HoREA: Bảng giá đất điều chỉnh khiến tâm lý người dân muốn bán với giá cao hơn, gây áp lực “kích đẩy” làm tăng giá nhà

Ngày 22/10 vừa qua, Chủ tịch UBND TP.HCM đã ký quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM. 

Theo đó, Bảng giá đất chính thức giữ nguyên mức giá tại dự thảo Quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM được Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện, trình UBND TP.HCM ngày 16/10.

Quyết định này sẽ có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025.

Sau khi UBND TP.HCM chính thức ban hành bảng giá đất điều chỉnh mới, trao đổi với Thời báo Ngân hàng, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra đánh giá, quy định về Bảng giá đất điều chỉnh đã được Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM xây dựng tuân thủ nguyên tắc định giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024, thực hiện phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Về tổng thể, đã bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể có liên quan là người sử dụng đất, nhất là các cá nhân, hộ gia đình, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng, sát với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn Thành phố và bảo đảm công bằng giữa những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất trong 10 tháng đầu năm 2024 với những người sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất kể từ ngày Quyết định số 79 có hiệu lực từ ngày 31/10/2024.

Theo đó, nếu so sánh với Bảng giá đất ở của Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh được Sở Tài nguyên Môi trường công bố ngày 29/07/2024 thì giá đất ở Bảng giá đất điều chỉnh lần này đã có sự cân chỉnh, thay đổi rất hợp tình hợp lý có tính tích cực. Qua đó, có thể thấy, Bảng giá đất điều chỉnh đã tiếp thu nhiều ý kiến góp ý của cộng đồng doanh nghiệp, các chuyên gia, người dân…

Cụ thể, Bảng giá đất điều chỉnh đối với đất ở trên địa bàn từng quận, huyện, TP. Thủ Đức đã được cân chỉnh, tăng thấp nhất từ 2,36 lần đến tăng cao nhất 38,8 lần so với Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02, mức tăng giá đất từ 10-20 lần so với Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh được Sở Tài nguyên Môi trường công bố ngày 29/07/2024.

Với mức điều chỉnh này, giá đất cao nhất trên địa bàn TP.HCM đối với đất ở là 687 triệu đồng/m2 tại 03 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, quận 1, đã giảm 15,2% so với mức giá 810 triệu đồng/m2 của Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh được công bố ngày 29/07/2024 và chỉ còn gấp 4,24 lần thay vì gấp 5 lần so mức giá đất ở 162 triệu đồng/m2 của đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Quận 1 theo Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02 trước đây…

Bên cạnh đó, Bảng giá đất điều chỉnh đã được cân chỉnh lại đồng bộ từ mức giá đất cao nhất đến các mức giá đất thấp hơn trên từng địa bàn quận, huyện, TP. Thủ Đức theo từng vị trí đất và các vị trí đất giáp ranh của từng địa phương. 

Điển hình là mức giá đất ở của đường song hành Quốc lộ 22, huyện Hóc Môn là 32,3 triệu đồng/m2, đã giảm 54,5% so với mức giá 71 triệu đồng/m2 và chỉ còn gấp 38,8 lần so mức giá đất ở 1.4 triệu đồng/m2 của đường song hành Quốc lộ 22 theo Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02, thay vì gấp 50,7 lần như Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh được công bố ngày 29/07/2024.

Bảng giá đất điều chỉnh cũng đã khắc phục được tình trạng giá đất chưa hợp lý của Dự thảo Bảng giá đất trên địa bàn Quận 1, Quận 4 và Quận 5 đã được xây dựng đảm bảo nguyên tắc, phương pháp xây dựng Bảng giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 

Do đã được tính toán bằng cách lấy Bảng giá đất theo Quyết định 02 nhân đồng loạt với một hệ số cố định, như giá đất ở trên địa bàn Quận 1 được xây dựng bằng cách lấy Bảng giá đất theo Quyết định 02 nhân đồng loạt với 5 để có các mức giá đất mới mà không cân chỉnh theo từng vị trí đất. Tương tự, giá đất ở tại Quận 4 đã được nhân đồng loạt với 11,3; Quận 5 nhân đồng loạt với 5,6 để có các mức giá đất điều chỉnh…

Theo lãnh đạo HoREA, Bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn Quận 1, Quận 4 và Quận 5 hiện đã khắc phục được bất cập đó và đã cân chỉnh lại theo từng vị trí đất của các tuyến đường trên địa bàn của từng quận hợp lý hơn.

Đánh giá về tác động đến thị trường bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, trước mắt Bảng giá đất điều chỉnh chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư, nhưng sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở “pha 2” khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực “kích đẩy” làm tăng giá nhà.

Trước đó, tại buổi họp báo công bố Bảng giá đất điều chỉnh, Ông Bùi Xuân Cường - Phó Chủ tịch UBND TP.HCM cũng đã nhấn mạnh bảng giá đất điều chỉnh tuân thủ quy định pháp luật, phù hợp tình hình thực tiễn của thành phố và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan. 

Phó Chủ tịch UBND TP.HCM nêu rõ, bảng giá đất điều chỉnh là nội dung quan trọng, nhạy cảm, phức tạp, có phạm vi đối tượng chịu điều chỉnh lớn; tác động đến tổ chức, cá nhân sử dụng đất, tình hình kinh tế - xã hội thành phố. Bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 không còn phù hợp với quy định hiện hành và thực tiễn thành phố.

Đồng thời, bảng giá đất mới trên địa bàn từng bước tiếp cận với giá thị trường, tạo điều kiện cho hoạt động kinh tế - xã hội, tránh ách tắc giải quyết hồ sơ nghĩa vụ tài chính đất đai cho tổ chức, cá nhân, góp phần sớm triển khai các dự án, công trình...

"Thành phố ban hành Quyết định 79/2024 hết sức thận trọng, kỹ lưỡng, có lắng nghe, tiếp thu toàn diện... Hạn chế thấp nhất ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của người dân, đúng phương châm bảo đảm hài hòa lợi ích nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư" - ông Bùi Xuân Cường nói./.