Sửa đổi để định giá đất phù hợp với thực tế

Tháo gỡ vướng mắc

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Theo ông Lê Hoàng Châu, mục đích của việc ban hành Nghị định là để sớm tháo gỡ các vướng mắc về định giá, thẩm định và quyết định giá đất để tính tiền sử dụng và tiền thuê đất cho hàng trăm dự án, nhà ở thương mại trên cả nước.

Thống kê riêng tại TP.HCM cho thấy, vẫn còn hơn 60.000 căn nhà thuộc các dự án trước đây chưa được cấp sổ hồng. Con số này theo tính toán là chưa bao gồm hơn 10.000 căn nhà thuộc các dự án mới tăng thêm hằng năm. Tính rộng ra trên phạm vi cả nước thì hiện có tới hàng trăm nghìn căn nhà thuộc các dự án chưa được cấp sổ hồng.

Chính sách về giá đất thời gian qua từng bước được hoàn thiện tuy nhiên, qua kết quả tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW và Luật Đất đai năm 2013 cho thấy một số quy định về giá đất đã không còn hiệu quả trong thực tiễn, đòi hỏi phải sửa đổi để sát, trúng, đúng và phù hợp với thực tế.

Tại TP.HCM cho thấy, vẫn còn hơn 60.000 căn nhà thuộc các dự án trước đây chưa được cấp sổ hồng. (Trong ảnh chung cư Lexington Residence ở phường An Phú (TP. Thủ Đức) chưa được cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ do vướng mắc về đất công phía trước chung cư. Ảnh: Tuổi trẻ)

Theo dự thảo Nghị định về định giá đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra để lấy ý kiến cho thấy các thông tin cụ thể về phương pháp định giá đất, các quy định trong việc lựa chọn áp dụng phương pháp phù hợp. Đồng thời đưa ra vấn đề trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất khi thu thập thông tin, trách nhiệm của các đơn vị trong việc cung cấp thông tin, trình tự,…

Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất

Trên thực tế, nhiều năm qua bảng giá đất tại một số địa phương đưa ra thấp hơn nhiều so với giá thị trường đã nhiều lần làm nóng nghị trường. Theo đó, nhiều ý kiến cho rằng, trong xác định định giá đất thì việc phân cấp, phân quyền là chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Đây là một bài toán khó để đánh giá thực trạng quản lý đất đai hiện nay và đòi hỏi phải được giải quyết.

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - GS Đặng Hùng Võ - cho rằng Luật Đất đai 2024 nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất. Theo vị chuyên gia, thể chế hóa định hướng giá đất theo cơ chế giá thị trường góp phần nâng cao việc thanh kiểm tra của bộ máy hành chính, tổ chức chính trị xã hội, người dân với việc xây dựng bảng giá đất các địa phương. Tuy nhiên, một điểm khó khăn hiện nay theo ông Võ là chưa có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, chính xác, đáng tin cậy và được cập nhật theo thời gian thực. Điều này đã khiến cho việc chưa phản ánh đúng giá thị trường do có tình trạng khai thấp giá mua bán, giao dịch bất động sản, nhà đất,…

Do đó, theo ông, bên cạnh xây dựng nghị định hướng dẫn chi tiết còn cần thiết phải tập trung áp dụng công nghệ và xây dựng hệ thống cơ sở giữ liệu giá đất đến từng thửa đất. Có như vậy các quy định mới phát huy hết hiệu quả.

TS. Cấn Văn Lực

Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản được giới chuyên gia nhận định sẽ điều chỉnh phù hợp với kinh tế thị trường và theo xu hướng phát triển bền vững. Liên quan đến thông tin định giá đất, TS. Cấn Văn Lực cho biết, Luật Đất đai mới có hiệu lực từ 1/1/2025 vẫn duy trì 4 phương pháp định giá đất gồm Phương pháp so sánh: so sánh ba thửa đất tương đồng với nhau; Phương pháp thu nhập: được áp dụng mục đích sử dụng hiện tại với khu đất; Phương pháp thặng dư: áp dụng với mục đích sử dụng tương lai với khu đất và Phương pháp xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất. Theo ông Lực, quan trọng vẫn là thông tin đầu vào cho định giá đất như kết quả đấu thầu, đấu giá, hợp đồng mua bán đất… song về lâu dài nguồn thông tin tốt nhất phải được đưa ra từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai để định giá đất. Do đó, theo ông Lực, các đơn vị có liên quan phải có trách nhiệm cung cấp thông tin giá cả đất đai, từ đó làm cơ sở đầu vào để Nhà nước làm dữ liệu thông tin.

Chuyên gia Nguyễn Minh Đức - Ban Pháp chế VCCI cho rằng, còn tồn tại rất nhiều vấn đề bất cập liên quan đất đai trước đây nằm ở việc không xác định được đúng giá trị của đất. Nguyên nhân khách quan được nhìn nhận là do chúng ta không có được thông tin đầu vào tốt để xác định giá đất; còn nguyên nhân chủ quan là do các bên liên quan cố tình định giá đất sao mang lại lợi ích cho mình.

Việc thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất không dựa trên giá giao dịch mà dựa trên bảng giá của Nhà nước. (Ảnh: Thời báo Kinh tế Sài Gòn)

Để giải quyết vấn đề này theo ông Đức cần nhiều giải pháp đồng bộ, trong đó quan trọng nhất là việc thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất không dựa trên giá giao dịch mà dựa trên bảng giá của Nhà nước. Và như đồng ý kiến với các chuyên gia khác, ông Đức cho rằng cần có cơ sở dữ liệu về đất đai, trong đó phải tập trung vào giá đất và việc định giá đất phải được thực hiện theo phương pháp hàng loạt dựa trên cơ sở dữ liệu về giá nói trên. Sẽ rất mất thời gian để thực hiện các công việc này nhưng cần thiết phải thực hiện bởi đây là hướng đi đúng.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển thì cho rằng, đa số chúng ta nên dùng phương pháp so sánh để định giá đất. Bởi theo ông, trước đây phương pháp này gặp khó khăn do vẫn tồn tại giá đất thị trường với giá đất do Nhà nước công bố. Thế nhưng, việc mua bán đất đai ngày càng được Nhà nước quan tâm nên các thông tin đã sát với thị trường hơn.

Theo ông Hiển, phương pháp thặng dư và thu thập đều là phương pháp chuẩn mực của thế giới. Với các khu đất khó so sánh với xung quanh thì việc định giá bằng hai phương pháp này là phù hợp. Tuy nhiên, theo nhận định của ông Hiển, phương pháp so sánh nên là phương pháp nền tảng.

Dù được dự báo thị trường bất động sản 2024 sẽ còn thách thức, đó là sức cầu mua nhà hồi phục chậm, lợi nhuận kinh doanh chưa thực sự khởi sắc, doanh nghiệp phải chịu áp lực trả nợ đáo hạn trái phiếu lớn… Tuy vậy, các chuyên gia cũng cho rằng, tín hiệu tích cực khả quan hơn sẽ được hình thành trong năm 2024 và việc xây dựng, kinh doanh nhà ở phân khúc bình dân, trung bình sẽ được hỗ trợ phát triển, việc phân lô bán nền gần như sẽ không còn. Với các nhà kinh doanh bất động sản, hiệu quả ở các lĩnh vực kinh doanh thiết thực và khai thác bất động sản trong dài hạn, phù hợp với nhu cầu sử dụng kinh tế sẽ phát triển bền vững./.