Thị trường bất động sản 2026 sẽ ra sao sau giai đoạn “thanh lọc”?

6 nhóm chính sách tác động đến thị trường

Đây là nhận định của nhà báo Phùng Công Sưởng – Tổng Biên tập Báo Tiền Phong tại hội thảo "Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?" do báo Tiền Phong tổ chức sáng ngày 25/1/2026.

Đồng tình với nhận định này, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng, giai đoạn 2024 - 2025 là thời kỳ bản lề khi hàng loạt chính sách mới được ban hành để khơi thông nguồn lực đất đai, tạo tiền đề cho thị trường bất động sản năm 2026.

Một trong những điểm đáng chú ý là Nghị quyết 254 được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025 đưa ra cơ chế mới để xử lý các dự án bị ách tắc ở khâu giải phóng mặt bằng. Đối với các dự án tồn đọng cũ, Nghị quyết 265 mở rộng phạm vi áp dụng các cơ chế tháo gỡ trước đây ra nhiều địa phương, qua đó kỳ vọng đưa các dự án đã có kết luận thanh tra, kiểm tra quay trở lại thị trường trong giai đoạn tới.

Theo ông Hà Quang Hưng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), có 6 nhóm chính sách tác động đến thị trường trong năm nay. Đó là nhóm chính sách đột phá về phát triển hạ tầng, nhà ở xã hội tác động đến cung cầu thị trường bất động sản. Nhóm chính sách đầu tư, xây dựng, quy hoạch, khắc phục tình trạng chồng chéo giữa các luật sẽ gỡ vướng cho hàng trăm dự án.

Nhóm chính sách hoàn thiện thể chế về đất đai như cho thí điểm nhận chuyển nhượng đất làm dự án nhà ở thương mại, các nghị quyết gỡ vướng dự án, khơi thông nguồn lực đất đai, gia tăng nguồn cung. Nhóm chính sách về nguồn vốn, tín dụng cho bất động sản, lập quỹ nhà ở quốc gia hỗ trợ phát triển nhà ở cho thuê, khuyến khích cho vay mua nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp sẽ tạo nguồn vốn cho phát triển bất động sản ở thực.

Nhóm chính sách về phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính sẽ rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục dự án bất động sản và cuối cùng là nhóm chính sách về minh bạch hóa và quản lý thị trường sẽ định hình lại các giao dịch trên thị trường.

Ông Hà Quang Hưng nhấn mạnh, hệ thống pháp luật ban hành năm 2025 và phát huy hiệu lực năm 2026 đã hình thành một khung thể chế tương đối đầy đủ, đồng bộ và có tính đột phá, tạo nền tảng pháp lý quan trọng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững trong giai đoạn tới.

Nhiều yếu tố này tạo áp lực giảm giá nhà

Tại hội thảo, các đại biểu cũng chỉ ra sự phân hóa rõ nét đang diễn ra giữa các phân khúc và khu vực. Những sản phẩm thiếu pháp lý, định giá cao so với giá trị sử dụng tiếp tục gặp khó về thanh khoản. Trong khi đó, các dự án có pháp lý đầy đủ, phù hợp quy hoạch, đáp ứng nhu cầu thực và gắn với hạ tầng đồng bộ vẫn ghi nhận sức hấp thụ tích cực.

Bên cạnh đó, dòng tiền đầu tư cũng có sự thay đổi rõ rệt. Dòng vốn trở nên chọn lọc hơn, thận trọng hơn, ưu tiên các phân khúc an toàn, có nền tảng ổn định và khả năng tạo giá trị trong dài hạn. Bên cạnh nhà đầu tư cá nhân, dòng vốn của các tổ chức, quỹ đầu tư và các nhà đầu tư dài hạn đang từng bước quay trở lại thị trường với cách tiếp cận bài bản và chuyên nghiệp hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2026 thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng mạnh, hoạt động sôi động hơn khi hàng trăm dự án được tháo gỡ khó khăn. Nguồn cung nhà ở có thể tăng 2 - 3 lần so với năm 2025, tương ứng tăng từ 200.000 - 300.000 sản phẩm, cung tăng mạnh, cầu cũng tăng nhưng không theo được tốc độ tăng nguồn cung nên cạnh tranh thị trường sẽ rất quyết liệt.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng, đầu tư kinh doanh bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên nên lãi suất cho vay sẽ cao hơn trong năm 2026. Đã đến lúc phải điều tiết tín dụng bất động sản ở mức phù hợp khi trong những năm gần đây tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản quá cao, năm 2024 tăng 24%, năm 2025 tăng 22%. Mức tăng này vượt mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế.

Theo nhận định của các chuyên gia tại hội thảo, để bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản phải đa dạng nguồn vốn và hạn chế đầu tư dàn trải, tập trung vốn cho những dự án đáp ứng nhu cầu ở thật./.