Đánh thức giấc “ngủ đông” cho condotel

Nhiều chuyên gia nhận định, sau giai đoạn phát triển bùng nổ, condotel và officetel đã rơi vào trạng thái trì trệ, trong khi các loại hình bất động sản du lịch khác như khu nghỉ dưỡng và căn hộ dịch vụ vẫn có nhiều khởi sắc. Vì vậy, cần phải có chính sách và khung pháp lý rõ ràng để "đánh thức" loại hình condotel.

Để có cái nhìn khách quan và phân tích sâu hơn về tình trạng hiện tại cũng như triển vọng của loại hình căn hộ này, Tạp chí điện tử Kinh doanh và Phát triển đã có cuộc trò chuyện với ông Morgan Ulaganathan - Giám đốc Dịch vụ Tài sản và Tư vấn Du lịch - Khách sạn Avison Young Việt Nam.

2 loại hình của bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng gặp khó

PV: Thời gian qua thị trường bất động sản được đánh giá sôi động ở hầu hết các loại hình nhưng condotel vẫn chìm trong giấc “ngủ đông”. Ông nhận định thế nào về diễn biến này? 

Condotel cũng như bất kỳ khoản đầu tư BĐS nào, cần có một quy trình thẩm định rõ ràng để thu thập và phân tích thông tin trước khi đưa ra quyết định giao dịch. Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực, cũng như Luật Kinh doanh BĐS 2023, Nghị định số 10/2023 hay Nghị định 115/2024, đều là những bước tiến tích cực để bảo vệ nhà đầu tư bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng bằng khuôn khổ pháp lý.

Ông Morgan Ulaganathan

Ông Morgan Ulaganathan: Cần làm rõ có nhiều loại tài sản khác nhau trong phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, gồm khách sạn, khu nghỉ dưỡng (resort), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ du lịch (condotel).

Thực tế, chỉ có loại hình condotel hay officetel gặp khó trong vài năm nay, khi nhà phát triển không tiếp tục triển khai và thực hiện cam kết lợi nhuận, trong khi nhà đầu tư cá nhân mất niềm tin vào thị trường.

Ngược lại, tình hình hồi phục và hoạt động kinh doanh của khách sạn vẫn tích cực, một số khách sạn trong thành phố đạt doanh thu vượt mức trước dịch. Căn hộ dịch vụ cũng ghi nhận nhu cầu tăng, kéo theo giá thuê căn hộ dịch vụ cả hạng A và hạng B đều tăng từ đầu năm đến nay ở hai thị trường lớn TP.HCM và Hà Nội.

Tương tự, khu nghỉ dưỡng cũng cải thiện nhờ có các sáng kiến đi kèm ngân sách tương ứng, chiến lược tiếp thị điểm đến quốc gia cũng như việc quản lý có trách nhiệm các điểm đến như địa điểm du lịch, di chuyển, lưu trú, dịch vụ ẩm thực và các tiêu chuẩn Môi trường - Xã hội - Quản trị (ESG) cho những nơi đó.

Hoạt động đầu tư của doanh nghiệp và nhà đầu tư tổ chức trong lĩnh vực bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn khá sôi động, với một số giao dịch mua bán và sáp nhập (M&A) được ghi nhận từ đầu năm như khách sạn Hoàng Anh Gia Lai được Tập đoàn Mường Thanh mua lại, First Real sở hữu 22% cổ phần của khu phức hợp khách sạn Bạch Đằng hay gần nhất là tổ hợp khách sạn và căn hộ InterContinental Saigon được đổi tên thành JW Marriott Hotel & Suites Sài Gòn.

PV: Thống kê từ các đơn vị nghiên cứu cho biết, khoảng 30 tỷ USD đang bị “chôn vùi” trong bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Theo ông, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng ách tắc đó là gì?

Ông Morgan Ulaganathan: Con số 30 tỷ USD là giá trị tương đối vì còn phụ thuộc vào quan điểm và phương thức định giá tài sản.

Dòng vốn đổ vào bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng tuy chậm lại, nhưng các dự án có nghiên cứu khả thi thực tế, đạt tiêu chuẩn cao với giấy phép pháp lý rõ ràng vẫn đang được triển khai thành công.

Các dự án này nằm rải rác khắp Việt Nam từ Bắc xuống Nam và cũng sẽ gia tăng giá trị cho các điểm đến du lịch đó, như InterContinental Hạ Long, Mandarin Oriental Bãi Nồm Phú Yên, dự án mở rộng Ariyana tại Đà Nẵng, Ixora by Fusion Hồ Tràm và Park Hyatt Phú Quốc.

Bên cạnh đó, cũng nên lưu ý, bản chất hoạt động kinh doanh của các điểm đến nghỉ dưỡng du lịch quốc tế là theo chu kỳ.   

Quan trọng là phải lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư

PV: Một số ý kiến cũng cho rằng, sau giai đoạn phát triển ồ ạt, loại hình condotel vẫn long đong do chưa có được “danh phận” rõ ràng khiến nhiều nhà đầu tư không cầm cự được phải cắt lỗ hoặc quay lưng với loại hình này. Ông nghĩ sao về tình trạng trên?

Ông Morgan Ulaganathan: Đã có một số dự án bị hoãn lại trong thời gian ngắn và một số đứng im trong thời gian dài. Tuy nhiên, condotel cũng như bất kỳ khoản đầu tư bất động sản nào, cần có một quy trình thẩm định rõ ràng để thu thập và phân tích thông tin trước khi đưa ra quyết định giao dịch.

Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực, cũng như Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định số 10/2023 hay Nghị định 115/2024, đều là những bước tiến tích cực để bảo vệ nhà đầu tư bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng bằng khuôn khổ pháp lý.

PV: Trong báo cáo phát hành gần nhất về thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2024, Avision Young Việt Nam từng cảnh báo khi gần đây, thị trường Đà Nẵng ghi nhận tình trạng chuyển đổi hàng nghìn căn hộ nghỉ dưỡng thành căn hộ chung cư như Đà Nẵng Times Square và The Empire (Cocobay Đà Nẵng) trong mục đích sử dụng đất làm xáo trộn quy hoạch đô thị. Ông có thể phân tích sâu hơn về hệ luỵ của tình trạng này?

Ông Morgan Ulaganathan: Căn hộ condotel hướng đến nhu cầu lưu trú ngắn ngày, trong khi các khu dân cư đòi hỏi cơ sở hạ tầng đồng bộ và nhiều dịch vụ xã hội khác. Việc thay đổi công năng dự án condotel chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch của khu vực, tăng áp lực lên hạ tầng đô thị (đường sá, điện nước), hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện) và mật độ dân cư vì căn hộ condotel vốn chỉ phục vụ khách lưu trú, không phải cư trú. Tất cả điều này cần được cân nhắc thấu đáo để tránh tác động đến đời sống người dân địa phương.

Không tính đến yếu tố pháp lý, việc thay đổi công năng cũng sẽ đòi hỏi nhiều điều chỉnh thiết kế và kỹ thuật phức tạp bên trong dự án. Chẳng hạn, thiết kế của hầm giữ xe, hệ thống thang máy, chiếu sáng, xử lý rác và chất thải, quy hoạch mảng xanh hay phần diện tích làm nhà ở xã hội… Tất cả điều chỉnh phải được thực hiện và hoàn tất thì dự án mới đủ điều kiện để cấp sổ, do đó sẽ là một con đường dài phía trước.

PV: Nhận định của ông như thế nào để loại hình condotel bước qua giai đoạn “ngủ đông” và niềm tin của các nhà đầu tư quay trở lại?

Ông Morgan Ulaganathan: Trước khi đầu tư vào loại hình condotel, phải thực sự hiểu biết về mức cung và cầu của khu vực dự định, cùng với tìm hiểu loại sản phẩm bất động sản phù hợp cho phân khúc thị trường.

Tâm lý của nhà đầu tư chỉ có thể thay đổi khi yếu tố pháp lý được giải quyết triệt để, cũng như phụ thuộc vào điều kiện kinh tế vĩ mô và khả năng thích ứng với hành vi thay đổi của người tiêu dùng.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!