Giá căn hộ tăng cao kể cả chung cư cũ

Dù là căn hộ mới hay căn hộ đã được đưa vào sử dụng lâu năm thì giá rao bán vẫn đang ở mức cao. Theo khảo sát của các đơn vị nghiên cứu, giá chung cư chỉ có xu hướng đi ngang hoặc tăng chứ không giảm giá dù thị trường đang đối mặt với tình trạng ít thanh khoản.

Đơn cử như tại Hà Nội, một số căn hộ thuộc khu vực xã An Khánh, huyện Hoài Đức được mở bán vào giai đoạn 2015-2017, có giá chỉ khoảng 17 triệu/m2. Mỗi căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích khoảng 60m2 chỉ có giá hơn 1 tỷ đồng tùy vào tầng và vị trí. Tuy nhiên sau nhiều năm sử dụng, các căn hộ tại những dự án nói trên lại đang được giao bán với giá cao hơn khoảng 60%.

Việc tăng giá nhà chung cư cũ đã qua sử dụng không chỉ diễn ra với các dự án có giá bình dân. Ghi nhận tại một số dự án tại cao cấp, nhiều căn hộ cũng đã tăng giá, thậm chí là gấp nhiều so với giá sơ cấp dù qua sử dụng từ 6-8 năm. Đơn cử như tại dự án Estella Heights, từng có giá mở bán khoảng 36 triệu/m2, nhưng trong thời gian gần đây, nhiều bài đăng trên các chợ bất động sản cho thấy căn hộ 180m2 đang được rao bán với giá hơn 100 triệu đồng/m2.

Thông tin rao bán căn hộ tại dự án Estella Heights
Thông tin rao bán căn hộ tại dự án Estella Heights.

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý 3 của Bộ Xây dựng cũng đã chỉ ra, chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua, do loại hình này chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực.

Mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất; tại các thành phố lớn hiện đã có dấu hiệu hấp thụ tốt, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm.

Tại thành phố Hà Nội, về giá bán, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý 3 tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm.

Còn tại TP.Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp của thị trường đạt hơn 60 triệu đồng/m2. Ở thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý 2.

Vì sao giá chung cư liên tục tăng cao?

Thực tế cho thấy, hiện thanh khoản trên thị trường bất động sản vẫn còn khá thấp, nhưng giá bất động sản đang ở mức cao, đặc biệt là phân khúc chung cư có nhu cầu ở thực lớn. Đây cũng là một trong những lý do khiến giá của chung cư cũ tăng cao.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, yếu tố đẩy giá chung cư, đặc biệt chung cư phía trung tâm tăng mạnh nằm ở nguồn cầu. Hiện nay, sức cầu đối với loại hình nhà ở thực trong dân vẫn rất lớn, khi cầu còn cao, thì việc giá tăng là điều dễ hiểu.

Thông tin rao bán căn hộ tại dự án Estella Heights

Đồng quan điểm với ông Đính, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, Tổng giám đốc SGO Homes cho biết, hiện tượng giá cao và tăng thuộc các sản phẩm thuộc trung tâm thành phố lớn. Việc đầu tiên làm cho giá nhà không thể giảm được là yếu tố khan hiếm của nguồn cung.

Mặc dù Nhà nước rất tích cực trong việc tháo gỡ các dự án mới, nhưng diễn biến thị trường khá chậm. Theo ông Chung, để giải quyết vấn đề này phải mất thời gian dài nữa mới có thể ra được sản phẩm.

Còn theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, đối với căn hộ mới giá đất và chi phí xây dựng tăng cao. Ngoài ra, việc phải đầu tư nâng cao chất lượng của sản phẩm và cùng các hạ tầng tiện ích xung quanh, dự án nội khu cũng dẫn đến giá thị trường sơ cấp, hay giá của những dự án mới tung ra luôn ở mức cao hơn so với mặt bằng chung thị trường căn hộ để bán.

Chưa kể, sự tăng trưởng của dòng vốn FDI sẽ kéo theo sự gia tăng của các chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam cùng vừa là cơ hội giúp thị trường căn hộ phục hồi và tăng trưởng.

Thời điểm xuống tiền mua chung cư đã đến?

Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, chính sách mua nhà nổi bật đang tạo ra thanh khoản cho thị trường căn hộ. Hầu hết các giao dịch căn hộ đến trong quý 3/2023 đều rơi vào các dự án có những đột phá về chính sách bán hàng. Vì thế, đây được xem là thời điểm dễ mua căn hộ nhất.

Bà Dung đã chỉ ra, trong những tháng qua, thị trường ghi nhận một số chính sách bán hàng nổi bật từ các chủ đầu tư. Chẳng hạn chính sách nhận nhà sau khi thanh toán 20%, phần còn lại có thể trả trong 4 năm tiếp theo. Hay như một dự án ở khu Đông ra hàng với chính sách giá đặc biệt, trong tổng 250 căn mở bán mới có 50 căn giá thấp hơn 20-25% so với giá trung bình toàn rổ hàng (nếu khách hàng chọn phương án thanh toán nhanh). Nhờ chính sách bán hàng linh hoạt mà dự án này đạt lượng tiêu thụ gần như tuyệt đối ở các căn có giá ưu đãi.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Real Estate chia sẻ, với những dấu hiệu tích cực của thị trường, cũng như đón đầu các chính sách pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản được khơi thông, những tháng cuối năm 2023 đầu năm 2024 là thời điểm hợp lý để mua bất động sản. Giá các sản phẩm BĐS sơ cấp trên thị trường không bao giờ giảm, không thể trông chờ câu chuyện giá nhà giảm tiếp khi các yếu tố cấu thành nên sản phẩm đều tăng lên hiện nay.

Mặt khác, thị trường bất động sản lại đang chứng kiến hàng loạt các chương trình ưu đãi, chiết khấu đến từ các chủ đầu tư trên cả nước để gia tăng thị trường, thanh khoản. Nếu nhà đầu tư tận dụng nghiêc cữu kỹ lưỡng các thông tin dự án, tận dụng các cơ hội thị trường hiện nay, sẽ dễ dàng tìm mua và sở hữu bất động sản hơn nhiều so với các giai đoạn phát triển nóng của thị trường trước đây.