lệ hấp dẫn nhưng lại thiếu thấu đáo nên dẫn tới “trượt dài” trong thời gian gần đây. Việc hồi phục trở lại điểm xuất phát cũng sẽ vất vả và cần nhiều thời gian hơn những phân khúc khác.

Với thị trường bất động sản Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn luôn đánh giá cao tiềm năng song vẫn còn nhiều rào cản liên quan tới quy định, thủ tục để phát triển dự án. Do đó, họ thường có xu hướng tìm kiếm các bất động sản là các dự án khách sạn, resort chất lượng, 5 sao tại các đô thị trung tâm nhưng những loại hình này thường khá khan hiếm.

Condotel hay phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc rất lớn vào ngành du lịch. Sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch cùng với sự ra đời của Nghị định 10/2023/NĐ-CP có quy định về cấp sổ đỏ cho condotel đã từng là niềm hy vọng để thị trường khởi sắc trở lại, dẫu rằng vẫn chưa ghi nhận được kết quả. Ông Mauro Gasparotti cho rằng, cơ sở hạ tầng được cải thiện là một tiền đề quan trọng để thúc đẩy du lịch nội địa. Bên cạnh đó, việc đa dạng hoá các sản phẩm du lịch cũng như chú trọng hơn đến trải nghiệm, tiện nghi, tăng giá trị cho du khách.

Cho rằng thị trường bất động sản nói chung và loại hình condotel nói riêng vẫn có nhiều thách thức trong năm 2024, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ, để có sự "chuyển mình" thực sự của phân khúc này và có cơ hội đi lên trong năm 2024 thì việc Nghị định 10 cần được thực hiện một cách có hiệu quả. Đồng thời, thị trường du lịch cần được đẩy mạnh để tận dụng đà tăng trưởng.

Nhìn nhận ở góc độ thị trường, một số chuyên gia cho rằng, dự án biệt thự nghỉ dưỡng có mức giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn, hay các căn hộ du lịch dưới 3 tỷ đồng/căn, có tính pháp lý tốt đang nhận được sự quan tâm và cần thời gian để tái nhập cuộc. 

Bên cạnh đó, vai trò của từng doanh nghiệp trong ngành cũng đóng vai trò quan trọng đó là cần tiếp tục tập trung tái cấu trúc, xây dựng lại chiến lược bán hàng, phát triển những dịch vụ và đặc biệt nghiên cứu lại dòng sản phẩm cho phù hợp với thị trường./.