Áp lực gia tăng, giá vẫn không giảm

Điểm giống nhau ở thời điểm hiện tại so với thời kỳ khủng hoảng 2011 – 2012 đó là đều bị ảnh hưởng bởi thắt chặt tín dụng cho bất động sản, lãi suất cao khiến thanh khoản giảm mạnh.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, thị trường đang phải đối mặt với các thách thức lớn hơn trước đó về tiếp cận nguồn vốn phát triển, đầu tư cũng như việc giải quyết các vấn đề pháp lý dự án kéo dài khiến nguồn cung hạn chế, thiếu các sản phẩm phù hợp, giá thành phát triển gia tăng do các chi phí đầu vào dự kiến tăng.

Tuy nhiên, có thể thấy, ở giai đoạn này, quy mô của thị trường bất động sản hiện tại lớn hơn so với thời kỳ 10 năm trước. Nếu như giai đoạn 2011 – 2012, quy mô thị trường chỉ tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn; trong khi thị trường hiện nay phát triển mạnh ở rất nhiều địa phương trên cả nước.

Về giá bán, theo số liệu từ JLL Việt Nam giá căn hộ cao cấp ở Hà Nội trong quý II vừa qua đạt 3.046USD/m2, tăng 2,7% theo quý. Đa số các dự án duy trì mức tăng trưởng giá bán theo quý dao động trong khoảng 1-2%. Một số dự án có mức tăng hơn 10% do vị trí các tòa nhà mở bán mới có vị trí và tầm nhìn tốt hơn.

Khác với Hà Nội, giá bán căn hộ cao cấp ở TP Hồ Chí Minh lại giảm nhẹ 2% so với quý trước do chính sách chiết khấu lớn của các phân khu thuộc đại đô thị Vinhomes Grand Park trong khi mặt bằng giá chào bán của các dự án khác vẫn giữ mức ổn định, mức giá trung bình vẫn cao hơn Hà Nội rất nhiều, lên tới 5.183 USD/m2. Tuy nhiên, ở thị trường thứ cấp, giá tăng nhẹ 1,5% so với quý trước, đặc biệt ở các dự án đạt chất lượng cao và vị trí tốt.

Giá căn hộ vẫn leo cao dù phải chịu nhiều áp lực.
Giá căn hộ tiếp tục tăng dù phải chịu nhiều áp lực.

Theo đánh giá của bà Hằng, giá căn hộ tại tất cả các phân khúc từ năm 2021 đã bị đẩy lên mức cao, khiến người mua để ở và mua để đầu tư hết sức do dự vì quan ngại bị mua phải giá cao cũng như lợi nhuận đầu tư không có hoặc không đạt như kỳ vọng.

“Chính mức giá cao đã khiến thanh khoản trên thị trường gặp khó và nếu không giải quyết được nút thắt về giá, thị trường căn hộ sẽ rất khó phục hồi”, bà Hằng nhấn mạnh.

Giải bài toán về thanh khoản

Trong quý II vừa qua, tại TP Hồ Chí Minh, phân khúc cao cấp, sang và siêu sang ghi nhận được 1.090 căn đã bán, nhưng tỷ lệ bán được vẫn giảm xuống 39,8%, xu hướng lượng giao dịch đang chậm lại. Các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng nhiều phương thức chính sách thanh toán linh hoạt như chiết khấu giá bán, gia hạn thời gian thanh toán hay hỗ trợ lãi suất để thu hút người mua.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp ở Hà Nội trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 1.425 căn, tương đương lượng mở bán của cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, tỷ lệ bán hàng rất thấp với 777 căn bán được trong quý vừa qua.

Theo đánh giá của chuyên gia Savills, mấu chốt giúp thị trường phục hồi, lấy lại đà tăng trưởng là phải khơi thông được thanh khoản.

Tuy nhiên, để thanh khoản khởi sắc trở lại thì về phía doanh nghiệp, các chủ đầu tư cần có chính sách bán hàng hấp dẫn, linh hoạt, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng như thanh toán sớm, thanh toán dài, cần hỗ trợ ngân hàng với tỷ lệ vay đa dạng. Thực tế, việc giảm giá bán là bài toán cực kỳ nan giải do các chi phí vốn đều đang tăng cao, thủ tục pháp lý kéo dài, chi phí nhân công, vật liệu tăng cao.

Trong bối cảnh hiện nay, việc cải thiện dòng tiền cho dự án là một trong những nhiệm vụ trong tâm cần hướng đến.

Về phía sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước, trong 2 quý đầu năm 2023, Chính phủ, các bộ ngành, địa phương đã nỗ lực vào cuộc “gỡ khó” cho thị trường bất động sản và các chính sách được đánh giá đã và đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường, song những tác động trên thực tế là chưa đáng kể. Hiện thị trường vẫn đang chờ đợi sự thông qua các dự án luật lớn như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu sửa đổi.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, cần có giải pháp đồng bộ từ tất cả các bên liên quan, từ cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, nhà đầu tư tới các tổ chức tín dụng.

Chính phủ cần có sự kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp từ chính sách pháp luật, hoàn thiện các luật sửa đổi như Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Dự báo sự phục hồi của thị trường bất động sản trong thời gian tới, các chuyên gia cho rằng điều này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố bao gồm tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn, sản phẩm phù hợp. Tuy nhiên, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn vào cuối năm.