Văn phòng cho thuê đối mặt “khủng hoảng thừa”

Nguồn cung tăng gây áp lực lớn

Mới đây, Cushman & Wakefield trong báo cáo mới nhất đã dự báo giai đoạn 2023-2026, tỷ lệ trống của các tòa nhà văn phòng có thể lên tới hơn 20% do nguồn cung mới tăng liên tục. Cụ thể, tại Hà Nội, giai đoạn 2023-2027, nguồn cung văn phòng có mức tăng trưởng từ 3,5%/ năm, riêng năm 2024, dự kiến sẽ đón khoảng 80 nghìn m2 văn phòng. Nguồn cung chủ yếu từ các quận xung quanh khu vực trung tâm Hà Nội.

Bên cạnh đó, giai đoạn 2024-2027 khoảng hơn 100 nghìn m2 văn phòng hạng A mới sẽ đi vào hoạt động. Cushman & Wakefield cũng đưa ra dự báo, từ nay đến năm 2026, Hà Nội sẽ ghi nhận khoảng 15 dự án mới với gần 390 nghìn m2 diện tích văn phòng. Văn phòng hạng A cũng dự kiến chiếm khoảng 86%, văn phòng xanh chiếm 18% nguồn cung văn phòng trong tương lai.

Tại TP.HCM, số liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, nguồn cung hạng A dự kiến tăng mạnh tại trung tâm thành phố giai đoạn 2024-2025. Ngoài 118 nghìn m2 diện tích văn phòng cao cấp sẽ có khoảng 81 nghìn m2 văn phòng hạng A bổ sung cho thị trường từ khu vực ngoài trung tâm. Trong đó, nguồn cung từ khu đô thị mới Thủ Thiêm và khu vực Quận 7 được đánh giá là “cánh tay nối dài” với trung tâm thành phố nhưng lại có giá thuê cạnh tranh, quỹ đất dồi dào và cơ sở hạ tầng được cải thiện liên tục.

Với nguồn cung văn phòng chia sẻ, theo Knight Frank Việt Nam, nguồn cung phân khúc này ghi nhận tăng 16%, trong khi tỷ lệ lấp đầy cũng như giá chào thuê lại giảm đáng kể. Số liệu của Knight Frank Việt Nam chỉ ra, riêng thị trường TP.HCM có hơn 95 nghìn m2 văn phòng chia sẻ cho thuê, nguồn cung dồi dào nhưng tỷ lệ lấp đầy đã giảm 5% xuống còn 81%. Điều này khiến mức độ cạnh tranh ngày càng cao của loại hình văn phòng này.

Knight Frank Việt Nam dự kiến, năm 2024, sẽ có khoảng 130 nghìn m2 văn phòng hạng A đi vào hoạt động. Tuy nhiên, đơn vị này cũng dự báo, trong 3 năm tới, tỷ lệ trống của cả 2 phân khúc sẽ được duy trì ở mức 2 con số, cụ thể văn phòng hạng A khoảng 20% và văn phòng hạng B khoảng 14%, kéo theo giá thuê cũng bị sụt giảm.

Theo các chuyên gia, nguồn cung mới tăng mạnh cũng khiến áp lực cho thuê của thị trường lớn lơn. Tại các thị trường lớn như Hà Nội hay TP.HCM, nhu cầu thị trường đã có dấu hiệu đi xuống từ nửa cuối năm 2023 và được dự báo tiếp tục duy trì ở mức thấp trong cả năm 2024. Tỷ lệ trống dự kiến sẽ ở mức 25-30% trong giai đoạn 2023-2024 và sau đó giảm còn khoảng 20,5% vào năm 2027.

Nhận định về nguồn cung văn phòng từ nay đến năm 2026, bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao, bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cũng cho rằng, số lượng dự án lớn ra mắt có thể sẽ gây áp lực lên giá thuê, đặc biệt là ở các dự án hạng A. Cùng với đó, công suất thuê hạng A và hạng B có thể sẽ giảm xuống mức 80% vào năm 2026. Thị trường văn phòng từ quý IV/2023 đã chứng kiến sự chậm lại rõ nét khi công suất ổn định theo quý nhưng giảm 1 điểm % theo năm xuống còn 87%. Giá thuê ổn định theo quý và theo năm, gộp đạt 513.000 đồng/ m2/ tháng.

Còn theo Giám đốc Bộ phận Chiến lược và Giải pháp cho khách thuê Knight Frank Việt Nam - ông Leo Nguyễn, nguồn cung trong các năm tới dồi dào sẽ kéo theo cuộc dịch chuyển từ văn phòng hạng B lên hạng A. Sự dịch chuyển này sẽ gây áp lực với giá thuê, nhất là với các tòa nhà lâu năm và những dự án hiện hữu ở cả 2 phân khúc. Bên cạnh đó, sự dịch chuyển đều nhắm tới các văn phòng mới hơn, chất lượng tốt hơn và giá cả cạnh tranh hơn.

Cuộc chiến "đo ni đóng giày" cho khách thuê

Thời gian qua, những bất ổn về kinh tế đã và đang ảnh hưởng lớn tới nhu cầu thuê văn phòng của các doanh nghiệp. Giờ đây, chi phí là vấn đề hàng đầu các doanh nghiệp quan tâm. Các doanh nghiệp đang thay đổi cách sử dụng văn phòng theo xu hướng tối ưu hóa không gian làm việc, tăng cường làm việc từ xa, cũng như tối ưu về tài chính, đòi hỏi văn phòng phải mới hơn nhưng chi phí phải tốt hơn. Chính vì vậy, các đơn vị cho thuê đòi hỏi cũng phải nhạy bén, thích nghi và có những điều chỉnh linh hoạt theo nhu cầu của khách thuê. Do đó, các đơn vị cho thuê cũng cần chủ động nâng cấp tiện nghi, cơ sở hạ tầng để tăng giá chào thuê.

Để tiếp cận khách hàng tốt hơn, nhiều đơn vị cho thuê cũng phải chấp nhận “đo ni đóng giày” cho khách thuê, sẵn sàng cắt nhỏ diện tích cho phù hợp với nhu cầu của khách thuê. Hay có những chủ tòa nhà đã có những chiến lược ưu đãi cho khách thuê như miễn thời gian thi công hay ưu đãi về giá thuê…

Sức cầu của thị trường cho thuê văn phòng chưa phục hồi trrong khi nền kinh tế vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức nên các dự án văn phòng cho thuê chất lượng tại các vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, đạt chứng chỉ xanh, tiện ích đa dạng… mới thực sự có sức hấp thụ tốt.

Đó là còn chưa kể, đang diễn ra cuộc chiến về chất lượng trên thị trường văn phòng ngày càng tăng nhiệt để thu hút khách thuê.

Hiện nay, mới có 21 tòa nhà tại Hà Nội và TP.HCM được cấp chứng chỉ LEED/ BCA Green Mark - 2 tiêu chí chất lượng công trình được công nhận trên toàn cầu. Tại Việt Nam, hầu hết các dự án mới và đang hoạt động đều đang theo đuổi hoặc đã đạt chứng chỉ ESG. Điều này cho thấy sự thay đổi về mức độ quan tâm đến sự phát triển bền vững trong thời gian qua. Có nghĩa, hàng trăm tòa nhà hiện hữu đang chịu áp lực cải tạo để duy trì tính cạnh tranh trên thị trường. Đòi hỏi các tòa nhà cũ cũng cần cải tạo để duy trì tính cạnh tranh trên thị trường, đặc biệt là muốn thu hút khách thuê là các doanh nghiệp đa quốc gia có quy mô lớn.

Hiện nay, các doanh nghiệp toàn cầu đang thực hiện các cam kết Net Zero. Chính vì vậy, bất động sản có tích hợp yếu tố ESG sẽ là điểm quan trọng giúp đáp ứng mục tiêu của họ.

Đó là lý do vì sao khách thuê dần chuyển ưu tiên từ chọn văn phòng vì vị trí, tiện nghi, giá thuê sang lựa chọn các tòa nhà xanh, giúp họ đạt mục tiêu phát triển bền vững.

“Hiện, các doanh nghiệp từ Châu Âu, Nhật Bản hay Singapore cũng đang tích cực tìm kiếm văn phòng thân thiện với môi trường. Đây là tín hiệu tốt với các dự án đạt chứng chỉ xanh trong thời gian tới”, bà Hoàng Nguyệt Minh chia sẻ./.