Kiểm soát giá thuê nhà ở xã hội, bảo vệ quyền lợi người thuê

Ưu đãi cho chủ đầu tư phải giúp người thuê giảm chi phí

Theo Báo cáo tổng kết số 378 ngày 21/9/2026 của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở cho thuê đến năm 2030 tại 21 địa phương vào khoảng 217.430 căn. Con số này cho thấy nhu cầu thuê nhà rất lớn, đặc biệt đối với công nhân và người trẻ, bên cạnh yêu cầu xây dựng chính sách dài hạn để phát triển nguồn cung nhà ở có giá phù hợp.

Góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh cơ bản đồng tình với các quy định về ưu đãi đất đai, thuế và tín dụng dành cho chủ đầu tư và nguyên tắc xác định giá thuê. Tuy nhiên, ông cho rằng cần quy định chặt chẽ hơn để những ưu đãi từ ngân sách và nguồn lực Nhà nước thực sự chuyển hóa thành lợi ích cho người thuê nhà.

Cụ thể, tại khoản 3 Điều 43, ông đề nghị bổ sung nguyên tắc không tính vào giá thuê các khoản ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước và những chi phí đã được thu hồi từ nguồn khác. Chi phí dùng chung phải được phân bổ hợp lý, công khai giữa phần nhà ở cho thuê  và phần kinh doanh thương mại.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, việc này nhằm bảo đảm tính thống nhất với quy định tại khoản 1 Điều 67 về không tính các khoản ưu đãi vào giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Chính sách giá thuê cũng cần được thiết kế tương ứng, tránh trường hợp chủ đầu tư đã nhận hỗ trợ nhưng người thuê vẫn phải gánh những chi phí không hợp lý.

Bên cạnh đó, cần xác định nguyên tắc về mức lợi nhuận hợp lý, cũng như giao Chính phủ quy định chi tiết phương pháp tính giá thuê và cơ chế kiểm tra, giám sát. Đây là cơ sở để tăng tính minh bạch, hạn chế tình trạng tính trùng chi phí hoặc đưa các khoản được Nhà nước hỗ trợ vào giá thuê.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh nhấn mạnh, kết quả sửa luật cần được thể hiện bằng khả năng tiếp cận chỗ ở của người dân, tính minh bạch của thị trường và trách nhiệm thực hiện của từng cơ quan. Với công nhân, người trẻ thuê được căn nhà an toàn, ổn định và vừa khả năng chi trả là nhu cầu thiết thực.

Ngoài giá thuê, việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cũng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận chỗ ở của người lao động.

Theo khoản 2 Điều 25 dự thảo Luật, cấp tỉnh có thể quyết định phương án thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án thương mại thông qua việc dành đất trong dự án, bố trí đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương.

Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng cơ chế này tạo sự linh hoạt cho địa phương, nhưng các phương thức phải bảo đảm tương đương về trách nhiệm và khả năng hình thành quỹ nhà ở thực tế. Giá trị nghĩa vụ cần bao gồm cả giá trị quỹ đất và trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật tương ứng, tránh tình trạng nghĩa vụ an sinh bị giảm thực chất do áp dụng đồng thời nhiều chính sách ưu đãi.

Đối với phương án bố trí đất ngoài dự án, ông đề nghị bảo đảm kết nối giao thông, việc làm và trường học. Bởi nếu nhà ở dành cho công nhân nằm quá xa nơi làm việc, khoản tiết kiệm từ tiền thuê có thể bị triệt tiêu bởi chi phí đi lại.

Trường hợp chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bằng tiền, quyết định của cấp tỉnh cần công khai căn cứ lựa chọn, số tiền, thời hạn nộp và kế hoạch sử dụng nguồn thu để hình thành quỹ nhà ở. Việc này giúp bảo đảm nguồn lực được chuyển thành nhà ở thực tế, thay vì chỉ dừng lại ở nghĩa vụ tài chính trên giấy tờ.

Bảo vệ quyền lợi người mua và người thuê nhà

Ngoài chính sách giá thuê và phát triển nguồn cung, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh cũng lưu ý các quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội cần được thiết kế rõ ràng, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân.

Đối với quy định tại điểm e khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật, theo đó sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, ông cho rằng cần bổ sung nguyên tắc xác định giá bán lại.

Giá bán cần tính đến giá mua ban đầu, biến động thị trường, chất lượng còn lại của căn nhà và chi phí cải tạo hợp lý, đồng thời không để các ưu đãi của Nhà nước trở thành khoản thu lợi bất hợp lý.

Ông cũng đề nghị làm rõ quy định chuyển tiếp tại Điều 130, bảo đảm người đã ký hợp đồng mua nhà ở xã hội hợp pháp trước ngày luật có hiệu lực được thực hiện quyền bán lại theo quy định pháp luật tại thời điểm ký hợp đồng. Điều này giúp người dân có căn cứ pháp lý rõ ràng để dự liệu các quyền và nghĩa vụ của mình khi hoàn cảnh sống thay đổi.

Từ các nội dung trên, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), bảo đảm chính sách ưu đãi có thể kiểm chứng, nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ và quyền lợi của người dân được xác định rõ ràng.

Với người thuê nhà, yêu cầu quan trọng không chỉ là có thêm nguồn cung, mà còn là mức giá phù hợp, chất lượng chỗ ở bảo đảm và vị trí thuận tiện cho sinh hoạt, làm việc. Đây cũng là những yếu tố quyết định hiệu quả thực chất của chính sách nhà ở đối với công nhân và người trẻ.