Tìm lại giá trị cho các khu nhà tái định cư bỏ hoang

Xóa bỏ “nghịch lý”

Số liệu mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, riêng Hà Nội và TP.HCM có ít nhất khoảng 18.000 căn hộ tái định cư bị bỏ hoang. Các căn hộ này đã một thời gian dài không có người đến ở, gây lãng phí khi tiêu tốn hàng trăm tỷ đồng để bảo trì, bảo dưỡng mỗi năm.

Tại Hà Nội, báo cáo của UBND Thành phố cho biết, trên địa bàn có 174 khu nhà tái định cư với tổng số hơn 14.200 căn hộ đang được sử dụng và khoảng 4.000 căn chung cư bỏ hoang. Bên cạnh đó, còn nhiều dự án tái định cư đã có người dân về ở, nhưng diện tích kinh doanh dịch vụ vẫn bị bỏ trống nhiều năm vì không có đơn vị nào thuê, sử dụng thương mại.

Một số dự án nhà tái định cư đã bỏ hoang lâu năm tại Hà Nội như dự án nhà ở tái định cư N01-D17 Duy Tân (quận Cầu Giấy), dự án này dự kiến hoàn thành năm 2013 nhưng đến nay vẫn trong tình trạng bỏ hoang. Hay dự án 3 tòa nhà tái định cư N3, N4, N5 tại Khu đô thị Sài Đồng (Long Biên) với độ cao 6 tầng, 150 căn hộ; Khu tái định cư ngõ 156 Tam Trinh (Hoàng Mai)…

Nhìn nhận về nhiều dự án nhà tái định cư bị bỏ hoang, đại biểu Nguyễn Lân Hiếu (Bình Định) thông tin, tại quận Hoàng Mai (Hà Nội), nhiều căn hộ chung cư trước đây được sử dụng làm bệnh viện dã chiến chống dịch Covid-19 hiện nay để trống nhiều. Khu vực Gia Lâm cũng có nhiều chung cư, căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, chưa được đưa vào sử dụng. Điều này theo ông Hiếu rất lãng phí trong khi đó nhu cầu rất nhiều mà giá chung cư hiện nay lên rất cao.

Dữ liệu từ VARS cho thấy, từ năm 2018 đến nay, nguồn cung phân khúc căn hộ sụt giảm mạnh, số lượng dự án được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, các dự án đang triển khai thì chật vật bởi các vướng mắc về nguồn vốn và pháp lý. Bên cạnh đó, có một nghịch lý là phân khúc bình dân đang thiếu nghiệm trọng nhưng nhà tái định cư thì vẫn bỏ hoang nhiều và chưa biết khi nào sẽ được đưa vào sử dụng. Mỗi năm, ước tính mỗi đô thị sẽ thiết khoảng 50.000 căn hộ.

Các chuyên gia cho biết, tình trạng nhà tái định bị bỏ hoang có một số nguyên nhân.

Thứ nhất, nhiều dự án án được xây dựng tại khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích, người dân gặp khó khăn trong việc di chuyển, sinh hoạt.

Thứ hai, nhiều khu nhà tái định cư thiếu hạ tầng cơ bản như bệnh viện, trường học, chợ…

Thứ ba, một số dự án chất lượng xây dựng kém, thi công không đạt chuẩn, thiết kế không hợp lý.

Thứ tư, mức đền bù chưa thỏa đáng và chính sách cho tái định cư theo Luật Đất đai hiện hành chưa hợp lý nên nhiều người dân không muốn chuyển tới nơi ở mới hoặc không đủ khả năng sống tại các khu tái định cư.

Việc nhiều dự án tái định cư với quy mô lớn, đầu tư hàng nghìn tỷ đồng nhưng lại bị bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả khiến hạ tầng xuống cấp là một sự lãng phí rất lớn. Nhiều ý kiến cho rằng, có thể chuyển đổi các dự án này sang dự án nhà ở xã hội để tạo thêm nguồn cung giá rẻ cho người dân. Đồng thời giúp Nhà nước thu được tiền để đầu tư sang những đầu việc khác.

Giải quyết những khúc mắc

Đưa ý kiến về việc chuyển đổi các dự án nhà ở tái định cư bỏ hoang sang nhà ở xã hội, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính, ngân hàng cho biết, việc chuyển đổi sẽ cần giải quyết một số vấn đề. Thứ nhất là vấn đề kinh phí. Vấn đề này các địa phương sẽ đáp ứng ra sao nếu không qua các kênh đầu tư”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nêu vấn đề và cho rằng, cần dùng kênh đầu tư công để chuyển đổi và dùng nhà ở xã hội đó bán cho người dân hoặc dùng để cho thuê. Việc chuyển đổi này phải nằm trong kế hoạch của thành phố.

“Nếu chúng ta là theo kiểu chắp vá thì sẽ không hiệu quả. Vấn đề này mang tính Quốc gia nên Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cần vào cuộc quyết liệt để có thống kê số lượng nhà ở tái định cư không được sử dụng và lên chương trình chuyển đổi, đi kèm với dự trù kinh phí, nguồn tài trợ cho việc chuyển đổi”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nói.

Bên cạnh đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, thiếu nhà ở là sự lãng phí lớn cần sớm chấm dứt để có những sản phẩm phù hợp cho xã hội. Ông Hiếu dẫn chứng, Việt Nam có khoảng 100 triệu dân, trung bình 1 gia đình có 5 người thì cần 25 triệu căn nhà trên toàn quốc. Thế nhưng, hiện tại mới chỉ đáp ứng được một nửa trong đố đó. Chính vì vậy, nhu cầu về nhà ở cho người dân tại Việt Nam là vấn đề được nhắc tới rất nhiều. “Do vậy, không nên để lãng phí các dự án nhà tái định cư như hiện nay”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận.

Đưa quan điểm về việc nên đặt nhà ở xã hội và nhà tái định cư cùng một phân khúc, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lý giải việc chuyển quỹ nhà tái định cư bỏ hoang sang nhà ở xã hội mang lại nhiều lợi ích. Tuy nhiên, việc đề xuất triển khai còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan đến pháp lý. Đơn cử, nhà tái định cư có diện tích lớn, phục vụ hộ gia đình có nhiều người. Trong khi đó, quy định về diện tích của nhà ở xã hội là không quá 70 m2. Những vướng mắc này theo ông Đính có thể điều chỉnh, bởi tỷ lệ căn hộ có diện tích lớn vượt tiêu chuẩn của nhà ở xã hội trong các dự án nhà tái định cư không nhiều khoảng 10-15% nên chúng ta có thể cho phép điều chỉnh chia nhỏ các loại hình đó để phù hợp với quy định của nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, ông Đính đề xuất, Nhà nước cần có các quy định cụ thể về nhà tái định cư bỏ hoang quá 12 tháng nên chuyển sang nhà ở xã hội để có thể giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở xã hội cho người dân. “Nên cho vào Nghị quyết của Chính phủ, các dự án tái định cư được xây dựng xong trong 12 tháng không có nhu cầu sử dụng, không bán được thì được chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, ông Đính cũng đề xuất các dự án tái định cư cũng được tiếp cận nguồn vốn và lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để hoàn thiện các hạng mục về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như các dự án nhà ở khác để thu hút người dân tới an cư. Các chủ đầu tư sẽ có 1 số quỹ nhà ở dự án để kinh doanh thương mại để thu hút vốn đầu tư. Việc chuyển đổi sang nhà ở xã hội cũng cần đảm bảo kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Để chuyển đổi từ dự án nhà tái định cư sang nhà ở xã hội đảm bảo tiêu chuẩn, Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, ngoài việc khơi thông những khó khăn về mặt pháp lý, chúng ta cần cải tạo, hoàn thiện các căn hộ tái định cư bị xuống cấp, đã bỏ hoang lâu ngày. Bên cạnh đó cần hoàn thiện đồng bộ về cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án./.