Nguồn cung nhà ở tăng trưởng mạnh, giá bán vẫn tiếp tục leo thang

Avison Young vừa công bố báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2024. Báo cáo trình bày diễn biến nổi bật của các phân khúc bất động sản trong quý III, với tất cả loại hình duy trì triển vọng tích cực.

9 tháng đầu năm 2024, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) Việt Nam đạt gần 4,4 tỷ USD, tăng hơn 2,2 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Các nhà đầu tư nước ngoài liên tục tận dụng mọi cơ hội BĐS thông qua hình thức hợp tác góp vốn với chủ đầu tư, mua lại cổ phần dự án hoặc mua bán - sáp nhập (M&A). Điều này giúp tăng tốc đà hồi phục, hướng đến chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường kỳ vọng từ giữa năm sau trở đi. Mặt khác, sự gia nhập của nhà đầu tư mới sẽ tác động đến quá trình phát triển dự án, hứa hẹn nguồn cung đa dạng hơn trong tương lai.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định: “Trên bình diện toàn cầu, khu vực châu Á - Thái Bình Dương vẫn là động lực phát triển của thế giới. Đây cũng là điểm đến đầu tư an toàn với các phân khúc BĐS được quan tâm nhất gồm công nghiệp và hậu cần, nhà ở, văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng và bán lẻ. Vì vậy, Việt Nam và thị trường BĐS nói riêng sẽ tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn FDI. Ngoài ra, những thay đổi đáng chú ý trong 2 năm trở lại đây như việc thông qua 3 luật mới về BĐS, bảng giá đất mới hay việc khắc phục các vụ án lớn ngày càng củng cố niềm tin của nhà đầu tư”.

Nguồn cung căn hộ mới cải thiện, mặt bằng giá tiếp tục tăng

Quý III chứng kiến phân khúc căn hộ chung cư rục rịch chuyển động. Nguồn cung mới tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (TP.HCM) khởi sắc, cho thấy các chủ đầu tư nhanh nhạy đón đầu nhu cầu mua nhà bị dồn nén cũng như niềm tin thị trường bắt đầu quay lại.

Từ khoảng 2.500 căn hộ mở bán vào giữa năm nay, thị trường Hà Nội đón nhận thêm nhiều đợt mở bán mới vào quý III, chẳng hạn như 1.424 căn hộ mới từ hai dự án Lumi Hanoi (giai đoạn 2) và The Miami GS5.

Các dự án đang tạm dừng như QMS Top Tower hay Hanoi Signature cũng quay lại thị trường với 730 căn. Giá bán trung bình quý III đạt 2.500-3.500 USD/m2 và cao hơn trong trung tâm thành phố, 2.900-3.800 USD/m2. Số lượng căn hộ mới dự báo tăng dần đều từ cuối năm nay trở đi, đến từ các dự án như Lumi Hanoi (giai đoạn 3), The Victoria hay The Senique Hanoi. Khi đó, giá bán cũng dự báo tăng theo từ 2-4%.

Tại TP.HCM, 4 dự án gồm D-Homme, Fiato Uptown, Lavida Plus và Eaton Park (giai đoạn 2) đã công bố đợt mở bán kế tiếp, trong khi dự án mới The Opus One (trong KĐT Vinhomes Grand Park) cũng giới thiệu 2.000 căn ra thị trường. Toàn thị trường, giá sơ cấp dao động 3.000-5.000 USD/m2. Tổng cộng 3.000 căn từ các dự án nêu trên sẽ mở bán trong quý IV, với mức giá từ 2.250 USD/m2 (Fiato Uptown), 2.700 USD/m2 (D-Homme) đến 3.300 USD/m2 (The Opus One).

Với mức giá chung cư hiện nay, khả năng chi trả tiếp tục là vấn đề với người mua nhà tại Hà Nội và TP.HCM. Khách hàng ngày càng cẩn trọng khi tìm hiểu dự án, nhất là tình trạng pháp lý. Điều này dẫn đến tỷ lệ hấp thụ không đều tùy thuộc từng dự án, dao động trong khoảng 80-85% tại Hà Nội và 70-75% tại TP.HCM.

Giá bán cao và tiếp tục tăng thúc đẩy nhu cầu mua nhà dịch chuyển sang các thị trường nhỏ hơn, như vùng ven hay đô thị vệ tinh nơi có kết nối giao thông tốt và giá bán dễ tiếp cận hơn. Chẳng hạn, thị trường Bình Dương ghi nhận hoạt động nhộn nhịp vào quý III tại các dự án TT Avio, Sycamore và BenHill Thuận An. Khu Đông Anh và Gia Lâm ở phía Đông Hà Nội, hay Bình Dương, Đồng Nai và Long An giáp ranh TP.HCM kỳ vọng là những thị trường dẫn dắt nguồn cung căn hộ trong thời gian tới.

BĐS văn phòng phát triển ổn định, nguồn cung mới tiếp tục mở rộng ra khu vực ngoài trung tâm

Phân khúc văn phòng hoạt động ổn định từ đầu năm, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy không biến động đáng kể trong quý III. Nguồn cung mới dự kiến dồi dào hơn trong vòng 2 năm tới, tập trung tại khu vực ngoài trung tâm.

Trong quý III, TP.HCM đón nhận tòa nhà hạng A mới ThaiSquare The Merit (quận 1) đi vào hoạt động với 11.000 m2 diện tích cho thuê. Quý III cũng ghi nhận dự án e.town 6 (quận Tân Bình) được công nhận chứng chỉ LEED Platinum v4 Core & Shell. Giá thuê văn phòng không đổi, lần lượt ở mức 55 USD/m2/tháng với hạng A và 26 USD/m2/tháng ở hạng B. Phần lớn mặt bằng văn phòng tương lai tập trung ở TP. Thủ Đức (Vinhomes Grand Park) và quận 7 (UOA Tower 2, V-Plaza Towers), giá thuê dự báo cạnh tranh hơn trong khu trung tâm. Mới đây, có nguồn tin cho biết Google sẽ mở văn phòng tại TP.HCM, mở đường cho các doanh nghiệp và tập đoàn về công nghệ, tài chính, năng lượng gia tăng hiện diện tại trung tâm kinh tế chính của cả nước.

Tại Hà Nội, không có nguồn cung văn phòng mới ghi nhận trong quý III. Cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A và B không đổi so với quý trước, dẫn đầu là khu vực Hoàn Kiếm và Ba Đình ở mức 32-41 USD/m2/tháng. Trong khi đó, khu vực phía Tây (Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm) đang phát triển mạnh mẽ với nhiều dự án mới.

Trong quý vừa qua, Hà Nội ghi nhận giao dịch BĐS thương mại có diện tích thuê lớn nhất trong vòng 5 năm qua - gần 17.000m2 tại tòa nhà The West từ một nhà cung cấp dịch vụ chăm sóc sức khỏe. Nguồn cung từ nay đến năm sau gồm các tòa nhà Tiến Bộ Plaza, Galex Tower Trần Nguyên Hãn, Maslight Tower và Oriental Square.         

Hiệu quả năng lượng và yếu tố bền vững sẽ thúc đẩy sự phát triển của BĐS công nghiệp

Trong quý 3, giá thuê đất công nghiệp tại TP.HCM tăng 5% so với quý trước, đạt 240 USD/m2/kỳ hạn. Quỹ đất khan hiếm và quy hoạch lỗi thời của nhiều khu công nghiệp (KCN) hoạt động lâu năm làm giảm lợi thế cạnh tranh của TP.HCM. Thành phố tiếp tục kế hoạch chuyển đổi 5 KCN và khu chế xuất (KCX) hiện hữu, dự kiến hoàn thành vào năm 2025.

Chuyển động đáng chú ý trong quý III xoay quanh các thị trường trọng điểm khác: KCN Cây Trường 700ha tại Bình Dương, KCN Bàu Cạn - Tân Hiệp (giai đoạn 1) 1.000ha tại Đồng Nai, hay KCN Mỹ Xuân B1 - Conac 110ha tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Tiếp giáp TP.HCM, Long An thu hút nguồn vốn FDI hiệu quả, như tập đoàn CW Wind (Hàn Quốc) đầu tư nhà máy sản xuất thiết bị điện gió tại KCN Đông Nam Á Long An.

Tại Hà Nội, vào đầu tháng 9, cơn bão số 3 đã gây ngập cục bộ tại một số KCN, ảnh hưởng đến sản xuất và vận chuyển hàng hóa. Khác với TP.HCM tập trung chuyển đổi để tối ưu sử dụng đất, Hà Nội tích cực gia tăng nguồn cung đất công nghiệp, với cụm công nghiệp (CCN) Nam Phúc Thọ và CCN Long Xuyên khởi công trong quý III. Các thị trường cấp hai và cấp ba như Hưng Yên, Thái Nguyên, Hải Dương, Thái Bình, Hòa Bình, Thanh Hóa cũng đẩy mạnh cấp phép phê duyệt KCN mới trong quý III, làm tăng nguồn cung đất công nghiệp phía Bắc trong dài hạn. 

Tuy nhiên, tốc độ đầu tư phát triển các dự án KCN mới cần song hành với các phương pháp bền vững và hiệu quả năng lượng.

Ông Vũ Minh Chí - Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam phân tích: “Việt Nam đang nỗ lực thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, và khả năng tiêu thụ năng lượng hiệu quả cũng như trách nhiệm đối với môi trường là các điều kiện then chốt để nhà đầu tư công nghệ cao cân nhắc thuê đất. Các chủ đầu tư BĐS công nghiệp vì vậy cần tiếp tục nâng cao chất lượng cơ sở và đa dạng hóa dịch vụ để thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam hấp dẫn hơn và cạnh tranh hơn trong khu vực”.

Căn hộ dịch vụ tại TP.HCM hoạt động ổn định, nguồn cung mới tại Hà Nội tăng

Trong quý III, khách sạn 5 sao InterContinental tại TP.HCM - tổ hợp khách sạn và 260 căn hộ dịch vụ hạng A đổi tên thành JW Marriott Hotel & Suites Saigon dưới sự quản lý vận hành của Marriott International. Toàn thị trường, giá thuê căn hộ dịch vụ không đổi so với quý trước, lần lượt ở mức 39,1 USD/m2/tháng ở hạng A (tương đương 1.490-7.400 USD/căn/tháng) và 21,3 USD/m2/tháng ở hạng B (tương đương 1.000-4.000 USD/căn/tháng). Dù giá thuê cao hơn 30% so với căn hộ cho thuê thông thường, căn hộ dịch vụ tại TP.HCM luôn duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 80% nhờ lợi thế về vị trí, tiện ích, thời hạn thuê linh hoạt cũng như nhiều chương trình ưu đãi.

Hà Nội có 3.400 căn hộ dịch vụ ở cả hai hạng A và B, nhiều hơn TP.HCM gần 2.000 căn. Số lượng này dự báo tiếp tục tăng trong hai năm tới, với các dự án tiêu biểu như PARKROYAL Hanoi Serviced Suites (126 căn, quận Tây Hồ,) hay Somerset Metropolitan West Hanoi (364 căn, quận Cầu Giấy). Giá thuê trung bình quý III ổn định ở mức 31,9 USD/m²/tháng đối với hạng A và 15,9 USD/m²/tháng đối với hạng B. Giá thuê căn hộ dịch vụ thấp nhất được ghi nhận tại dự án Oriental Palace (quận Tây Hồ), 653 USD/căn/tháng, và cao nhất tại dự án Lotte Center (quận Ba Đình) ở mức 7.550 USD/căn/tháng.

Ông Morgan Ulaganathan - Giám đốc Dịch vụ Tài sản và Tư vấn Du lịch - Khách sạn Avison Young Việt Nam cho rằng: “Phân khúc căn hộ dịch vụ đang hoạt động và kinh doanh tích cực theo đà phục hồi của ngành du lịch cũng như làn sóng chuyên gia nước ngoài. Tôi kỳ vọng nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ nói riêng và các loại hình BĐS du lịch - nghỉ dưỡng khác như khách sạn, khu nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục gia tăng khi Việt Nam ngày càng trở thành trung tâm kinh tế, với mức tăng trưởng GDP quý III/2024 đạt 7,4%, cho thấy đây là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư quốc tế”.

Nguồn cung mặt bằng bán lẻ gia tăng, thương hiệu xa xỉ tiếp tục nhắm đến khu trung tâm

Vào quý III, Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận trung tâm thương mại (TTTM) mới đi vào hoạt động để chào đón mùa mua sắm cuối năm. Tại TP.HCM, Vincom Mega Mall Grand Park (TP. Thủ Đức) và Parc Mall (quận 8) chính thức khai trương lần lượt vào cuối tháng 7 và tháng 8. Siêu thị Aeon Tạ Quang Bửu cũng nằm trong 55.000m2 của Parc Mall, giúp dự án này đạt lấp đầy 100% ở thời điểm ra mắt. Nhờ sự gia nhập tích cực của Parc Mall, tỷ lệ lấp đầy ngoài trung tâm trong quý III tăng 5% lên 81%, với giá thuê ổn định ở mức 20-117 USD/m2/tháng. Khu trung tâm tiếp tục là điểm đến lý tưởng của các thương hiệu xa xỉ như Longchamp, Lush hay Popmart với cửa hàng mới trong TTTM Saigon Centre.

Thị trường BĐS bán lẻ Hà Nội cũng sôi động không kém với TTTM Diamond Plaza Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân) rộng 14.800m2 ra mắt vào đầu tháng 9. Dự án này có giá thuê 35 USD/m2/tháng, lấp đầy 60% và chi nhánh mới của chuỗi siêu thị FujiMart cũng tọa lạc tại đây.

Mới đây, Lotte Center Hanoi vừa đón khách trở lại sau một năm cải tạo. Toàn thị trường, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy cả trong và ngoài trung tâm Hà Nội không đổi so với quý trước, với tổng nguồn cung đạt trên 1 triệu m2, chiếm nhiều nhất là loại hình TTTM. Ngoài ra, các dự án Vincom Plaza Bắc Giang, Go! Hà Nam và Aeon Mall Huế cũng đã đi vào hoạt động trong quý vừa qua.

Nguồn cung mặt bằng bán lẻ dự báo tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm, với các dự án Central Premium Mall (quận 8) tại TP.HCM và Aeon Xuân Thủy (quận Cầu Giấy), Han Jardin (quận Bắc Từ Liêm) tại Hà Nội. Ở các thị trường khác, nguồn cung tương lai có thể kể đến gồm Aeon Mall ở Hải Dương, Biên Hòa (Đồng Nai) và Tân An (Long An), MM Mega Market Đà Nẵng.

Phân khúc BĐS bán lẻ Việt Nam không chỉ sôi động bởi sự cạnh tranh giữa các nhà phát triển để tăng thị phần, mà còn từ sự đa dạng của các loại hình mặt bằng khác nhau như cửa hàng tiện lợi, cửa hàng bách hóa hay siêu thị. Việc mua sắm tại cửa hàng vật lý do đó vẫn đóng vai trò không thể thiếu trong sự phát triển của phân khúc BĐS bán lẻ và ngành bán lẻ Việt Nam trong dài hạn./.