Bất động sản 2024: Không còn "sân chơi" cho giới đầu cơ

Từng bước giải quyết vấn nạn đầu cơ đất đai

Từ trước đến nay, những hành động như găm giữ, đầu cơ trong bất động sản thường xảy ra thường xuyên. Trong đó, hình thức đầu tư dự án phân lô bán nền được giới đầu tư rất ưa chuộng, một số nhà đầu tư còn sử dụng nguồn vay ngân hàng nhằm mục đích mua gom đất, gây lãng phí tài nguyên.

Ba luật mới sửa đổi là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai vừa được thông qua đã có nhiều quy định chặt chẽ, từng bước giải quyết những tiêu cực về đầu cơ đất đai, điều này góp phần làm cho thị trường đất nền ổn định hơn, không còn xảy ra những đợt "sốt nóng".

Luật Đất đai (sửa đổi) có những quy định về "siết" điều kiện doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại. Bởi hiện nay, nhiều doanh nghiệp thường xuyên gom đất nông nghiệp rồi xin điều chỉnh quy hoạch để chuyển mục đích sang phát triển các dự án nhà ở, hoặc không triển khai dự án dẫn đến nhiều khu vực bị bỏ hoang.

Nhiều quy định mới ngăn chặn tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai (Ảnh: Quỳnh Trần)

Theo ông Trương Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua đã có nhiều chính sách nhằm giúp ngăn chặn tình trạng găm giữ, đầu cơ đất đai để mua đi bán lại kiếm lời.

“Sử dụng chính sách đánh thuế cao đối với những người sở hữu nhiều đất đai, nhà ở là giải pháp chống đầu cơ hiệu quả. Khi hạn chế được tình trạng này thì nhà ở sẽ hướng tới người tiêu dùng thực sự, người phát triển dự án thực sự, đất đai sẽ được định giá đúng”, ông Tuấn cho biết.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng đã quy định về ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền, cụ thể trong khoản 6 Điều 31, không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà ở trong các đô thị loại đặc biệt, I, II và III.

Trong Điều 48 của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng. Điều này được kỳ vọng sẽ loại bỏ được hiện tượng giao dịch "hai giá", là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt giá.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đưa ra quy định không cho phép phân lô, bán nền sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai. Điều này sẽ làm tác động lớn đến thị trường đất nền, tuy nhiên, đây cũng là xu hướng tất yếu giống với các nước trên thế giới.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Trong thời gian tới, thay vì đầu tư hạ tầng rồi “bán lúa non” thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ hướng tới tập trung phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, các công trình trên đất nhiều hơn. Điều này sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, chậm đưa vào khai thác, đất bỏ hoang, từ đó giúp đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, thị trường bất động sản cũng chuyên nghiệp hơn.

“Những chính sách sẽ góp phần sàng lọc các nhà đầu tư, hình thành các doanh nghiệp bất động sản giàu năng lực, chuyên nghiệp hơn”, ông Thanh kỳ vọng.

Bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh

Các chuyên gia địa ốc cho rằng, các luật mới được sửa đổi vừa qua sẽ có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là tính minh bạch trong các hoạt động mua bán. Bên cạnh đó, tăng cường sự kiểm soát của Nhà nước trong hoạt động phân lô bán nền là một cách để giúp thị trường bất động sản trở nên trật tự, đảm bảo tính đồng bộ quy hoạch, sử dụng hiệu quả đất đai.

Ngoài ra, điều này cũng tăng tính cạnh tranh giữa các doanh nghiệp, những doanh nghiệp bất động sản có năng lực phát triển tốt, tài chính mạnh, có quỹ đất sạch sẽ được hưởng lợi. Còn những doanh nghiệp nào yếu kém, chỉ tập trung đầu cơ sẽ chịu những tác động tiêu cực.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, những quy định mới trong các luật sửa đổi vừa qua là những biện pháp quyết liệt và tích cực để cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn. Do vậy, để thích ứng và tồn tại thì các doanh nghiệp bất động sản nên chuẩn bị học cách tuân thủ luật chơi mới.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam

Ông Hà cho rằng, trong năm 2025, tại các đô thị lớn sẽ đẩy mạnh việc siết phân lô bán nền. Điều này gây tác động rất mạnh đến thị trường bất động sản. Về lâu về dài, đất nền sẽ không còn là sân chơi “dễ dàng” cho nhiều nhà đầu tư nữa, đòi hỏi cả người mua và người bán phải đảm bảo vốn trường kỳ mới có thể tham gia.

Còn trước mắt, thị trường đất nền sẽ phải mất thêm một khoảng thời gian nữa để vực dậy “khỏe mạnh” do thời điểm này, các giao dịch vẫn sụt giảm mạnh, nhiều người mua còn lo ngại tính pháp lý.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cơ quan soạn thảo luật đã rất cố gắng điều chỉnh những vướng mắc trong thị trường bất động sản. Do đó, cần tiếp tục đẩy mạnh các công tác quản lý, điều hành vĩ mô, đặc biệt là thu thập thông tin để hài hòa trong việc quản lý thị trường.

“Để điều tiết thị trường bất động sản tốt hơn, kìm hãm được các hoạt động đầu cơ, thổi giá nhằm chuộc lợi thì không chỉ phụ thuộc vào các luật sửa đổi vừa mới được thông qua, mà cần có sự đồng bộ trong nhiều các quy định khác, nhiều hệ thống pháp luật hơn nữa”, ông Đính nói.

Ông Đính chia sẻ thêm, tại một số nước trên thế giới, họ sử dụng sắc thuế và chính sách ngân hàng làm giải pháp hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản. Ví dụ như nếu mua nhà để ở thực thì ngân hàng sẽ có những chính sách vay ưu đãi riêng, nhưng khi mua căn nhà thứ 2 trở lên sẽ tăng tỷ lệ lãi suất vay mua nhà theo, điều này sẽ làm cho các nhà đầu tư phải cân nhắc về hành động đầu cơ.

Thị trường bất động sản đang có những thay đổi lớn để chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới theo hướng lành mạnh, không còn tình trạng "nóng sốt" như trước. Điểm sáng lành mạnh này là sẽ tập trung tại các phân khúc có nhu cầu thực, tại đây sẽ có sự sôi động và thanh khoản tốt hơn so với những phân khúc mang tính chất đầu cơ./.