Trợ lực nào cho cổ phiếu bất động sản tăng giá?

Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng từ năm 2022 đến hết nửa đầu năm 2023. Một loạt chính sách siết chặt cho vay tín dụng, thuế kinh doanh bất động sản, những quy định đã kiểm soát cơn sốt bong bóng địa ốc. Trong giai đoạn trầm lắng, tính thanh khoản trên thị trường địa ốc sụt giảm mạnh, sau đó có các dấu hiệu phục hồi nhưng không mạnh. 

Trước những khó khăn chồng chất, đầu năm 2023, Thủ tướng Chính phủ đưa ra các chỉ đạo nóng nhằm gỡ vướng cho thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, niềm tin vào thị trường vẫn chưa được cải thiện khiến dòng tiền vẫn không trở lại với nhóm cổ phiếu bất động sản. Song, tới cuối năm 2023, khi lãi suất huy động của các ngân hàng đồng loạt giảm mạnh, nguồn tiền đã ưu tiên chảy vào thị trường địa ốc và chứng khoán.

Động lực vĩ mô

Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán DNSE - ông Hồ Sỹ Hòa cho rằng, dư địa để thực thi và đẩy mạnh chính sách tài khóa thời gian tới vẫn còn nhiều, trong bối cảnh tỷ lệ cán cân ngân sách/GDP ở dưới ngưỡng kiểm soát. Các dự án hạ tầng lớn như Cao tốc Bắc - Nam, Sân bay Long Thành được tập trung triển khai mạnh mẽ. 

Ngoài ra, nguồn vốn FDI từ Trung Quốc được dịch chuyển sang Việt Nam từ năm 2023 đến nay vẫn đang duy trì tốt. Mức độ giải ngân vốn FDI và vốn đăng ký mới trong quý I/2024, lần lượt tăng 7,1% và 13,4% so với cùng kỳ. Do đó, trong giai đoạn tới sẽ chứng kiến triển vọng tăng trưởng của nhóm ngành đầu tư công, bất động sản công nghiệp, xây lắp.

Đối với nhóm “cổ đất”, theo ông Hòa, thị trường bất động sản đã có các dấu hiệu phục hồi đầu tiên khi nhiều doanh nghiệp địa ốc đã giải quyết được bài toán trái phiếu doanh nghiệp còn tồn lại của các năm trước. 

Nguồn cung bất động sản tại Hà Nội rất hạn chế, gần như không có dự án mới trong nội đô, giá bán có diễn biến tăng. Trong khi tại TP.HCM, kể từ quý IV/2023 đã ghi nhận nguồn cung lớn ra thị trường, cải thiện tỷ lệ hấp thụ, dù tỷ lệ hấp thụ chung trên toàn thị trường vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ những năm trước (dưới 20%). Thời gian này, lãi suất huy động đã giảm về đáy, lãi suất cho vay có thể giảm thêm, từ đó hỗ trợ hoạt động sản xuất trong nước và thị trường bất động sản.

Đưa ra nhận định về một số cổ phiếu bất động sản, DNSE cho biết, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Khang Điền, mã chứng khoán: KDH) dần lấy lại được chỗ đứng trên thị trường, kỳ vọng thu về lợi nhuận khả quan, tạo động lực cho giá cổ phiếu tăng trưởng lên mức mục tiêu 46.000 đồng/cổ phiếu.

Khang Điền đang nắm trong tay nhiều dự án lớn, từ đó cho thấy tiềm năng phát triển thông qua góc nhìn phân tích cơ bản như: Lợi nhuận ròng được dự báo tăng 59,2% năm 2024 và 4% năm 2025, đạt hơn 900 tỷ đồng, chủ yêu đến từ 2 dự án là The Privia, Clarita.

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mck: NVL) cũng đang trong cuộc đua và lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư khi một loạt dự án như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, The Grand Manhattan đã nhận được động thái tháo gỡ tích cực. Năm 2024, Novaland đặt kế hoạch doanh thu đạt 32.587 tỷ đồng, tăng 585%; Lợi nhuận sau thuế đạt 1.079 tỷ đồng, tăng 122% so với năm ngoái.

Hay như Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mck: KBC) đang cho thấy sự quan tâm đầu tư với khả năng hưởng lợi lớn so với các đối thủ trong ngành, từ việc dòng vốn đang có xu hướng dịch chuyển từ Nam ra Bắc. Bên cạnh đó, dự án Tràng Duệ 3 dự kiến sẽ hoàn tất thủ tục pháp lý và kỳ vọng khởi công vào quý II/2024, khi hoàn thành sẽ tạo động lực tăng trưởng dài hạn cho doanh nghiệp. Giá cho thuê năm nay được dự kiến tiếp tục tăng trong bối cảnh nguồn cầu tăng. Phát triển Đô thị Kinh Bắc còn hướng mục tiêu lợi nhuận năm 2024 tăng khoảng 80% so với năm 2023.

Cơ hội trong lúc thị trường ít biến động

Nhóm doanh nghiệp địa ốc đang có trợ lực từ bối cảnh vĩ mô thuận lợi, như việc kinh tế phục hồi tốt, hành lang pháp lý dần hoàn thiện (Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đầu tư sửa đổi đã được thông qua), từ đó mang lại cơ hội đầu tư vào nhóm cổ phiếu ngành này.

Theo chuyên gia của Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam, kể cả trong giai đoạn khó khăn như năm 2023 thì cổ phiếu địa ốc vẫn là nhóm dẫn dắt thị trường chứng khoán. Từ tháng 11/2022 - tháng 11/2023, thị trường chứng khoán ghi nhận một nhịp tăng mạnh, VN-Index tăng thẳng lên 1.245 điểm từ mức 874 điểm. Dẫn dắt đợt tăng này là sự phục hồi ấn tượng của nhóm cổ đất, sau khi nhiều mã đã mất khoảng 80 - 90% giá trị vào nửa cuối năm 2022. Có thể thấy, các đợt tăng - giảm của chỉ số VN-Index năm qua đều gắn với sự biến động của nhóm cổ phiếu bất động sản.

Nhóm nghiên cứu của Công ty Chứng khoán Maybank Investment Bank thì cho rằng, bất động sản có những yếu tố thúc đẩy lâu dài, gồm cơ cấu dân số trẻ, số lượng tầng lớp trung lưu tăng nhanh và đô thị hóa. Những yếu tố này đủ mạnh để hỗ trợ ngành bất động sản lấy lại đà tăng trưởng trong chu kỳ 5 năm tới.

Trong đó, việc hoàn thiện hành lang pháp lý rất quan trọng, giúp hợp lý hóa quy trình cấp phép dự án, nhất là việc lựa chọn nhà đầu tư cũng như làm rõ các nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá, giá thị trường. 

Theo dự kiến, tác động của các luật mới tới biên lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản là không đáng kể, chỉ dao động trong khoảng 5-10%. Tuy nhiên sự thay đổi này có thể lập ra một quỹ đạo tích cực cho thị trường địa ốc, bởi nó góp phần tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững trong dài hạn.

Nhận xét về nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp, theo nhóm phân tích của Công ty Chứng khoán VPS, triển vọng tăng trưởng rất tích cực, chủ yếu do tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp và giá thuê dần tăng lên. 

Đồng thời, khu vực phía Bắc vẫn có sức hút lớn trong xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam. Tiếp đó, việc dòng vốn FDI tiếp tục có diễn biến tích cực, được hỗ trợ từ các chính sách thuận lợi, cải thiện hạ tầng giao thông, nhất là khu vực phía Nam. Việt Nam được một số doanh nghiệp nước ngoài ưu tiên lựa chọn làm nơi sản xuất, khiến vốn FDI khu công nghiệp, khu kinh tế tăng tỷ lệ đáng kể.

Đầu tư cổ đất sao cho đúng?

Ông Hồ Sỹ Hòa đưa ra lời khuyên khi đầu tư nhóm cổ đất, theo đó việc lựa chọn cổ phiếu cần đảm bảo 3 tiêu chí: Một là chất lượng cổ phiếu (vị thế và sức khỏe tài chính doanh nghiệp); hai là tiềm năng tăng trưởng (ngắn hạn và trung hạn); ba là định giá hấp dẫn.

Theo các chuyên gia của Maybank Investment Bank, các nhà đầu tư hãy nhìn vào các yếu tố như có quỹ đất lớn, gần các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, doanh nghiệp có kinh nghiệm xử lý các vấn đề pháp lý, có năng lực thực hiện dự án quy mô lớn… để lựa chọn cổ phiếu.

Dưới góc nhìn thận trọng hơn, theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, dù thị trường địa ốc đang “ấm” dần lên, nhưng mới chỉ ở giai đoạn đầu hồi phục, chưa thể sôi động ngay. Vì vậy, nếu nhà đầu tư muốn tham gia vào 2 thị trường (đầu tư bất động sản và đầu tư cổ đất) thì phải quan sát kỹ hơn. Dù vậy, cơ hội trên thị trường chứng khoán hiện đang rất tốt hơn nhiều so với việc đầu tư trực tiếp vào sản phẩm, dự án.

“Từ nay đến hết năm 2024, thị trường bất động sản dự kiến tiếp tục “ấm” lên, nhưng quá trình tái cấu trúc vẫn diễn ra. Thị trường cần có quá trình hạ giá sản phẩm, tăng trưởng nguồn cung, như vậy mới có thể sôi động trở lại như giai đoạn trước. Nếu sớm, thì điều này sẽ bắt đầu từ quý III/2024”, vị chuyên gia cho hay./.